论文部分内容阅读
正如诺贝尔经济学奖获得者、前世界银行副行长斯蒂格利茨说的一样：“中国的城市化与美国的高科技发展将是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事。中国的城市化将是区域经济增长的火车头，将会产生最重要的经济效益。同时，城市化也将是中国在新世纪里面临的第一大挑战。”城镇化是人口持续向城镇集聚的过程，也是现代化的重要标志。从世界范围来看，城镇化的发展是世界大势。城镇化进程对中国的现代化的影响是无可替代的，同时它对房地产市场发展带来巨大机遇。
一、中国城镇化历程与现状
1、关于城镇化
城镇化是一个历史范畴，同时它也是一个发展中的概念。所谓的“城镇化”是指农村生产要素不断向城市迁移与聚集的历史过程。具体表现为：（1）绝大多数农村人口逐渐进入城镇生活并与市民融为一体；（2）非农产业不断向城镇聚集并成为了地方经济发展的支柱；（3）农村的地域自然景观、产品产业结构、生产生活方式、社会组织体系、行政管理制度等等也随着城镇化的发展而变化，使整个社会形态由传统的乡村社会向现代的城市社会转型。
2、城镇化标志
城镇化的重要标志：（1）城镇人口增加；（2）城镇数量增加；（3）城镇用地面积扩大；（4）城镇产业结构升级。
与此同时，城镇化还是“五个过程的统一”：第一，城镇化是城市人口比重不断提高的过程；第二，城镇化是产业结构转变的过程；第三，城镇化是居民消费水平不断提高的过程；第四，城镇化是城市文明不断发展并向广大农村渗透和传播的过程；第五，城镇化过程是人的整体素质不断提高的过程。
3、城镇化历程中外对比
从20%到40%城镇化率，各个发达国家经历的时间：英国120年；法国100年；德国80年；美国40年（1860-1900）；前苏联30年（1920-1950）；日本30年（1925-1955）。
改革开放以来至今是中国城镇化发展最快的时期。 1981-2003年，我国城镇化率从20.16%到40.53%只用了22年。进入2000年后，这一进程进一步加快，12年间城镇化率提高了16.4（36.2%-52.6%）个百分点，平均每年就得提高1.36个百分点。
4、中国城镇化存在巨大发展空间
中国城镇化落后于发达国家，也滞后于自身的工业化水平。2012年，中国的城镇化率达到了52.57%，但是户籍城镇化率只有35.29%。按照世界城镇化发展的规律，中国的城镇化仍处在快速发展的区间。
国外的经验数据显示，一国的工业化率达到30%时，城镇化率一般为60%；工业化率达到40%时，城镇化率往往在75%以上。只有城镇化率达到70%及以上水平，其进程才会稳定下来。目前，发达国家的城镇化率一般都在80%左右，而在农业现代化水平、人均收入都与我国相近的马来西亚、菲律宾等国，其城镇化率也在60%以上。相比而言，如今我国的工业化率接近40%，但是城镇化率却只有53%。可见其发展空间巨大。
5、我们的观点
城镇化水平与国内经济发展正相关。2000年以来，我国城镇化水平持续快速提高，宏观经济持续向好且流动性充裕，GDP和M2的复合增长率分别高达14.8%和17.9%，累计增长4.2倍和6.2倍；居民收入水平上升，可支配收入和储蓄的年均复合增长率分别为12.0%和16.4%，累计增长2.9 倍和5.2倍。这一系列利好因素为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。
人的城镇化：城镇化的本质是人的城镇化。传统城镇化模式以经济发展为目标，以工业化为主线，以地方政府为主导，以土地为主要内容，以外延扩张为特点，以外部需求为牵引，以物质资本大量消耗为驱动力，使城镇化高成本、低收益。这种城镇的问题集中在要素结构失衡、空间失衡、产业结构失衡、大城市病爆发。城镇化应该是城乡一体和城乡协调发展，是农村怎么富起来，而不能为城镇化而城镇化，过分追求城镇化率。不能搞“土地城镇化”、“水泥城镇化”，而更应该注重人口的城镇化、可持续的城镇化、生态的城镇化。城镇化的本质是人的城镇化，这要求改善农村居民的居住和生产环境，建立宜居、人性化的城镇，而且还要考虑满足居民的多样化需求，使其有充分选择的空间。要解决的是农民工和农村人口的市民化，在硬件方面，市政建设不能用农村水平去管理，而应建设现代化的城市。城镇化的本质是人的城镇化，还要求城镇化发展进度要契合经济发展水平，城镇居民收入水平与房价水平相匹配。
产业城镇化：产业发展推动城镇化发展。农业现代化的关键在于小城镇建设的发展。通过统筹城乡发展，缩小城乡差距，引入务实科学的产业结构，使新型城镇化与农业现代化之间在经济发展中取得动态平衡。产业城镇化建设不仅能够为农业现代化创造规模化的经营条件，还能够提供农业产业化的经营环境以及农业现代化的物质和技术支持。中国城镇化应该是一个市场化过程。这既是企业市场选择的过程，也是外来人口自我选择的过程。不是政府设计的过程。
逆城市化：城镇化就是逆城市化发展。大城市人口向中小城市和小城镇回流的现象。目前受益城市主要集中特大城市周边的，具有较好发展基础的中等城市。逆城市化是城镇化发展的必然，它是城市发展到一定阶段非农业人口向郊区流动，使城市人口不断减少的过程。它有三点表现：第一，城市人口向郊区移动，城郊差别减小。工业的发展使工业布局过分集中，导致环境恶化，地价上涨等。城市中心区人口开始向郊区移动，它们在城市周围大建新城和卫星城，将城市人口，文化，产业一并带到郊区，这种现象在西方一些大城市尤为严重，被称为“美国式郊区化”现象。利用“逆城市化”趋势发展小城镇和乡村，在此基础上发展起来的小城镇和乡村成为中心城市自我优化、减轻空间压力的广阔平台，促使中心城市的空间结构更加合理，产业优势更加突出，聚集效应和带动效应更加强大。由此形成中心城市与中小城镇、乡村彼此之间产业呼应、优势互补、良性循环的空间布局，搭成城市化与“逆城市化”的强对流（双向对流）关系。 城镇化应该在政府的引导下进行，但不是主导因素。国家规划一些都市带，基本在胡焕庸线以东和以南，优先开发区和限制开发区的城市机会肯定会是不一样，城市密度、大城市距离、大城市的分化也会对城市带来不一样的机会，所以要高度关注政府和市场两只手对城镇化的影响，中国的城市空间价值也正处于重构之中：（1）以密度提升为主导的个别三四线城市，空间价值处于上升通道；（2）以距离为主导的沿长江中游一带的合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市的空间价值增长更为确定；（3）沿海以开放为主导的一线城市，空间价值反而有可能因为“去工业化”、“人口回流”、“人口郊区化”而面临较大的不确定性；（4）随着产业内迁和交通网络的一体化，内陆和沿海之间、沿海城市和郊区之间的物流中心城市则有望获得相对确定的空间价值提升。（密度距离分割理论引用华创研究）
二、城镇化带来房地产业发展空间
中国城镇化水平显然相对滞后于经济发展阶段和工业化水平。李克强总理在2012年初明确指出，城镇化的核心是人的城镇化，不能人为“造城”。但是在城镇化的下半场，房地产行业依旧是最受益的行业之一。产业转移，人口流动，财富增长，都将带来房地产行业的增量空间。
1、城镇居住需求的增加
一是随着城镇化进程的演进，大批农村人口将成为城镇人口，这些新增城镇人口必将带来巨量的住房需求。根据联合国《城市的繁荣2012/2013》中预测，到2030年，最保守估计将有2.5亿人进城，中性估计会有2.7亿人进城，乐观估计会有3亿人进城。
二是未来十年我国人均居住水平还有明显的上升空间。根据建设部政策研究中心发布的《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，预计2020 年我国将实现城镇人均住宅面积35 平米的居住目标。未来十年我国人均住宅面积仍有一定的提升空间，房地产市场仍有较大发展潜力。历史数据显示，人均住宅建筑面积与城镇化率呈正相关关系。
2、城市受益面与房企产品选择
城市受益路径
产业转移：我国城镇化的推进不能只是圈地造房，而要与产业化同步推进。产业发展的动力来自于产业转移的推动。产业转移不仅是国家间、地区间的转移，也是我国东部向中西部转移，还是从大城市向中等城市、小城市、小城镇转移。
完善基础设施：一是要加快构建大交通发展格局；二是加快信息化基础设施建设；三是要加强能源基础设施建设；四是要加强生态环保基础设施建设；五是要加强教育、卫生、文化等公共服务设施建设，持续提升城镇综合服务能力。
新型农村社区建设：一是城镇开发建设带动模式；二是“产城联动”模式；三是“中心村建设”模式。
房企产品选择
在城镇化进程中，新城镇建设占有重要地位，它将给房企带来新的市场需求。
传统的城市房地产产品有住宅、办公、酒店、商业、医疗、产业园区等等。
在新城镇建设过程当中，新的产品将会迎来其良好的发展机会。乡村地产（旅游地产）： 度假住宅、养老住宅、企业会所、度假酒店、农场休闲商业、医疗建筑、文化建筑、展览用房、论坛中心等等。地理交通优势中，看好沿海、沿河、沿湖等据水路优势的区域；生态环境保护地戒特殊产业的集聚地也将成为房地产需求的产生地。具有鲜明特色、生态宜居的智能小镇，将是今后的一个重要发展方向。
“城中村”具有农村和城市双重特征，是城镇化进程中的特点的历史产物。
做好城中村的改造工作，需要综合各方面的因素予以统筹考虑。在解决城中村问题的同时，会衍生出对房地产有利的几个条件。
一是动迁安置房需求。在城中村改造的过程当中，原地居住的居民将不得不重新选取居住地点。无论是选择货币补偿或者是产权调换，新的住房需求总会随之产生。
二是优质地块供给。一些城中村的地理位置较好，优势甚至拥有比较优越的区位。在改造的过程当中，这些优质地块将会产生出来并在适当的时候会流入市场。这对房地产企业来说无疑是一个良好的机遇。
郊区开发是城镇化的重要内容之一。
像上海这样的一线城市，郊区的新城建设意义重大，同时也给房企带来商机。
在这种形势之下，一二线城市的土地及住房价格呈现出明显的级差状态。于是，郊区的土地及住房的价格优势日益显露出来。郊区的刚需大盘开发成为适应当下房地产市场需求的一个较好的选择。
但是，郊区大盘开发不是一个简单的房地产项目开发，而是需要综合性通盘考虑的城市建设系统工程。一是需要经营者与参与者的默契配合；二是在运作模式上要搞好造城和置业居所的平衡；三是要坚持本色的价值特征，赋予它应有文化内涵和符号意义。
城市建筑的升级改造，是城镇化进程中另一个重要的市场切入点。
一方面，大中城市的中心城区，往往需要对其城市功能的完善和升级。但是，囿于资金、场地以及历史文化元素传承等原因，选择对既有的反映城市风貌的建筑群对之进行升级改造，可以以较低的成本对城市外貌进行“翻新”。从上海的经验来看，新天地的“整旧如旧”的改造相当成功，它已经成为低成本地保持城市核心元素、大幅提升不动产能级的示范。另一方面，当下中国正面临着发展用地的巨大需求和最严格的土地保护制度的矛盾，当快速发展的城市对空间提出更多的要求时，往往面临的是有限的土地资源的限制。以改造的方式完成城市功能升级和完善的新路径。
一、中国城镇化历程与现状
1、关于城镇化
城镇化是一个历史范畴，同时它也是一个发展中的概念。所谓的“城镇化”是指农村生产要素不断向城市迁移与聚集的历史过程。具体表现为：（1）绝大多数农村人口逐渐进入城镇生活并与市民融为一体；（2）非农产业不断向城镇聚集并成为了地方经济发展的支柱；（3）农村的地域自然景观、产品产业结构、生产生活方式、社会组织体系、行政管理制度等等也随着城镇化的发展而变化，使整个社会形态由传统的乡村社会向现代的城市社会转型。
2、城镇化标志
城镇化的重要标志：（1）城镇人口增加；（2）城镇数量增加；（3）城镇用地面积扩大；（4）城镇产业结构升级。
与此同时，城镇化还是“五个过程的统一”：第一，城镇化是城市人口比重不断提高的过程；第二，城镇化是产业结构转变的过程；第三，城镇化是居民消费水平不断提高的过程；第四，城镇化是城市文明不断发展并向广大农村渗透和传播的过程；第五，城镇化过程是人的整体素质不断提高的过程。
3、城镇化历程中外对比
从20%到40%城镇化率，各个发达国家经历的时间：英国120年；法国100年；德国80年；美国40年（1860-1900）；前苏联30年（1920-1950）；日本30年（1925-1955）。
改革开放以来至今是中国城镇化发展最快的时期。 1981-2003年，我国城镇化率从20.16%到40.53%只用了22年。进入2000年后，这一进程进一步加快，12年间城镇化率提高了16.4（36.2%-52.6%）个百分点，平均每年就得提高1.36个百分点。
4、中国城镇化存在巨大发展空间
中国城镇化落后于发达国家，也滞后于自身的工业化水平。2012年，中国的城镇化率达到了52.57%，但是户籍城镇化率只有35.29%。按照世界城镇化发展的规律，中国的城镇化仍处在快速发展的区间。
国外的经验数据显示，一国的工业化率达到30%时，城镇化率一般为60%；工业化率达到40%时，城镇化率往往在75%以上。只有城镇化率达到70%及以上水平，其进程才会稳定下来。目前，发达国家的城镇化率一般都在80%左右，而在农业现代化水平、人均收入都与我国相近的马来西亚、菲律宾等国，其城镇化率也在60%以上。相比而言，如今我国的工业化率接近40%，但是城镇化率却只有53%。可见其发展空间巨大。
5、我们的观点
城镇化水平与国内经济发展正相关。2000年以来，我国城镇化水平持续快速提高，宏观经济持续向好且流动性充裕，GDP和M2的复合增长率分别高达14.8%和17.9%，累计增长4.2倍和6.2倍；居民收入水平上升，可支配收入和储蓄的年均复合增长率分别为12.0%和16.4%，累计增长2.9 倍和5.2倍。这一系列利好因素为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。
人的城镇化：城镇化的本质是人的城镇化。传统城镇化模式以经济发展为目标，以工业化为主线，以地方政府为主导，以土地为主要内容，以外延扩张为特点，以外部需求为牵引，以物质资本大量消耗为驱动力，使城镇化高成本、低收益。这种城镇的问题集中在要素结构失衡、空间失衡、产业结构失衡、大城市病爆发。城镇化应该是城乡一体和城乡协调发展，是农村怎么富起来，而不能为城镇化而城镇化，过分追求城镇化率。不能搞“土地城镇化”、“水泥城镇化”，而更应该注重人口的城镇化、可持续的城镇化、生态的城镇化。城镇化的本质是人的城镇化，这要求改善农村居民的居住和生产环境，建立宜居、人性化的城镇，而且还要考虑满足居民的多样化需求，使其有充分选择的空间。要解决的是农民工和农村人口的市民化，在硬件方面，市政建设不能用农村水平去管理，而应建设现代化的城市。城镇化的本质是人的城镇化，还要求城镇化发展进度要契合经济发展水平，城镇居民收入水平与房价水平相匹配。
产业城镇化：产业发展推动城镇化发展。农业现代化的关键在于小城镇建设的发展。通过统筹城乡发展，缩小城乡差距，引入务实科学的产业结构，使新型城镇化与农业现代化之间在经济发展中取得动态平衡。产业城镇化建设不仅能够为农业现代化创造规模化的经营条件，还能够提供农业产业化的经营环境以及农业现代化的物质和技术支持。中国城镇化应该是一个市场化过程。这既是企业市场选择的过程，也是外来人口自我选择的过程。不是政府设计的过程。
逆城市化：城镇化就是逆城市化发展。大城市人口向中小城市和小城镇回流的现象。目前受益城市主要集中特大城市周边的，具有较好发展基础的中等城市。逆城市化是城镇化发展的必然，它是城市发展到一定阶段非农业人口向郊区流动，使城市人口不断减少的过程。它有三点表现：第一，城市人口向郊区移动，城郊差别减小。工业的发展使工业布局过分集中，导致环境恶化，地价上涨等。城市中心区人口开始向郊区移动，它们在城市周围大建新城和卫星城，将城市人口，文化，产业一并带到郊区，这种现象在西方一些大城市尤为严重，被称为“美国式郊区化”现象。利用“逆城市化”趋势发展小城镇和乡村，在此基础上发展起来的小城镇和乡村成为中心城市自我优化、减轻空间压力的广阔平台，促使中心城市的空间结构更加合理，产业优势更加突出，聚集效应和带动效应更加强大。由此形成中心城市与中小城镇、乡村彼此之间产业呼应、优势互补、良性循环的空间布局，搭成城市化与“逆城市化”的强对流（双向对流）关系。 城镇化应该在政府的引导下进行，但不是主导因素。国家规划一些都市带，基本在胡焕庸线以东和以南，优先开发区和限制开发区的城市机会肯定会是不一样，城市密度、大城市距离、大城市的分化也会对城市带来不一样的机会，所以要高度关注政府和市场两只手对城镇化的影响，中国的城市空间价值也正处于重构之中：（1）以密度提升为主导的个别三四线城市，空间价值处于上升通道；（2）以距离为主导的沿长江中游一带的合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市的空间价值增长更为确定；（3）沿海以开放为主导的一线城市，空间价值反而有可能因为“去工业化”、“人口回流”、“人口郊区化”而面临较大的不确定性；（4）随着产业内迁和交通网络的一体化，内陆和沿海之间、沿海城市和郊区之间的物流中心城市则有望获得相对确定的空间价值提升。（密度距离分割理论引用华创研究）
二、城镇化带来房地产业发展空间
中国城镇化水平显然相对滞后于经济发展阶段和工业化水平。李克强总理在2012年初明确指出，城镇化的核心是人的城镇化，不能人为“造城”。但是在城镇化的下半场，房地产行业依旧是最受益的行业之一。产业转移，人口流动，财富增长，都将带来房地产行业的增量空间。
1、城镇居住需求的增加
一是随着城镇化进程的演进，大批农村人口将成为城镇人口，这些新增城镇人口必将带来巨量的住房需求。根据联合国《城市的繁荣2012/2013》中预测，到2030年，最保守估计将有2.5亿人进城，中性估计会有2.7亿人进城，乐观估计会有3亿人进城。
二是未来十年我国人均居住水平还有明显的上升空间。根据建设部政策研究中心发布的《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，预计2020 年我国将实现城镇人均住宅面积35 平米的居住目标。未来十年我国人均住宅面积仍有一定的提升空间，房地产市场仍有较大发展潜力。历史数据显示，人均住宅建筑面积与城镇化率呈正相关关系。
2、城市受益面与房企产品选择
城市受益路径
产业转移：我国城镇化的推进不能只是圈地造房，而要与产业化同步推进。产业发展的动力来自于产业转移的推动。产业转移不仅是国家间、地区间的转移，也是我国东部向中西部转移，还是从大城市向中等城市、小城市、小城镇转移。
完善基础设施：一是要加快构建大交通发展格局；二是加快信息化基础设施建设；三是要加强能源基础设施建设；四是要加强生态环保基础设施建设；五是要加强教育、卫生、文化等公共服务设施建设，持续提升城镇综合服务能力。
新型农村社区建设：一是城镇开发建设带动模式；二是“产城联动”模式；三是“中心村建设”模式。
房企产品选择
在城镇化进程中，新城镇建设占有重要地位，它将给房企带来新的市场需求。
传统的城市房地产产品有住宅、办公、酒店、商业、医疗、产业园区等等。
在新城镇建设过程当中，新的产品将会迎来其良好的发展机会。乡村地产（旅游地产）： 度假住宅、养老住宅、企业会所、度假酒店、农场休闲商业、医疗建筑、文化建筑、展览用房、论坛中心等等。地理交通优势中，看好沿海、沿河、沿湖等据水路优势的区域；生态环境保护地戒特殊产业的集聚地也将成为房地产需求的产生地。具有鲜明特色、生态宜居的智能小镇，将是今后的一个重要发展方向。
“城中村”具有农村和城市双重特征，是城镇化进程中的特点的历史产物。
做好城中村的改造工作，需要综合各方面的因素予以统筹考虑。在解决城中村问题的同时，会衍生出对房地产有利的几个条件。
一是动迁安置房需求。在城中村改造的过程当中，原地居住的居民将不得不重新选取居住地点。无论是选择货币补偿或者是产权调换，新的住房需求总会随之产生。
二是优质地块供给。一些城中村的地理位置较好，优势甚至拥有比较优越的区位。在改造的过程当中，这些优质地块将会产生出来并在适当的时候会流入市场。这对房地产企业来说无疑是一个良好的机遇。
郊区开发是城镇化的重要内容之一。
像上海这样的一线城市，郊区的新城建设意义重大，同时也给房企带来商机。
在这种形势之下，一二线城市的土地及住房价格呈现出明显的级差状态。于是，郊区的土地及住房的价格优势日益显露出来。郊区的刚需大盘开发成为适应当下房地产市场需求的一个较好的选择。
但是，郊区大盘开发不是一个简单的房地产项目开发，而是需要综合性通盘考虑的城市建设系统工程。一是需要经营者与参与者的默契配合；二是在运作模式上要搞好造城和置业居所的平衡；三是要坚持本色的价值特征，赋予它应有文化内涵和符号意义。
城市建筑的升级改造，是城镇化进程中另一个重要的市场切入点。
一方面，大中城市的中心城区，往往需要对其城市功能的完善和升级。但是，囿于资金、场地以及历史文化元素传承等原因，选择对既有的反映城市风貌的建筑群对之进行升级改造，可以以较低的成本对城市外貌进行“翻新”。从上海的经验来看，新天地的“整旧如旧”的改造相当成功，它已经成为低成本地保持城市核心元素、大幅提升不动产能级的示范。另一方面，当下中国正面临着发展用地的巨大需求和最严格的土地保护制度的矛盾，当快速发展的城市对空间提出更多的要求时，往往面临的是有限的土地资源的限制。以改造的方式完成城市功能升级和完善的新路径。