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摘要：本文以普通商品房销售受挫对地方政府的冲击及应对分析为研究主题，通过对当前我国普通商品房的销售现状的综合分析，进而从经济角度和税收角度两个方面对普通商品房销售受挫后对地方政府的经济冲击进行了分析，最后，从宏观调控、文化管理、安全稳定三个方面又阐述了商品房销售受挫对地方政府社会管理的冲击分析。期望本文可以为行业内人士提供积极的启发和帮助！
关键词：普通商品房；地方政府
一、当前我国普通商品房的销售现状综合分析
1.不同城市间的销售状况横向对比分析
2012年，西安房地产开发投资额为1002.67亿元，占比约29.91%，为近年以来的最高值，城市化率的不断提升对于房地产的需求也不断增加，但是，城区之间的普通商品房销售却出现地区差异并呈现起伏状。2012年3月份西安市商品房成交面积为94.25万㎡，是自2011年调控以来连续3个月成交量出现上涨；环比上涨84.99%，同比上涨100.87%。自2月房企项目定价短暂调整之余，政策调控的深入，观望氛围的持续，刚需族成为目前市场上最重要的客群，部分开发商为了吸引这部分置业者，房企打折促销风潮再度出现，“破6进5、破5进4”的实质性价格诱惑，是影响3月份销售面积大幅上涨的重要因素。
受2010年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，成都市上半年住宅新增供应减少。上半年住宅市场成交量明显回暖，销售压力部分缓解，成交价格小幅回升。但存量仍然处于高位，首置首改的刚需依然上半年是成交的主力，伴随普通住宅市场的回暖，别墅市场开始回暖，成交量基本持平存量上升速度，但销售压力仍然不容忽视。
2.不同时间节点的销售状况纵向对比分析
从上表来看，2012年，除上海外，其它几个城市连续三月成交量均超过了去年平均的成交平均水平。仅就2012年第一季度和第二季度做比较分析不难发现：尽管第二季度购房者信心提升幅度较大，但与一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。
二、普通商品房销售受挫后对地方政府的经济冲击分析
1.对当地政府的经济结构冲击分析
受到整体经济下滑的影响，稳增长成为经济工作的重心，随着普通商品房销量的不景气，各地政府已经感受到了来自经济方面的压力。房地产方面维持目前调控继续从紧。政府换届后的房地产政策走向，其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。出于经济目标与利益诉求的差异，中央与地方政府之间的博弈将继续下去。未来地方政府将会在地方经济结构调整中处于更难的选择。随着弱化G D P考核的构想开始实施，地方政府的经济调整会步入一个新的阶段。
2.对当地政府的税收结构冲击分析
举例说明：2009—2012年，江苏省商品房销售面积波动较大，后半段呈现负增长态势。房地产经济的下滑直接导致地方政府的各类税收减少，而众所周知，地方税务的结构和总量直接影响着当地的经济总体发展，而且房地产相关行业众多，其他行业的总体下滑也直接对当地税收结构产生直接影响。下图就是商品房销售受挫后对地方政府税收结构的直观影响。
从上图中不难看出亮点：一，税收结构随着房地产的整体经济结构变化而变化；二，房地产经济下行时，税收下行的幅度快于房地产下行变化速度。
三、普通商品房销售受挫后对地方政府的影响以及应对分析
1.对当地政府的宏观调控冲击分析
由于对商业不限购的不全面认识，一些开发商盲目开发商业，导致很多主城区商业存量猛升，销售压力猛增，后期开发商品房需谨慎。虽然很多城市的近郊商业销售同比出现好转，但近郊区商品房存量仍处高位，不容乐观。以六安为例，2012年全年商品房销售面积156.4421万平方米，较去年同期下滑4.09%，环比下滑11.11%。随着近期首套房贷款利率的上浮，银行按揭贷款额度的收紧使得市场交易量持续下滑，市场上观望情绪浓厚。当地政府面对宏观调控的可控难度更为巨大，仍以六安为例，当地政府出台了相关政策：（1）明确新建住房价格控制目标；（2）科学确定供地总量和结构，规范用地管理；（3）加强房地产市场监管，严肃查处捂盘惜售、囤积房源等违规行为；（4）对房价过快上涨的地区政府及相关单位实施问责。但是，从实施的进程来看，执行力度和难度都很大。
2.从经济市场角度可以进行哪些调整来平缓这些冲击
我们都知道，经济基础决定上层建筑，每个地区都有自己的地域文化，虽然有所不同，但是，经过这几年的分析我们不难发现，房地产市场的每次起伏都深深的影响着当地的文化。地方政府在任期内都会推行相应的组织文化、管理文化、制度文化，在房地产泡沫高涨的时候，文化出现了激进甚至是意识形态变异的情况，而当商品房销售受挫后，群体文化又呈现出消极、观望甚至沉寂的态势，究其所以然，就是地产经济的直接冲击造成的。所以，从市场经济角度来看，打破地方垄断，让房地产价格回归理性，同时积极引导房产的附属经济成分合理分配和运转，让资源流动快速并分布合理，是下一步政府进行经济改革和干预的必然选择。
3.对当地政府的安全稳定冲击分析
在中国人的传统思想中，住房保障是刚性的，生活保障同样也是刚性的。当商品房销售受挫后，政府一般都会出台很多临时性的政策来稳定经济，同时，政府出于自身职能的定位和要求，也会弱化对其他行政类机构的直接管理，从而造成当地的环保、治安、城建等各方面出现潜在危机。在政府应对危机事件还不足够成熟的情况下，任何不稳定的因素都会出现扩大化可能。房地产市场的变化直接是当地稳定如否的晴雨表，也是社会舆论和大众关注的焦点所在，所以，商品房销售受挫对稳定的不利影响性非常显著，值得特别关注。
参考文献：
[1]胥 玲：中国城市房价和地价的决定因素及相互关系[J].财政研究.2009年11期.
[2]黄 锐 范继光 倪绍祥：地价与房价关系的探讨——江苏省徐州市的实证研究[J].国土资源科技管理.2011年05期.
[3]周京奎：城市土地价格波动对房地产业的影响——1999～2005年中国20城市的实证分析[J].当代经济科学.2006年04期.
[4]马井静 段宗志：安徽省城镇住房需求影响因素的实证分析[ J ] .安徽农业大学学报（社会科学版） .2011年04期.
[5]郑文娟：中国城市住房价格与住房租金的影响因素及相互关系研究[D].浙江大学.2011年.
关键词：普通商品房；地方政府
一、当前我国普通商品房的销售现状综合分析
1.不同城市间的销售状况横向对比分析
2012年，西安房地产开发投资额为1002.67亿元，占比约29.91%，为近年以来的最高值，城市化率的不断提升对于房地产的需求也不断增加，但是，城区之间的普通商品房销售却出现地区差异并呈现起伏状。2012年3月份西安市商品房成交面积为94.25万㎡，是自2011年调控以来连续3个月成交量出现上涨；环比上涨84.99%，同比上涨100.87%。自2月房企项目定价短暂调整之余，政策调控的深入，观望氛围的持续，刚需族成为目前市场上最重要的客群，部分开发商为了吸引这部分置业者，房企打折促销风潮再度出现，“破6进5、破5进4”的实质性价格诱惑，是影响3月份销售面积大幅上涨的重要因素。
受2010年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，成都市上半年住宅新增供应减少。上半年住宅市场成交量明显回暖，销售压力部分缓解，成交价格小幅回升。但存量仍然处于高位，首置首改的刚需依然上半年是成交的主力，伴随普通住宅市场的回暖，别墅市场开始回暖，成交量基本持平存量上升速度，但销售压力仍然不容忽视。
2.不同时间节点的销售状况纵向对比分析
从上表来看，2012年，除上海外，其它几个城市连续三月成交量均超过了去年平均的成交平均水平。仅就2012年第一季度和第二季度做比较分析不难发现：尽管第二季度购房者信心提升幅度较大，但与一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。
二、普通商品房销售受挫后对地方政府的经济冲击分析
1.对当地政府的经济结构冲击分析
受到整体经济下滑的影响，稳增长成为经济工作的重心，随着普通商品房销量的不景气，各地政府已经感受到了来自经济方面的压力。房地产方面维持目前调控继续从紧。政府换届后的房地产政策走向，其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。出于经济目标与利益诉求的差异，中央与地方政府之间的博弈将继续下去。未来地方政府将会在地方经济结构调整中处于更难的选择。随着弱化G D P考核的构想开始实施，地方政府的经济调整会步入一个新的阶段。
2.对当地政府的税收结构冲击分析
举例说明：2009—2012年，江苏省商品房销售面积波动较大，后半段呈现负增长态势。房地产经济的下滑直接导致地方政府的各类税收减少，而众所周知，地方税务的结构和总量直接影响着当地的经济总体发展，而且房地产相关行业众多，其他行业的总体下滑也直接对当地税收结构产生直接影响。下图就是商品房销售受挫后对地方政府税收结构的直观影响。
从上图中不难看出亮点：一，税收结构随着房地产的整体经济结构变化而变化；二，房地产经济下行时，税收下行的幅度快于房地产下行变化速度。
三、普通商品房销售受挫后对地方政府的影响以及应对分析
1.对当地政府的宏观调控冲击分析
由于对商业不限购的不全面认识，一些开发商盲目开发商业，导致很多主城区商业存量猛升，销售压力猛增，后期开发商品房需谨慎。虽然很多城市的近郊商业销售同比出现好转，但近郊区商品房存量仍处高位，不容乐观。以六安为例，2012年全年商品房销售面积156.4421万平方米，较去年同期下滑4.09%，环比下滑11.11%。随着近期首套房贷款利率的上浮，银行按揭贷款额度的收紧使得市场交易量持续下滑，市场上观望情绪浓厚。当地政府面对宏观调控的可控难度更为巨大，仍以六安为例，当地政府出台了相关政策：（1）明确新建住房价格控制目标；（2）科学确定供地总量和结构，规范用地管理；（3）加强房地产市场监管，严肃查处捂盘惜售、囤积房源等违规行为；（4）对房价过快上涨的地区政府及相关单位实施问责。但是，从实施的进程来看，执行力度和难度都很大。
2.从经济市场角度可以进行哪些调整来平缓这些冲击
我们都知道，经济基础决定上层建筑，每个地区都有自己的地域文化，虽然有所不同，但是，经过这几年的分析我们不难发现，房地产市场的每次起伏都深深的影响着当地的文化。地方政府在任期内都会推行相应的组织文化、管理文化、制度文化，在房地产泡沫高涨的时候，文化出现了激进甚至是意识形态变异的情况，而当商品房销售受挫后，群体文化又呈现出消极、观望甚至沉寂的态势，究其所以然，就是地产经济的直接冲击造成的。所以，从市场经济角度来看，打破地方垄断，让房地产价格回归理性，同时积极引导房产的附属经济成分合理分配和运转，让资源流动快速并分布合理，是下一步政府进行经济改革和干预的必然选择。
3.对当地政府的安全稳定冲击分析
在中国人的传统思想中，住房保障是刚性的，生活保障同样也是刚性的。当商品房销售受挫后，政府一般都会出台很多临时性的政策来稳定经济，同时，政府出于自身职能的定位和要求，也会弱化对其他行政类机构的直接管理，从而造成当地的环保、治安、城建等各方面出现潜在危机。在政府应对危机事件还不足够成熟的情况下，任何不稳定的因素都会出现扩大化可能。房地产市场的变化直接是当地稳定如否的晴雨表，也是社会舆论和大众关注的焦点所在，所以，商品房销售受挫对稳定的不利影响性非常显著，值得特别关注。
参考文献：
[1]胥 玲：中国城市房价和地价的决定因素及相互关系[J].财政研究.2009年11期.
[2]黄 锐 范继光 倪绍祥：地价与房价关系的探讨——江苏省徐州市的实证研究[J].国土资源科技管理.2011年05期.
[3]周京奎：城市土地价格波动对房地产业的影响——1999～2005年中国20城市的实证分析[J].当代经济科学.2006年04期.
[4]马井静 段宗志：安徽省城镇住房需求影响因素的实证分析[ J ] .安徽农业大学学报（社会科学版） .2011年04期.
[5]郑文娟：中国城市住房价格与住房租金的影响因素及相互关系研究[D].浙江大学.2011年.