论文部分内容阅读
进入2017年5月，中国银行业普遍提高了个人住房按揭贷款的利率，无论首套，还是二套或多套，利率都有不同程度的上升。
近10年来，中国个人按揭贷款利率最低可低至基准利率7折，但到了2017年6月，最高已上升到基准利率的1.2倍，乃至更高。
有观点认为，全行业罕见、整齐划一地选择在同一个时间段大幅度提高利率，这意味着继地方政府统一推出“520”调控新政之后，银行系统也加入了楼市调控。现在，这两股原本热衷于推高房价的力量—地方政府和銀行全部加入调控，意味着楼市巨变将要发生。
这种观点可能站不住脚。中国的主要银行尽管都是央地两级国有控股，但毕竟和地方政府不同，它是个盈利机构。个人按揭利率的上升，很大程度不过是一门关于利息的生意，和“楼市调控”这一类宏旨没有必要过度关联。
它背后是，中国金融市场出现了一个暂时性现象—钱正在变“贵”。银行资金成本上升，而对公业务增长乏力，同业业务受压，作为优质资产的个人按揭必然成为了利益博弈的新战场。
利率与房地产爆炸史
房贷利率的变动，看起来只和小数点有关，其实，它会吃掉购房者的数年薪酬。
假设一套500万的房子，首付200万，按揭贷款300万，那么，在当前4.9%的基准利率之下，采取最常见的等额本息还款法（20年期），购房者最后需要还款471万。其中，利率171万，每月还款1.96万。
如果有利率优惠，比如最低到7折，购房者最后需要还款415万，利息115万，月供1.73万。长期以来，中国一二线城市贷到7折利率的按揭贷款并不是新鲜事。
但是，如果银行提高利率至基准利率的1.1倍，成本就会增加不少。最后，需还款总额是490万，其中利息190万，每月还款2.05万。
可以看出，从基准利率的7折到1.1倍，同样的一套房子，购房者最后的利息支出差距在75万左右，月供则上涨超过3000，前者几乎等于很多一线城市白领两年的年收入。
不到一年的时间内，如果购房者使用上浮利率贷款，和之前那些早购房的“幸运儿”相比，成本早已大幅飙升。当然，通过20年等额本息还款方式进行摊销，最后每月月供差距并不大，利息上涨的痛感并不强烈。
从5月开始，进入6月，在北京、上海和深圳等地，一些大型银行的首套房按揭，利率已上调至基准利率的9.5折，而一年前，根据贷款者资信和房产地段的不同，7折利率大有机会。如果是二套房，一些股份制银行、城商行则将利率调升到了1.2倍。
此外，放款周期也有所拉长，有的从两周拉长到1个月或者1.5个月。如果希望缩短放款周期，购房者则必须接受更高利率。有银行人士称，只要利息足够高，就一定有款可贷。总体上，中国的一线城市房贷已出现了“要么贵，要么等”的局面。
在中国房地产发展的历程中，时常出现过银行房贷利率的“高低波动”。但大多数时候，利率政策都是很优惠的。房地产行业的贷款利率包括两个，一是开发商开发贷的利率，二是个人购房者按揭贷款的利率。
对于后者，金融机构往往“优惠”更多，地产商的开发贷则缺少“优惠”。于是，这使得一些民营地产商纷纷借道香港发债融资，从而获取远比境内银行贷款低得多的债务资本，进行地产开发。
对个人按揭的普遍性优惠政策始于2008年，这几乎可以看成“四万亿”经济刺激计划的一个配套措施。2008年10月22日，人民银行推出了“首套房贷款利率7折、首付20%”的政策。此后，中国进入了按揭贷款大放水时代。
利率折扣政策的出台，的确一定程度是出于民生的需要，但不可否认，刺激楼市发展和经济复苏的目的也很明显。低利率，首先刺激了炒房。如果说首付低意味着炒房者初始资金门槛走低，那么，利率折扣则意味着炒房者现金流门槛的走低。
那么，中国银行业现在全行业突然调高利率，这是否又意味着多年的大放水政策转向，银行加入了“楼市调控”呢？实际上，银行参与“楼市调控”的热情不应被高估。
房贷从来都不是鸡肋
一个有意思的现象是，在2008年央行启动利率折扣政策之后，银行曾一度出现利率倒挂。所谓倒挂，即银行的中短期利率水平（5年期存款）低于长期利率水平（个人按揭）。一般来说，后者应该高于前者，而不是相反。
这种倒挂也意味着，就银行的资产端和负债端的利率匹配来说，银行做房贷可能是“亏钱”的。近年来，一些银行不时抛出“房贷亏钱”的观点，背后就是这个逻辑。
从2008年开始，市场经常传来部分银行取消了7折利率的消息。但为了促进房地产市场的发展，监管部门也不断重申个人房贷的下限仍为基准利率的0.7倍。
2012年6月，人民银行下发了一份名为《关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》的文件，其再次强调“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。
就在当时，中国五年期存款基准利率为5.1%，但按揭房贷的利率如果打7折，那么就为4.76%，还低于前者34个基点—1基点为万分之一，属于“负利差”。
房贷“亏钱”，在道理上是可以说得通的。但“亏钱”并不是房贷市场的全部。在一些激进的股份制银行，房贷非但不亏钱，而且越来越成为业务“压舱石”。
个人房贷对银行而言其实是一个好资产，好在两“低”。第一个“低”是违约可能性极低，在一线城市、包括大部分省会和核心二线城市，房子永远涨的预期从来都没有被打破过。房子是中国人眼中最安全的资产，购房者即便家庭现金流暂时吃紧，也会想办法维持月供，而不是断供。
近10年来，中国个人按揭贷款利率最低可低至基准利率7折，但到了2017年6月，最高已上升到基准利率的1.2倍，乃至更高。
有观点认为，全行业罕见、整齐划一地选择在同一个时间段大幅度提高利率，这意味着继地方政府统一推出“520”调控新政之后，银行系统也加入了楼市调控。现在，这两股原本热衷于推高房价的力量—地方政府和銀行全部加入调控，意味着楼市巨变将要发生。
这种观点可能站不住脚。中国的主要银行尽管都是央地两级国有控股，但毕竟和地方政府不同，它是个盈利机构。个人按揭利率的上升，很大程度不过是一门关于利息的生意，和“楼市调控”这一类宏旨没有必要过度关联。
它背后是，中国金融市场出现了一个暂时性现象—钱正在变“贵”。银行资金成本上升，而对公业务增长乏力，同业业务受压，作为优质资产的个人按揭必然成为了利益博弈的新战场。
利率与房地产爆炸史
房贷利率的变动，看起来只和小数点有关，其实，它会吃掉购房者的数年薪酬。
假设一套500万的房子，首付200万，按揭贷款300万，那么，在当前4.9%的基准利率之下，采取最常见的等额本息还款法（20年期），购房者最后需要还款471万。其中，利率171万，每月还款1.96万。
如果有利率优惠，比如最低到7折，购房者最后需要还款415万，利息115万，月供1.73万。长期以来，中国一二线城市贷到7折利率的按揭贷款并不是新鲜事。
但是，如果银行提高利率至基准利率的1.1倍，成本就会增加不少。最后，需还款总额是490万，其中利息190万，每月还款2.05万。
可以看出，从基准利率的7折到1.1倍，同样的一套房子，购房者最后的利息支出差距在75万左右，月供则上涨超过3000，前者几乎等于很多一线城市白领两年的年收入。
不到一年的时间内，如果购房者使用上浮利率贷款，和之前那些早购房的“幸运儿”相比，成本早已大幅飙升。当然，通过20年等额本息还款方式进行摊销，最后每月月供差距并不大，利息上涨的痛感并不强烈。
从5月开始，进入6月，在北京、上海和深圳等地，一些大型银行的首套房按揭，利率已上调至基准利率的9.5折，而一年前，根据贷款者资信和房产地段的不同，7折利率大有机会。如果是二套房，一些股份制银行、城商行则将利率调升到了1.2倍。
此外，放款周期也有所拉长，有的从两周拉长到1个月或者1.5个月。如果希望缩短放款周期，购房者则必须接受更高利率。有银行人士称，只要利息足够高，就一定有款可贷。总体上，中国的一线城市房贷已出现了“要么贵，要么等”的局面。
在中国房地产发展的历程中，时常出现过银行房贷利率的“高低波动”。但大多数时候，利率政策都是很优惠的。房地产行业的贷款利率包括两个，一是开发商开发贷的利率，二是个人购房者按揭贷款的利率。
对于后者，金融机构往往“优惠”更多，地产商的开发贷则缺少“优惠”。于是，这使得一些民营地产商纷纷借道香港发债融资，从而获取远比境内银行贷款低得多的债务资本，进行地产开发。
对个人按揭的普遍性优惠政策始于2008年，这几乎可以看成“四万亿”经济刺激计划的一个配套措施。2008年10月22日，人民银行推出了“首套房贷款利率7折、首付20%”的政策。此后，中国进入了按揭贷款大放水时代。
利率折扣政策的出台，的确一定程度是出于民生的需要，但不可否认，刺激楼市发展和经济复苏的目的也很明显。低利率，首先刺激了炒房。如果说首付低意味着炒房者初始资金门槛走低，那么，利率折扣则意味着炒房者现金流门槛的走低。
那么，中国银行业现在全行业突然调高利率，这是否又意味着多年的大放水政策转向，银行加入了“楼市调控”呢？实际上，银行参与“楼市调控”的热情不应被高估。
房贷从来都不是鸡肋
一个有意思的现象是，在2008年央行启动利率折扣政策之后，银行曾一度出现利率倒挂。所谓倒挂，即银行的中短期利率水平（5年期存款）低于长期利率水平（个人按揭）。一般来说，后者应该高于前者，而不是相反。
这种倒挂也意味着，就银行的资产端和负债端的利率匹配来说，银行做房贷可能是“亏钱”的。近年来，一些银行不时抛出“房贷亏钱”的观点，背后就是这个逻辑。
从2008年开始，市场经常传来部分银行取消了7折利率的消息。但为了促进房地产市场的发展，监管部门也不断重申个人房贷的下限仍为基准利率的0.7倍。
2012年6月，人民银行下发了一份名为《关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》的文件，其再次强调“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。
就在当时，中国五年期存款基准利率为5.1%，但按揭房贷的利率如果打7折，那么就为4.76%，还低于前者34个基点—1基点为万分之一，属于“负利差”。
房贷“亏钱”，在道理上是可以说得通的。但“亏钱”并不是房贷市场的全部。在一些激进的股份制银行，房贷非但不亏钱，而且越来越成为业务“压舱石”。
个人房贷对银行而言其实是一个好资产，好在两“低”。第一个“低”是违约可能性极低，在一线城市、包括大部分省会和核心二线城市，房子永远涨的预期从来都没有被打破过。房子是中国人眼中最安全的资产，购房者即便家庭现金流暂时吃紧，也会想办法维持月供，而不是断供。