论文部分内容阅读
由于缺乏专业指导和对市场的盲从，以及一些商业地产开发商的炒作，一些投资者在商铺投资时仍存在很大的潜在风险。
有投资就必然有风险。我们在看到商铺投资利润前景的同时，也应看到商铺投资的风险。由于缺乏专业指导和对市场的盲从，以及一些商业地产开发商的炒作，一些投资者在商铺投资时仍存在很大的潜在风险。如何在商铺投资时做出理性选择和决策，如何客观看待商铺投资的发展前景？
投资人：可望而不可及
谈到克拉玛依市商铺投资的前景，有过商铺投资经验的自由投资人“相由心生”说，一些客观现实让商铺投资成了很多市民可望而不可及的事。
从人口来看，克拉玛依市虽然近几年来城市规模正在慢慢扩大，但是常驻人口仍然不能称得上多。而人口少，街上人流量有限的客观条件对商铺运营影响很大。人流量的不足，导致二层以上的商铺没有足够人气，这成为大多数一层商铺运营较好而二层商铺不好卖的原因。
从商铺的选择来看，目前，多个新商圈商铺都已开始热售，但其售价并不低。投资者的初始投资成本一高，获利空间自然下降，这让很多投资者很无奈，也让经济实力不足的投资者望而却步。
另外，很多新商圈商铺位置比较偏远，交通不便利，人气聚集需要一定时间，租金价格也没有参照物，因此投资风险比较高。
总体来说，这些客观条件和限制，让投资者目前投资新商铺困难重重。
未来：虽有喜也有忧
尽管有很多客观限制，但展望商铺投资的未来，“相由心生”说：“秉承‘人往高处走’的俗语，一些合理的事物都会不断向前发展，而克拉玛依的整个商业环境，也是一样。”
他认为，2013年9月，中国石油天然气集团公司党组专题会关于加大支持克拉玛依市发展力度的政策方针，也会给克拉玛依的发展营造一个良好的大环境，带来更多的发展机遇，“商铺投资也能或多或少受其影响，迎来机会。”
当然，除此之外，一些国家的宏观调控政策也可能给商铺投资带来不利的影响。近几年来，特别是2013年，国家关于房产宏观调控的政策越来越多，这将有可能从根本上影响商铺投资的前景。
此外，现今电商网络购物的蓬勃发展势必会造成实体店面的萎缩，从而侧面影响商铺投资的收益。
利润空间被压缩
已经投资商铺的市民有得有失，准备参与投资的市民也是各有看法。
市民许虹表示，目前，克拉玛依可以选择的投资渠道仍然比较少，不外乎股票期货、银行理财产品和一些小额贷款公司。其中，股票期货专业性太强，形势也不好，自然不好参与；银行理财产品虽然风险不大，但回报又比较有限；小额贷款风险也比较高，“因此，我还是更偏重于保守、传统的房产投资，比如商铺。”
对于商铺投资，许虹还说：“起码有个实体的房子在，租出去就有回报，踏实。”
而市民高丽则不同意以上观点，她认为，早些年投资商铺还好，铺子的投资成本比较小，利润空间自然也比较大。但现在正在销售的新商铺的售价都很高，很多甚至预支了商铺今后很多年的利润。所以，她不认为现在是投资商铺的好时机。
商铺已近饱和
对于商铺投资的现状和前景，克拉玛依市党校经济学教授赵守智表示，市民扎堆投资商铺，这合理也不合理。
首先，从资产升值方面分析，很多市民都想通过各种投资理财渠道，让自己的资产越来越多。而从克拉玛依当下的金融条件来看，投资理财渠道尚不算丰富，所以就会有很多市民选择较为保守、传统的房产投资，如商铺投资。因此，市民扎堆投资商铺这种现象是合理的。
但从目前正在销售的商铺来看，很多商铺都位于城市边缘或是新建小区周边，这样偏僻的商业环境，并不能让投资者投资后立即有所收获。以准噶尔商圈为例，克拉玛依建市50年来，此商圈才算刚刚成熟，何况这些才刚刚新建的商圈。而这些商圈商铺的热卖，就比较不合理了。
总而言之，赵守智认为，从克拉玛依人口较少的客观条件来看，商铺、房产已近饱和，市民在参与投资时一定要小心谨慎。
未来要坐“冷板凳”
展望克拉玛依商铺投资前景，赵守智认为，以克拉玛依现有的经济发展情况来看，商铺投资的时机尚未成熟。如果投资者要投资，要做好先坐几年“冷板凳”的心理准备。
他分析，近几年来，虽说政策的大环境对克拉玛依的经济发展是有利的，如中石油集团提出的战略转移，向西部转移，向新疆转移，向克拉玛依转移的相关政策，再如今年中国石油天然气集团公司党组专题会关于加大支持克拉玛依市发展的力度的政策。但是，这些方针政策的落实，都需要一个过程、需要一段时间。而在这段时间里，克拉玛依的经济发展水平依然有限，商业环境的发展也将受限，商铺的收益也会受影响。
理性决策才能赚钱
商铺必须具备五大条件：商圈形成、市场成熟、产权独立、升值空间、一定的市场规模。好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。
首先，要看地段。只要地段好，商铺项目处于市中心闹市区或繁华商业区，就一好百好，哪怕租金再高、物业条件再差、定位再模糊，也是难求的黄金旺铺吗？
其实，商业选址并非只见地段，不见其他。地段论并非适用于一切商业领域和业态，倘若用之于百货店和高档专卖店，就十分正确，但对大型超市、仓储店、专业市场等业态就未必适用。所以投资商铺要看商铺的具体业态定位。以批发市场为例，升级和符合政府规划也许就是商机。
其次，要看开发商。商铺经营成功和具有升值潜力的前提是选对“正确的”地段，同时，充分了解开发商的实力和以往的背景也是关键所在。如果开发商的实力和诚信出了问题，就会让投资者损失惨重，导致商铺无法开业。
第三，跟着百货走。政策投资专家指出，要将商铺投资风险降到最低，商铺必须具备五大条件即商圈形成、市场成熟、产权独立、升值空间、一定的市场规模。商铺投资者一定要做好市场考察，充分考虑了风险和收益之后，再决定是否下单。
算算商铺投资回报率
一般来讲，成功的商铺投资，可以在八年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算。
第一种方法，主要适用于没有贷款的一次性投资。
计算公式为：（税后月租金-每月物业管理费）×12 =年租金收入。年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。
第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算。
计算公式为：（税后月租金-按揭月利息-每月物[1]业费）×12 =年租金收入。（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率投资。
“高额返租”是陷阱？
售后返租，通俗地说，就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给小业主，同时，与中小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给小业主固定租金，而开发商获得经营权。
“产权式商铺售后包租经营、返租年限5～10年、年净利润在8%以上。”售后返租听起来就是这样吸引人，而事实上，却是“羊毛出在羊身上”。开发商会根据返租的金额将商业项目的平均售价提高，开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给小业主，之后即可全身而退。而投资者得不到前几年真实的租赁收入，更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间，因此不得不承受双重损失。
按照一般投资规律，商铺的投资回报应该比目前银行的信贷利率高，这是一个参照系数。但是，回报越高，风险越大。
有投资就必然有风险。我们在看到商铺投资利润前景的同时，也应看到商铺投资的风险。由于缺乏专业指导和对市场的盲从，以及一些商业地产开发商的炒作，一些投资者在商铺投资时仍存在很大的潜在风险。如何在商铺投资时做出理性选择和决策，如何客观看待商铺投资的发展前景？
投资人：可望而不可及
谈到克拉玛依市商铺投资的前景，有过商铺投资经验的自由投资人“相由心生”说，一些客观现实让商铺投资成了很多市民可望而不可及的事。
从人口来看，克拉玛依市虽然近几年来城市规模正在慢慢扩大，但是常驻人口仍然不能称得上多。而人口少，街上人流量有限的客观条件对商铺运营影响很大。人流量的不足，导致二层以上的商铺没有足够人气，这成为大多数一层商铺运营较好而二层商铺不好卖的原因。
从商铺的选择来看，目前，多个新商圈商铺都已开始热售，但其售价并不低。投资者的初始投资成本一高，获利空间自然下降，这让很多投资者很无奈，也让经济实力不足的投资者望而却步。
另外，很多新商圈商铺位置比较偏远，交通不便利，人气聚集需要一定时间，租金价格也没有参照物，因此投资风险比较高。
总体来说，这些客观条件和限制，让投资者目前投资新商铺困难重重。
未来：虽有喜也有忧
尽管有很多客观限制，但展望商铺投资的未来，“相由心生”说：“秉承‘人往高处走’的俗语，一些合理的事物都会不断向前发展，而克拉玛依的整个商业环境，也是一样。”
他认为，2013年9月，中国石油天然气集团公司党组专题会关于加大支持克拉玛依市发展力度的政策方针，也会给克拉玛依的发展营造一个良好的大环境，带来更多的发展机遇，“商铺投资也能或多或少受其影响，迎来机会。”
当然，除此之外，一些国家的宏观调控政策也可能给商铺投资带来不利的影响。近几年来，特别是2013年，国家关于房产宏观调控的政策越来越多，这将有可能从根本上影响商铺投资的前景。
此外，现今电商网络购物的蓬勃发展势必会造成实体店面的萎缩，从而侧面影响商铺投资的收益。
利润空间被压缩
已经投资商铺的市民有得有失，准备参与投资的市民也是各有看法。
市民许虹表示，目前，克拉玛依可以选择的投资渠道仍然比较少，不外乎股票期货、银行理财产品和一些小额贷款公司。其中，股票期货专业性太强，形势也不好，自然不好参与；银行理财产品虽然风险不大，但回报又比较有限；小额贷款风险也比较高，“因此，我还是更偏重于保守、传统的房产投资，比如商铺。”
对于商铺投资，许虹还说：“起码有个实体的房子在，租出去就有回报，踏实。”
而市民高丽则不同意以上观点，她认为，早些年投资商铺还好，铺子的投资成本比较小，利润空间自然也比较大。但现在正在销售的新商铺的售价都很高，很多甚至预支了商铺今后很多年的利润。所以，她不认为现在是投资商铺的好时机。
商铺已近饱和
对于商铺投资的现状和前景，克拉玛依市党校经济学教授赵守智表示，市民扎堆投资商铺，这合理也不合理。
首先，从资产升值方面分析，很多市民都想通过各种投资理财渠道，让自己的资产越来越多。而从克拉玛依当下的金融条件来看，投资理财渠道尚不算丰富，所以就会有很多市民选择较为保守、传统的房产投资，如商铺投资。因此，市民扎堆投资商铺这种现象是合理的。
但从目前正在销售的商铺来看，很多商铺都位于城市边缘或是新建小区周边，这样偏僻的商业环境，并不能让投资者投资后立即有所收获。以准噶尔商圈为例，克拉玛依建市50年来，此商圈才算刚刚成熟，何况这些才刚刚新建的商圈。而这些商圈商铺的热卖，就比较不合理了。
总而言之，赵守智认为，从克拉玛依人口较少的客观条件来看，商铺、房产已近饱和，市民在参与投资时一定要小心谨慎。
未来要坐“冷板凳”
展望克拉玛依商铺投资前景，赵守智认为，以克拉玛依现有的经济发展情况来看，商铺投资的时机尚未成熟。如果投资者要投资，要做好先坐几年“冷板凳”的心理准备。
他分析，近几年来，虽说政策的大环境对克拉玛依的经济发展是有利的，如中石油集团提出的战略转移，向西部转移，向新疆转移，向克拉玛依转移的相关政策，再如今年中国石油天然气集团公司党组专题会关于加大支持克拉玛依市发展的力度的政策。但是，这些方针政策的落实，都需要一个过程、需要一段时间。而在这段时间里，克拉玛依的经济发展水平依然有限，商业环境的发展也将受限，商铺的收益也会受影响。
理性决策才能赚钱
商铺必须具备五大条件：商圈形成、市场成熟、产权独立、升值空间、一定的市场规模。好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。
首先，要看地段。只要地段好，商铺项目处于市中心闹市区或繁华商业区，就一好百好，哪怕租金再高、物业条件再差、定位再模糊，也是难求的黄金旺铺吗？
其实，商业选址并非只见地段，不见其他。地段论并非适用于一切商业领域和业态，倘若用之于百货店和高档专卖店，就十分正确，但对大型超市、仓储店、专业市场等业态就未必适用。所以投资商铺要看商铺的具体业态定位。以批发市场为例，升级和符合政府规划也许就是商机。
其次，要看开发商。商铺经营成功和具有升值潜力的前提是选对“正确的”地段，同时，充分了解开发商的实力和以往的背景也是关键所在。如果开发商的实力和诚信出了问题，就会让投资者损失惨重，导致商铺无法开业。
第三，跟着百货走。政策投资专家指出，要将商铺投资风险降到最低，商铺必须具备五大条件即商圈形成、市场成熟、产权独立、升值空间、一定的市场规模。商铺投资者一定要做好市场考察，充分考虑了风险和收益之后，再决定是否下单。
算算商铺投资回报率
一般来讲，成功的商铺投资，可以在八年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算。
第一种方法，主要适用于没有贷款的一次性投资。
计算公式为：（税后月租金-每月物业管理费）×12 =年租金收入。年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。
第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算。
计算公式为：（税后月租金-按揭月利息-每月物[1]业费）×12 =年租金收入。（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率投资。
“高额返租”是陷阱？
售后返租，通俗地说，就是开发商将其开发的商业项目分割成小块产权后出售给小业主，同时，与中小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，由开发商付给小业主固定租金，而开发商获得经营权。
“产权式商铺售后包租经营、返租年限5～10年、年净利润在8%以上。”售后返租听起来就是这样吸引人，而事实上，却是“羊毛出在羊身上”。开发商会根据返租的金额将商业项目的平均售价提高，开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给小业主，之后即可全身而退。而投资者得不到前几年真实的租赁收入，更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间，因此不得不承受双重损失。
按照一般投资规律，商铺的投资回报应该比目前银行的信贷利率高，这是一个参照系数。但是，回报越高，风险越大。