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中国买家对房子的热情让美国人很难理解，但绝不妨碍他们成为纽约房地产商重要客源。截至今年三月，中国买家已经为美国房地产贡献了70多亿美元，全球第二。美国人挂在嘴边多年的“I have a dream”也开始带上了中国口音。
中国业主全球采购
一群有组织的华裔面孔，跟着旅行团或者商务考察团，入关时带着空荡荡的大箱子，怀揣采购单，出关时，箱子满了—黄油20瓶起还有各色折扣店里血拼的名牌服装。从2008年起，美国海关检查员罗伯特·邦纳经常可以看到这样的情景。“更牛的，随身的名牌包里就可能揣着美国某个州的购房合同。这些被中国人揣走的房产里，很多是加州、纽约和华盛顿地区的房子。”
根据全美房地产经纪人协会（NAR）统计，从2011年3月至2013年3月，海外购房者在美国房地产市场上投资了大约820亿美元。中国居民贡献了其中的9%—73.8亿美元，仅次于加拿大，位居第二。
美国人挂在嘴边多年的“I have a dream”开始带上了中国口音。
中国买家对房子这份热情让美国人很难理解。“在全世界，好像都没有像中国人这么喜欢买房子的。”做过地产中介的Connie说：“在中国人的观念里，有房子才有根，买房不是花钱，租房才算花钱。特别是这几年国内房市，让中国人感到恐慌，买房也更加激情更加病态。”云先生掌管着上海一家工程机械公司，他买房的出发点是基于某些说不清道不明的隐忧，“今天所拥有的一切，也许哪天转瞬即逝。在海外买房子或者移民，都是给自己留一条退路。”
“买一座房子，多一条退路。”购买者给这个投资起名叫“进退自如”：进，移民了可以卖掉这个公寓，买一栋独立洋房。退，就算不移民，房子本身不愁租。
中国买家的购买过程也让人没法理解。他们可以在前一秒狂热地直冲美国，在后一秒，又冷静到对周围的一切都充满了怀疑。2009年2月，中国首批赴美购房团从北京浩浩荡荡出发。这个40人的购房团抵达洛杉矶时，受到了各家媒体的关注和跟踪报道，让购房团团员受宠若惊。在此之后，来自中国的购房团络绎不绝。
去年年初，一位中国妈妈在美国纽约地价最高的曼哈顿地区，为自己2岁的女儿买下一套650万美元的豪宅，目的是为其将来上大学做准备。凯伦·布朗就是做成这笔650万美元房产交易的经纪人。他说：“她们绕着纽约城里不停地看，她最后问她你究竟为什么要买房呢？她说是为了她的女儿。她女儿将来要上哥伦比亚大学，或者纽约大学，也有可能要上哈佛大学，所以她需要在城中心有个住所，所以必须挑这样一套特别的房子。她说好吧，你女儿多大了。她说两岁了。她简直惊呆了。”这位中国母亲最后在这座名叫One57号的楼盘中买下了一套公寓。这栋公寓楼位于纽约第五大道附近，共有90层，尚未完工。中国妈妈所购房子的房价大约为650万美元。换算成人民币，大约每平方米23万多元。出于对客户信息的严格保密，凯伦无法透露有关买家的真实身份，不过可以肯定的是，中国买家已经成为纽约房地产商重要客源。现在中国买家大约占到凯伦资金来源的四分之一。两年前，他们还只占到15%。再之前只有5%。
美国楼市的中国故事只会更多，而其他国家也不想永远当读者。
美国最强劲的竞争对手澳大利亚，曾在上海四季酒店，召开了一场全海景豪华公寓展。澳信集团的顾问，孜孜不倦地反复讲解着在澳大利亚置业的优势。“澳洲房屋租金回报率比美国要稳定得多，扣除利息后每年物业投资回报有8%至12%”；“不像美国，澳大利亚没有遗产税，房产的价值可以百分百传承给下一代”一位澳洲房产中介则是逢人必说一个司机的传奇故事—某老总的司机老张，送老总去酒店参加一个地产活动，发现老总的手机掉在了车上，于是老张给老总送手机，就这样一个机缘巧合，老张听到了澳洲房产的投资策略。于是老张在墨尔本用25年的积蓄置了业，一年净赚10万澳元。口耳相传中，老张可以是老赵、老钱、老孙如果你碰到了新加坡的地产经纪，他会说：“不像美国、澳大利亚，新加坡是以华人为主的社会，没有语言障碍，社会融入感更高”
每个国家，都有各自的卖点。全世界，都盯上了中国人和他们的钱袋子。
美国购房地图
据美国房地产经纪人协会（NAR/National Association of Realtors）的数字显示，美国独立屋的销售量连续11个月增幅。加州是全美排名第一的最吸引国外购房者的地区。据NAR的统计，加州房市成交量的11%来自国外买家。而且他们中，许多人直接通过一次性现金方式结清款项，使得卖主不必等待银行对需要申请房贷的客户，给予批准通过，才能成交。
旧金山 San Francisco
独立屋平均售价：72.9万美元，
涨幅23.7%
据旧金山硅谷的ZipRealty房产公司代表Bryan Sweeley介绍，旧金山房市的卖家通常会有10位或更多的客户对自己的房子感兴趣。 由于房子更易出手，房市中间价的有效期通常只维持56天，比全美的108天少近乎一半。
凤凰梅萨市
Phoenix Mesa
独立屋平均售价： 20.95万美元，涨幅23.6%
曾是房市受重创的城市之一。今年以来这里的情形终于好转很多。随着房市价格的提升和当地房产价值的提升，使更多房产主正在摆脱溺水屋给自己带来的经济损失。现房的出售速度目前是58天，比过去缩短了16%。
华盛顿
Washington D.C.
独立屋平均售价： 42.99万美元，涨幅16.3%
对美国首都华盛顿及周边地区房产感兴趣的卖主来自方方面面，其中包括首次准备购房的人。由于目前房贷政策的优惠，银行要求的每月还贷额降低，使月还贷额低于月房租，一些租房人正在准备购置房产。此外，购房者中还包括来自国外的客户和投资人，而且他们中许多人以现金结付房款。在大华府地区，一栋独立屋的平均售价为35.3万美元，比一年前提高了13%。 这里有些房主甚至考虑卖出自己的房产，从中获利。同样，这里的现房库存量也创下最低水平。 西雅图 Seattle
独立屋平均售价：34.9万美元，
涨幅16.4%
西雅图的房市价格正在迅速攀升。房屋的平均售出速度目前为56天，缩短了38%，比全美房市平均售出速度快一半。很多卖主在登记售房不久，就能很快收到不错的报价。由于这种情况在西雅图已经普遍存在，该市的房地产代表建议卖主多等待一些时候，当收集到多家报价后，再决定最终的卖价会更稳妥。
爱荷华 Iowa City
独立屋平均售价：22.49万美元，涨幅12.5%
爱荷华位于美国南部的阳光地带。据美国劳工数据统计局的数字显示，爱荷华的失业率比全美平均失业率的一半还低。因此房市一直保持了平稳的态势，没有经历大起大落，教育和医疗业没有太受经济危机的影响，就业稳定让这里的居民更考虑买房，而非租房。过去一年半中，爱荷华各个价位的现房库存量都在持续下降，使得可供买主挑选的空间缩小。对于卖主而言，他们可以同时得到多个好报价，包括来自房产投资人的报价，是个更利好卖主的房地产市场。
哈德逊县
Hudson County
独立屋平均售价：33.9万美元，
涨幅13%
一个和曼哈顿一样的住宅区，自身充满活力，好的房地产项目一直都处于一个高价。有限的房屋库存已经创造了一个竞争十分激烈的市场，多重优惠和几乎每一套房子都出价过高的情况反复冲击着市场。
10 大置业
热门地区
768，000$ 旧金山
548，500$ 硅谷
371，000$ 圣地亚哥
361，000$ 旧金山东湾
249，900$ 圣盖博谷
169，000$ 棕榈滩
157，000$ 凤凰城
148，689$ 图森
136，350$ 拉斯维加斯
127，000$ 布劳沃德
张欣
美国买房
最大单
美国福布斯网站为“中国制造”找了个“兄弟”—“中国购买”。在众多西方媒体的报道中，财大气粗、腰缠万贯一时间成了中国人的形象专利。《悉尼先驱晨报》讲了不少中国买家的例子：一名中国女老板3月以近1.2亿元人民币的巨款买了墨尔本一套900平方米的高级公寓；一个持学生签证的中国女孩，完全不懂英语，在房产拍卖中只是不停地举手，结果以1143万元人民币的价格拍得一套三居室房产。该报称，目前中国为抑制房地产泡抹出台的一系列打压政策，将促使大量华人来澳买房。“中国买家抬高了全球房价”，“中国人霸占世界”的论调不胫而走。“一旦中国人积累了些资本，就要找一个出口。” 一家美国媒体说。而张欣，成了美国买房客中的最大金主。
以7亿美元购得位于美国纽约通用大厦40%股权，张欣牵头的地产开发商财团将以“中国投资者有史以来最大的单一美国物业交易”的称号被载入史册。这个大楼可不简单，作为纽约曼哈顿区最有价值的写字楼之一，这次易主不仅在资本市场引起轰动，还让人们再次回忆起大楼的“美国梦”—毕竟苹果第五大道专卖店开张，数百人彻夜排队的一幕，发生在7年前，通用汽车大楼很久没有出现在人们视线中了。
每隔5年，大楼都要发生点什么事情。
1998年， 8亿美元，通用汽车大楼被地产大亨唐纳德收入囊中。同年年底，上海通用别克新世纪下线，第一辆中国国产中高档轿车问世。
5年后，即2003年，纽约高档房地产开发商哈利·麦克罗以14亿美元的价格成为大楼新主人，一举刷新了北美房地产市场写字楼交易的价格。
又一个5年，波士顿地产成为通用大楼的新东家，代价是28亿美元现金加债务。创下2008年最大的单一资产交易纪录。
今年，当传奇大楼传出被收购一事时，人们发现又一个5年到了。“历史总是惊人地相似”，但本次交易有另一番意义，因为中国人来了！当年日本人横井英树买过纽约地标的帝国大厦，花了4000万美元，换来的是每年的回报到不了总投入的百分之五，要盈利大概要到2076年。“在帝国大厦插上一脚，这不光是赚钱的事儿。” 横井英树说。买下小半个通用大厦也有相同意义，中国人终究来了！
尽管事业有成，但张欣教育自己的孩子要节俭。“我最近给自己买了一部iPhone，孩子们立刻就开始问我为什么需要新手机，因为它太贵了。”不知道当孩子们知道妈妈带头花了10位数买了一个大楼时，会对她怎么说。
{F=FAMOUS 张=张欣}
F：此次收购真的跟SOHO中国无关吗？40%股权，如何划分呢？
张：是的，之前SOHO中国发出过正式声明，“属于家族行为，与SOHO中国无关”。股权详细分配不方便说。
F：谈判过程有怎样的曲折和故事呢？
张：跟我经历过的一些拿地相比，这次基本没有曲折，拍卖是公开的，这样就不需要关系，也不需要是哪个大人物的儿女，我们只需要在公开的市场上拿钱买就行了。
F：你将在通用汽车大楼扮演怎样的角色？
张：那要看之后（他们）想要通用汽车大楼扮演一个怎样的角色了。
F：《华尔街日报》报道称中国买房大军进发美国房地产，你怎么看待这个现象？
张：中国人严重的“恋房情结”和一夜暴富的投机心理很要命，不光是美国，日本、新西兰、加拿大全球都能看见中国买家。外国人的钱不是那么好赚的，现在国外的经济不好，希望外国人购房拉升本国经济，但等经济复苏后，很可能会改变政策。中美房地产市场在运行周期、房产税征收、交易法律框架等方面完全不同，不能仅仅看到美国房地产价格相对便宜就贸然抄底。
F：20世纪80年代，日本投资者进入美国房地产市场，但大多悲剧，有人把那时的情况拿来类比中国商人的投资，你怎么看？ 张：风险永远存在，但目前中国投资者在美国买房和日本企业当年的投资行为并不具有可比性，两国发展阶段、货币属性及全球流动性状况都截然不同，不能简单进行比较。
F：你和王石都发出过中国地产到极限的声音，这是你投资海外的动力吗？
张：只有当人们确实希望使用买下的住宅空间时，房地产价格才应上涨，但目前我们可以看到越来越多的空置建筑物。房价不断上涨是银行放贷过多的直接结果，中国各银行应对此感到非常担忧。中国的住宅市场已经发展到了一个极限。在商铺和购物中心方面，供大于求，但是写字楼是地产市场里唯一发展良好的一块。无论中外，这是SOHO中国从“销售物业”向“持有物业”转型的原因，也是我对通用大楼投资的信心来源，但我对投资海外住房持谨慎态度。
F：你对这些投资者有什么建议或者提醒？
张：任何一个投资行为都要经过慎重周密的考虑，只通过媒体或者一次半次的美国行就下定决心买房，这种行为是拿身家开玩笑。
F：就你所言，SOHO中国还在国内加大投资，而你的家族又冲入了国际房地产市场，你不担心这样风险太大吗？
张：中国未来发展哪怕只有7%的增长，也还是要比别的国家强。而最简单的经济学原理是，不要把蛋放在同一个篮子，所以兼顾海内外市场，看起来是冒进，其实是稳妥的发展策略。
Stacy
再见，
寒冷和雾霾
刚带完一个旅行团去洛杉矶度假兼实地考察回来，Stacy（郑齐圆）下个月又要出发去一趟洛杉矶，不过，这一回她不是为了客户，而是要去给自己买栋房子。她在核桃市看上了200多平米的复式小楼，有落地玻璃窗，有游泳池，有花园。“按照北京东五环内的房价来算，这套房子起码上千万人民币。她这套大概在70万美元，折合人民币不到五百万。”
Stacy三年前从美国留学归来，一直在中美企业峰会（移民中介公司）工作。入行时，正好是陆续开始有国人在美国买房的时候，“那时候买房只是为了孩子上学，自己的事业和家庭其实还在国内。但是从去年冬天开始，中国买家好像商量好了一样开始了集体行动。”很多买家的想法也与以往不同，这一拨以四五十岁的人为主的中国买家，他们开始真正考虑移民了。“去年北京的冬天太冷了，而且雾霾实在太吓人，她才下定决心在美国买房的，很多中国买家都跟她有一样的想法。”
美国的大城市依旧是中国买家的首选，洛杉矶、纽约、波士顿、旧金山和华盛顿成为最热门的城市，而其中洛杉矶又因为气候好节奏慢华人多而成为首选，70%左右的中国买家都选择了这座城市。Stacy春节带去的那个团，刚到洛杉矶的时候看了一个小区，那时候还有6套房。他们决定等游玩回来再做决定，却没想到十天之后，6套只剩1套了。翻看购房记录发现，另外5套的买家，都是中国人。
由于中国买家大量涌入，洛杉矶三个最热的地区的房价都已经比半年前上涨了15%了，这其中就包括了Stacy那栋房所在的核桃市。“美国的房子都是多家中介公司代理的，当两个买家同时看上了一栋房子，就会出现双方竞价的情况。据说现在是美国历史上第二次出现这样的情况，而且经常会发现竞价的双方，都是中国买家。”
“在美国买房其实很安全，信息都是公开的，你在网上都可以查的到。而且交房时必须有专业的检测公司，给房子做全面的检测。如果有任何隐瞒的信息，卖家都是要赔偿的。”大量涌入的中国买家，虽然都很精明，但还是要适应美国的政策。“比如购房税，这些都是明确到社区的绿化、安保和教育上的。再比如美国的房子大多是轻装修重装饰的，买家完全不喜欢的话，可以在买了之后重新装修。”
对于中国买家，Stacy还有两条不错的建议：“现在很多人都是全款买房，其实是有银行可以做按揭的，比如汇丰银行可以贷款60%左右。另外一个就是很多人都是先办移民再买房，其实有时候这会造成一些不必要的麻烦，美国对于本国公民的资金来源要调查的很清楚，可是对外国人购房就宽松的多。”
早购房，做按揭，对于中国买家来说，这是不错的提醒。
在洛杉矶接待的司机跟Stacy说，现在的中国游客，最喜欢做两件事，一是随时随地举起手机拍天空，二是走到哪儿都要问房价。在路上，司机说他刚买了一套房，复式有游泳池，60多万美元。结果一车游客大叫：“这么便宜！”司机笑了：“你们一定是北京人或者上海人。”
这不是段子，是真的。
为什么选择USA 计划
1.美国房子有永久权，
后代可继承。
2.方便子女赴美留学。
3.政治经济体制优越。
4.资产比较保值。
现状
据统计，2011年，中国人在美国的房产投资总额为59亿美元，2012年，这个数字是73.8亿美元。
基本条件
有钱，资金来源正当，因为一般情况下无法获得贷款，除非你在美国华资银行有特殊关系，或者在外资银行有过硬信用记录，话说回来了，满足上述条件的人，需要贷款吗？需要吗？
准备 需要做的功课
· 具备基本的地理知识，至少知道自己想买哪个州哪个城市哪个地段的房子，看不懂英文地图，至少能看明白中文版的世界地图。
· 对心仪房子所在地房市升值和贬值趋势有所了解，自住的要保证自己或家人将来有足够的时候住在那里，否则打理起来很麻烦，除非买公寓，房子里的一切事情都要自己操心；投资出租要保证买在交通便利、人气旺的楼盘，要保证能找到有资质的经纪人帮你代理出租事宜，切忌买没有物业管理的大独栋。
· 对房子所在地的房屋管理法规有基本的了解，美国很多地方仅每年的地产税就是一笔巨大而没完没了的坑，比如洛杉矶县2%以上，橘县1.08%左右；房屋状况给邻居造成困扰也会惹上不必要的纠纷。
· 买卖交易过程中，上下家会各找一位房产经纪，代表自己进行磋商，讨价还价。一般人们都会这么做。为了省钱，可以自己做自己的经纪，但前提是要去上课并且考取执照。中介收费是售价的6%～7%，上下家各自协商如何分担。 行动 7步
教你变业主
1.确定目的
美国的房产价格是非常地域化的，所以了解自己的需求和价格范围，才能够在美国买到称心的房子。
预算充分=白人社区给孩子读书=学区房租赁=物业管理专业的服务式公寓
2.汇款
到美国找当地银行，咨询开户，设法快速汇入足够资金。如果本身在美国有资产，可以直接变卖资产提取资金。或直接在香港、澳门的外资银行开户，设法汇款。
3.看房
实地看房考察。确定后签署意向合同，买家需交房屋总价的2%-5%表示出价诚意，如谈价失败后支票会由经纪退还。
4.验屋
联系专业验屋人员，在屋主同意的日期验屋。验屋费用约为几百至一千多美元。验后如有问题，也可与屋主协商，或修缮或减价或中止交易。
5.定金
双方律师开始准备正式合同，买方签合同并支付10%定金，这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户内。如果买家无正当理由单方中止合同，将会失去这笔定金。
6.产权调查
买方律师会在卖方签合同后委托产权调查公司进行调查，包括房屋历史交易情况、贷款情况、付税情况，有无法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付，通常几百美元。
7.过户
买方需带好自己有效身份证明（如驾照、护照或绿卡等）及现金支票，付清剩余房款和房屋过户。相对贷款买家，现金买家所付房屋过户费用很少。买方会在1-3个星期内收到正式房契。
*美国的网上房屋信息和搜索系统都非常发达，在实地看房之前，房屋信息、照片都可以发到你的电子邮箱里。
*从中国汇款到美国，有每人每年5万美元的额度限制。
*在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由他全权代理，别想着找多个经纪人，相互比较。美国的经纪人最讨厌这个行为，一旦被发现你同时雇佣了多个经纪人，没有人愿意为你尽心尽力做事。
物业
买房后的活计
自家门口扫雪铲冰
扫落叶
花园定期修剪喷淋
买了带游泳池的还要每周清理水循环系统
必备工具
钻孔机
这套工具不可或缺，打小洞上螺丝全靠它了。而且记得买个带电池、无需插电运行的。
圆电锯
做木工必不可少的工具，换成不同的锯刀还可以割砖头。做木工时别忘了戴防护眼镜。
水管工胶带
薄塑料带子，卷在水管接口处能有效得控制住漏水，东西虽小却用处极大。
剪草机
手动的比汽油驱动的轻便，但没有草屑收集袋，剪完后还得扒一遍草地。
水龙头计时器
它对于忘性大的人太有用了，草地在夏天每天都要淋水30分钟，忘记了可就太浪费水了。
*美国的环卫部门可不替你干这些事，妨碍了邻居和路人是要吃罚单的。所以准备买来投资的，还是尽量选择有物业管理的比较好。
购房者说
非专家意见，仅供参考
韩先生夫妇
1992年从南京来美留学，后定居。
[房屋概况]面积约350平米的独立别墅，外带60平米的2个车库，位于底特律附近的特洛伊城，房屋属于当地排在前10%的高端住宅。
[房价]2002年购买时价49万美元，现跌至40万美元左右。
[购房方式]购房使用的是按揭贷款，房屋总价49万美元，贷款本金和利息总计30万美元。美国规定贷款利息可以冲抵个人收入免税。比如年收入10万美元，2万美元付房屋贷款，则只需按8万交个人所得税。
[养房成本]最大的养房开支也是1.5%的房产税。最多的时候一年交税7000多美元。现在房价跌了则交6000多美元。
[投资建议]买房时根本没想过房价会跌，总觉得一派繁荣，不过好在今年汽车工业又开始招人，有了新的就业机会。所以今年房价在低水平稳定。我父母还在南京，拥有房产。对于国内房价的飙涨，我的态度是观望。但总的感觉中国房价真太贵了，美国太便宜了。我对国内购房人的忠告是：不要冲动买，不要冲动抛售。
安吉
败给有钱的同胞
两周后，安吉再一次败在另一个拿着现金抢房的华人手上。她跳着脚：“天哪，这些同胞怎么就那么有钱！”
从去年春天起，旧金山市湾区一带银行便开始大量出售此类抵押房。但独立屋的中间价仍在50万～60万，不便宜。她只好按捺住自己。没想左等右等，终于还是错过了那个传说已久却从未出现的“谷底”。好在房市仍旧疲软，虽然在这个当口买房颇有些发美国“国难财”的嫌疑，但真的该出手了。眼下，利率正处于历史最低点。她相中的那个地段，一套银行出售的回收抵押房，如今标价还不到15万，不及原价一半。而且，她的地产经纪Connie是行家里手！然而，人算不如天算。就在她欣欣然期待了三四个月后，Connie打来电话说，竞标没有被接受。
安吉问：“不是说能拿到贷款预批买房就很容易吗？我能拿到贷款预批，可怎么还是不行呢？”要知道，自从次贷危机爆发以来，向银行申请贷款预批可比以前难多了。Connie的声音永远温柔：“这次失败还是因为其他买家出的是现金。“买主怎么那么多现金呢？”安吉好奇地问道。Connie的回答不出人意外：“一般是从房屋的净值贷出来的。”在美国，如果父母辈有供完的房子，或自己的房子净值较高，即使是30万-40万的中低价房产，将其中的三分一用来向银行作抵押也能贷到款，再加上自己的一部分存款，便可以用现金购买银行的抵押房了。此外，许多投资小商业的资金现在都流向了房产。至于这些钱是不是从中国流入的，那就不清楚了。还有更“野”的路子，听说有从信用卡里借钱出来的，甚至有借民间高利贷的，不少华人敢于这么玩儿。 无语上火之后，安吉还是得一边失望，一边继续找机会。一天，似乎峰回路转。Connie打来电话，说有一个中标的现金买家退出了，现在卖方又在重新放盘。“哈哈，毕竟不是所有人都有那么多现金嘛！”她大喜过望，于是在原来的标价上再加价10%，参与竞购。她估计经过这一两个月的折腾，其他华人买家应该没精神跟她争了—这一次她稳操胜券！然而两周后，传来的却又是坏消息—她再一次败在另一个现金出价的华人手上！
我的天哪，这些个同胞们怎么就那么有“钱”？
全球投资交易最活跃的前 10 大城市
1.伦敦 243亿美元
2. 纽约 192亿美元
7.华盛顿特区 80亿美元
10.洛杉矶 68亿美元
3.巴黎 140亿美元
5.新加坡 91亿美元
8.首尔 77亿美元
4.东京 139亿美元
6.香港 83亿美元
9.上海 72亿美元
叶耘
白菜价？
你想多了
这里要更正大家的一个误区就是：美国房子臭大街、没人买了，经常有报道说美国的房价比高点下跌了30%～50%，有些地方甚至报60%～70%，好像美国房子是大白菜，中国人该去抢了。
现实情况是，你去看房的时候，凡是你心仪准备下Offer的房子，总有好几个买主在跟你竞价，非但压不下来，你加价少了恐怕都抢不到房子；凡是一降再降的房子，别人看不上，你也看不上，就是降一半你也不会掏腰包。
华人喜欢加州，因为有明媚的阳光，尽管这里有层出不穷的地震和森林火灾，却一点也没影响它的房价走高。加州华人最爱的有两处，首当其冲是旧金山地区，那边有硅谷、有名校伯克利、有名声在外的金门大桥和数不清的中餐馆，即使不在唐人街，华人走在大街上也没有异乡的陌生感，满街都是咱的人！虽然湾区的房价从当年的贵得吓人到今天的风光不再，它的价格也依然是贵得吓人，不适合中国的中产阶级投资，除非你决定在那里居住，否则不要指望它近期内能带给你像国内楼市那样的高回报率。
洛杉矶就相对好些，因为它范围够大，房价悬殊也够大。20万至30万美元的房主和2000万至3000万美元的房主相安无事地在这个大蜘蛛网里各自穿梭，穷人和富人，各结各的善缘。如果投资，也有够便宜的房源，不过还是那句话，它不可能带给你很高的投资回报率。
朋友在洛杉矶选房期间，中国的首批美国看房团也被旅行社空运到了洛杉矶，估计那个时期，所有被房贷压得喘不过气的房主开门看到华人面孔，都跟马路上捡了金子一样高兴。因为他们知道华人的购房习惯，没有500万，基本不买100万的房子，很多人买房都是全款，根本不担心银行不给他们贷款，不会因为银行贷款批不下来放房主的鸽子。有1块就敢花10块的超前消费，华人极少有那么干的，五千年前祖宗就没立下过那个规矩！
最后，报道中的那个中国购房团没买到房子，朋友却买到了！因为需要跟着旅行团才能去美国买房的人，无论是经济实力还是社会能力上都比不过她朋友这类自己揣着护照满世界看房的人。购房团在11天内走了美国5个城市：洛杉矶、拉斯维加斯、旧金山、波士顿和纽约，看的楼盘也都是通过旅行社和当地房产经纪安排好的，基本没有什么自主性。而这些通过旅行社关系安排好的楼盘，通常有很大的局限性，甚至有些是当地的“鬼屋”（整个小区卖不动，长期无人居住的楼盘）。
美国人也一样讲究地段和学区。凡是好的学区和交通便利的地段，就是美国房价跌了100%，它们的抗跌打能力也还是那么强，多数都不跌，跌也就10%左右。而且当初买这些好地段房的人，多是有一定经济实力的，房子跌破了心理价位人家干脆不卖了，只要不是突然失业或者生意失利，好房子的房主一般会扛到房市好转才会出手，这就是为什么房市低迷的时候也很难捡到好房子的缘故。
也有些朋友在做今后小孩去美国上大学的准备，他们觉得：“与其花钱租房子，不如直接买一套给小孩住，等小孩上完大学把房子一卖，等于几年都白住了，比花钱租房子合算。”于是他们陷入另一个误区。
拿洛杉矶来举例，如果你的孩子申请到了南加州大学，那么恭喜你，这孩子值得你在他身上多投资！这个学校多数学院在洛杉矶市区，跟国内相反，洛杉矶的市区没有多少愿意住的。
如果为了孩子上学方便，你可以买公寓房，不过不要指望房龄在10年以内，也不要指望可以找到便宜的装修队帮你翻新。一个工人一天人工费至少是150美元，翻新还要花人工去拆除旧装修，比装个新房子还累。装修材料还要你自己去买。算算吧，这个翻新的工程费用你是否负担得起？在大仓库里自己翻找并搬运装修材料的力气你有没有？这些也是要计入投资成本的。以90平米的公寓计，怎么也得2万美元起吧。
以一套30万美元的公寓房为例，每年2%的地产税就是6000美元，没有美国永久居民身份就没有减免，物业费每月也得200美元起，根据楼盘的高档程度上不封顶，通常物业包电不包水，也不包煤气，要是不爱洗澡不爱做饭就省了。通信时代，电话、电视、宽带、手机你也得配吧？样样都要收费，要是几样绑定可以便宜些，那每月也最少要花120美元；所以你住自己房子的成本，每年也要小1万美元了。
加上美国这两年房价持续低迷，孩子上完学离开要卖房的时候，是不是能卖个平手都不好说。10年前美国加州房价疯长的机遇估计近些年是不会再爆发了。
就算能卖个平手，这个房子也不能算白住吧？
全球买房手册
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至于价格，一分价钱一分货吧。 新加坡 Singapore
亮点
“花园中的城市”新加坡同属华文化圈，文化相近，甚至使用简体中文字；教育发达也是吸引力之一。目前中国买家占到新加坡地产市场的30%。新加坡的房产市场85%是政府的经济适用房，价格比较低，海外人士只能购买15%的商品房，价格比经济适用房高5-6倍。在新加坡的中国人绝大部分都涌向豪宅市场。这样的商品房通常位于在新加坡中心商业区，售价高（15万-20万人民币/平米），但面积没有公摊，送车库。
*不建议作为暂时的投资，价格和门槛都比较高。
澳大利亚 Australian
亮点
政治稳定；经济增长稳定；留学方便；房地产历史悠久，市场成熟；法律规范严谨、投资环境优秀；投资门槛低；海外人士如果在澳洲购房，最多可允许贷款80%；可拥有私有制永久产权，目前家族成员间免征遗产税。没有澳洲护照或永居签证的海外人士，购买澳洲住宅类全新房产的政策基本与澳洲公民一样，不受特殊限制。
*非澳洲公民不得购买二手房，若转让只能售给澳洲人。
新西兰 New Zealand
亮点
新西兰是老牌资本主义国家，有很好的法律规范体系和政治经济体系；地理位置得天独厚，不容易发生战争，气候优越；价钱便宜，贷款容易；永久产权，没有遗产税；签证审批以及投资移民政策宽松；外国人购房基本没有限制。截至2011年8月，外国买家在新西兰投资住宅比上年同期翻了一番。这些外国买家由70个国家的购房者组成，前五大购房者来源国分别为中国、印度、澳大利亚、美国、韩国，占据了总购房人数的七成。其中，来自中国的买家占海外购房比例最大，投资金额远远领先其余各国。
*奥克兰市：中区（华裔集中地）一套四个房间的House，价格大概为30万-35万纽币（约150万-175万人民币）。
西班牙 Spain
亮点
西班牙海岸一直都是欧洲最理想的海边度假胜地，富豪大都喜欢到温暖的南欧来度假。
马尔韦利亚：一栋别墅有带顶棚的户外平台、5间卧室、一个私家花园和一个游泳池，可以尽览地中海美景的别墅售价是180万美元（约1100万人民币）。
*所谓的“买房得绿卡”，只有居住权，没有工作权。买房自住，应该算一个不错的时机。如果作为投资的话，要好好衡量。
加拿大 Canada
亮点
空气清新，人口密度低，社会安定，宜居。外国人在加拿大买房没有什么条件限制，基本上什么人都能买。如果一次性付清，不存在银行贷款问题，这是最省事的；如果需要贷款，首付要30%～35%，贷款额一般不会超出房价的75%。除公寓外其他房产都是永久产权。
温哥华：单排别墅约300万加币（约1800万人民币）。
多伦多：加拿大最大的城市，经济发达、教育领先。售价相对便宜，通常情况三间的镇屋（townhouse）20万加元（约120万人民币）。
*在加拿大投资房产如购房后再出售，需要缴纳房产增值税，非居民投资者缴纳税率高达25%～50%。如果该房产是用于出租，还要上缴约25%的租金税。因此，适合自住，不适合投资。
塞浦路斯 Cyprus
亮点
30万欧元（约250万人民币）即可买房，首付40%，低息30年还贷，6-10个月拿到永久身份，以后可以转欧盟的护照，享受欧洲国家福利待遇。这是塞浦路斯移民新政策。
*塞浦路斯是永久土地产权，也有继承权。
范晓
买房前
先想好
“很多人都对海外买房跃跃欲试，但只有真正在美国生活过，才明白是什么滋味。”今年3月，范晓终于体会到了美国的治安问题。出门上一趟超市，十几分钟后回家，他发现屋里一塌糊涂，有三个人正在打包东西，见他回来了，三人撒腿就跑。虽然没带走什么东西，但随后的警察录口供就折腾了半天，还要清理现场，换门换窗换锁。
此外，房子定期还要翻修和维护。美国很多房子是木质的，虽然环保、成本也低，但总会出现很多问题。买下房子后，还要购买名目繁多的保险。像房屋结构保险，产权保险相对便宜，几百到几千美元，有效期在三到五年。而房主保险，这种复杂的险种，赔付的范围包括很多情况，比如主人自己在家吸烟把房子给烧了，或者客人来做客，在你家里受了伤，在中国人根本想不到的细微地方都需要买保险。根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。
范晓的一个朋友，十年前在纽约买下一幢60万美元的房子，后来一直涨到了120万美元。范晓以中国人固有的思维逻辑，向他们道喜，没想到他们却苦笑说：“没什么好祝贺的，这几年地产税随着房价年年涨，地税从一万涨到两万美元。“幸好”随后房价开始下跌，这才松了一口气。如果房子要脱手，手续和税费都不少。以卖出一栋50万美元的独栋房子为例，通常由卖方支付的主要费用包括，房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等。以上费用合计约为34410美元，约为房价的7 %。卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，“占房价的6%，连她们自己都觉得很贵。”范晓说，“很多华人考了房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉这笔费用。”另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%。“所以如果你没有移民需要，单单是投资的话，她并不建议买房。”范晓说。
“很多东西看起来太好，就不会是真的，什么时候你觉得美国不那么好了，那个时候，你再考虑去美国买房的事情吧。”
张辰
吐槽
中国业主
张辰每天会收到几十封咨询购房的邮件，但她已经得到不少教训，现在对客户很挑剔。“如果他移民了，绿卡办了，或者资金已经到位了，那我才接。否则我就要考察你的诚意。”在张辰过去的业务记录中，看房的中国人，最后真正购买的，还不到10%。多数人只是观望，张辰带他们看了一圈之后，又不买了。
这些中国买家除了将大把现金带到美国，还把一些“中国式”习惯也带过来了。在中国，每一个中介手中的房源可能是不一样的，而且中国人也喜欢同时找好几个中介，让他们去“窝里斗”，相互制约。在美国，所有中介手中的房源都是一样的。“信得过这个人的话，找他一个就够了。如果你找了两个以上的中介，没有人愿意为你认真做事的。”做了7年移民中介的张辰说。
曾有一个声音很秀气的中国女孩，是UCLA的学生，打算买栋房子，但她的父母三天之后就要回国。张辰看对方态度诚恳，特意改变了当天的看房计划，并根据对方的要求，约了很多卖房经纪人。第二天，张辰怎么也联系不上这个女孩，结果使得她在卖房经纪面前十分难堪。几天之后，张辰打通了女孩的电话，对方却说：“对不起，我不记得了。”
“一方面，包括新西兰、澳大利亚、美国，中介的钱都不是买家给的，而是卖家给的。那么在卖房子的时候，没什么操守的中介，就会把坏的说成好的。另一方面，中国人到哪里都不相信人，别人的话都只听半句，他们特别喜欢不断地看，但是成交很少。这样的后果是中介更恶劣了，他下一次会‘想尽办法’把房子迅速卖掉。”
中国业主全球采购
一群有组织的华裔面孔，跟着旅行团或者商务考察团，入关时带着空荡荡的大箱子，怀揣采购单，出关时，箱子满了—黄油20瓶起还有各色折扣店里血拼的名牌服装。从2008年起，美国海关检查员罗伯特·邦纳经常可以看到这样的情景。“更牛的，随身的名牌包里就可能揣着美国某个州的购房合同。这些被中国人揣走的房产里，很多是加州、纽约和华盛顿地区的房子。”
根据全美房地产经纪人协会（NAR）统计，从2011年3月至2013年3月，海外购房者在美国房地产市场上投资了大约820亿美元。中国居民贡献了其中的9%—73.8亿美元，仅次于加拿大，位居第二。
美国人挂在嘴边多年的“I have a dream”开始带上了中国口音。
中国买家对房子这份热情让美国人很难理解。“在全世界，好像都没有像中国人这么喜欢买房子的。”做过地产中介的Connie说：“在中国人的观念里，有房子才有根，买房不是花钱，租房才算花钱。特别是这几年国内房市，让中国人感到恐慌，买房也更加激情更加病态。”云先生掌管着上海一家工程机械公司，他买房的出发点是基于某些说不清道不明的隐忧，“今天所拥有的一切，也许哪天转瞬即逝。在海外买房子或者移民，都是给自己留一条退路。”
“买一座房子，多一条退路。”购买者给这个投资起名叫“进退自如”：进，移民了可以卖掉这个公寓，买一栋独立洋房。退，就算不移民，房子本身不愁租。
中国买家的购买过程也让人没法理解。他们可以在前一秒狂热地直冲美国，在后一秒，又冷静到对周围的一切都充满了怀疑。2009年2月，中国首批赴美购房团从北京浩浩荡荡出发。这个40人的购房团抵达洛杉矶时，受到了各家媒体的关注和跟踪报道，让购房团团员受宠若惊。在此之后，来自中国的购房团络绎不绝。
去年年初，一位中国妈妈在美国纽约地价最高的曼哈顿地区，为自己2岁的女儿买下一套650万美元的豪宅，目的是为其将来上大学做准备。凯伦·布朗就是做成这笔650万美元房产交易的经纪人。他说：“她们绕着纽约城里不停地看，她最后问她你究竟为什么要买房呢？她说是为了她的女儿。她女儿将来要上哥伦比亚大学，或者纽约大学，也有可能要上哈佛大学，所以她需要在城中心有个住所，所以必须挑这样一套特别的房子。她说好吧，你女儿多大了。她说两岁了。她简直惊呆了。”这位中国母亲最后在这座名叫One57号的楼盘中买下了一套公寓。这栋公寓楼位于纽约第五大道附近，共有90层，尚未完工。中国妈妈所购房子的房价大约为650万美元。换算成人民币，大约每平方米23万多元。出于对客户信息的严格保密，凯伦无法透露有关买家的真实身份，不过可以肯定的是，中国买家已经成为纽约房地产商重要客源。现在中国买家大约占到凯伦资金来源的四分之一。两年前，他们还只占到15%。再之前只有5%。
美国楼市的中国故事只会更多，而其他国家也不想永远当读者。
美国最强劲的竞争对手澳大利亚，曾在上海四季酒店，召开了一场全海景豪华公寓展。澳信集团的顾问，孜孜不倦地反复讲解着在澳大利亚置业的优势。“澳洲房屋租金回报率比美国要稳定得多，扣除利息后每年物业投资回报有8%至12%”；“不像美国，澳大利亚没有遗产税，房产的价值可以百分百传承给下一代”一位澳洲房产中介则是逢人必说一个司机的传奇故事—某老总的司机老张，送老总去酒店参加一个地产活动，发现老总的手机掉在了车上，于是老张给老总送手机，就这样一个机缘巧合，老张听到了澳洲房产的投资策略。于是老张在墨尔本用25年的积蓄置了业，一年净赚10万澳元。口耳相传中，老张可以是老赵、老钱、老孙如果你碰到了新加坡的地产经纪，他会说：“不像美国、澳大利亚，新加坡是以华人为主的社会，没有语言障碍，社会融入感更高”
每个国家，都有各自的卖点。全世界，都盯上了中国人和他们的钱袋子。
美国购房地图
据美国房地产经纪人协会（NAR/National Association of Realtors）的数字显示，美国独立屋的销售量连续11个月增幅。加州是全美排名第一的最吸引国外购房者的地区。据NAR的统计，加州房市成交量的11%来自国外买家。而且他们中，许多人直接通过一次性现金方式结清款项，使得卖主不必等待银行对需要申请房贷的客户，给予批准通过，才能成交。
旧金山 San Francisco
独立屋平均售价：72.9万美元，
涨幅23.7%
据旧金山硅谷的ZipRealty房产公司代表Bryan Sweeley介绍，旧金山房市的卖家通常会有10位或更多的客户对自己的房子感兴趣。 由于房子更易出手，房市中间价的有效期通常只维持56天，比全美的108天少近乎一半。
凤凰梅萨市
Phoenix Mesa
独立屋平均售价： 20.95万美元，涨幅23.6%
曾是房市受重创的城市之一。今年以来这里的情形终于好转很多。随着房市价格的提升和当地房产价值的提升，使更多房产主正在摆脱溺水屋给自己带来的经济损失。现房的出售速度目前是58天，比过去缩短了16%。
华盛顿
Washington D.C.
独立屋平均售价： 42.99万美元，涨幅16.3%
对美国首都华盛顿及周边地区房产感兴趣的卖主来自方方面面，其中包括首次准备购房的人。由于目前房贷政策的优惠，银行要求的每月还贷额降低，使月还贷额低于月房租，一些租房人正在准备购置房产。此外，购房者中还包括来自国外的客户和投资人，而且他们中许多人以现金结付房款。在大华府地区，一栋独立屋的平均售价为35.3万美元，比一年前提高了13%。 这里有些房主甚至考虑卖出自己的房产，从中获利。同样，这里的现房库存量也创下最低水平。 西雅图 Seattle
独立屋平均售价：34.9万美元，
涨幅16.4%
西雅图的房市价格正在迅速攀升。房屋的平均售出速度目前为56天，缩短了38%，比全美房市平均售出速度快一半。很多卖主在登记售房不久，就能很快收到不错的报价。由于这种情况在西雅图已经普遍存在，该市的房地产代表建议卖主多等待一些时候，当收集到多家报价后，再决定最终的卖价会更稳妥。
爱荷华 Iowa City
独立屋平均售价：22.49万美元，涨幅12.5%
爱荷华位于美国南部的阳光地带。据美国劳工数据统计局的数字显示，爱荷华的失业率比全美平均失业率的一半还低。因此房市一直保持了平稳的态势，没有经历大起大落，教育和医疗业没有太受经济危机的影响，就业稳定让这里的居民更考虑买房，而非租房。过去一年半中，爱荷华各个价位的现房库存量都在持续下降，使得可供买主挑选的空间缩小。对于卖主而言，他们可以同时得到多个好报价，包括来自房产投资人的报价，是个更利好卖主的房地产市场。
哈德逊县
Hudson County
独立屋平均售价：33.9万美元，
涨幅13%
一个和曼哈顿一样的住宅区，自身充满活力，好的房地产项目一直都处于一个高价。有限的房屋库存已经创造了一个竞争十分激烈的市场，多重优惠和几乎每一套房子都出价过高的情况反复冲击着市场。
10 大置业
热门地区
768，000$ 旧金山
548，500$ 硅谷
371，000$ 圣地亚哥
361，000$ 旧金山东湾
249，900$ 圣盖博谷
169，000$ 棕榈滩
157，000$ 凤凰城
148，689$ 图森
136，350$ 拉斯维加斯
127，000$ 布劳沃德
张欣
美国买房
最大单
美国福布斯网站为“中国制造”找了个“兄弟”—“中国购买”。在众多西方媒体的报道中，财大气粗、腰缠万贯一时间成了中国人的形象专利。《悉尼先驱晨报》讲了不少中国买家的例子：一名中国女老板3月以近1.2亿元人民币的巨款买了墨尔本一套900平方米的高级公寓；一个持学生签证的中国女孩，完全不懂英语，在房产拍卖中只是不停地举手，结果以1143万元人民币的价格拍得一套三居室房产。该报称，目前中国为抑制房地产泡抹出台的一系列打压政策，将促使大量华人来澳买房。“中国买家抬高了全球房价”，“中国人霸占世界”的论调不胫而走。“一旦中国人积累了些资本，就要找一个出口。” 一家美国媒体说。而张欣，成了美国买房客中的最大金主。
以7亿美元购得位于美国纽约通用大厦40%股权，张欣牵头的地产开发商财团将以“中国投资者有史以来最大的单一美国物业交易”的称号被载入史册。这个大楼可不简单，作为纽约曼哈顿区最有价值的写字楼之一，这次易主不仅在资本市场引起轰动，还让人们再次回忆起大楼的“美国梦”—毕竟苹果第五大道专卖店开张，数百人彻夜排队的一幕，发生在7年前，通用汽车大楼很久没有出现在人们视线中了。
每隔5年，大楼都要发生点什么事情。
1998年， 8亿美元，通用汽车大楼被地产大亨唐纳德收入囊中。同年年底，上海通用别克新世纪下线，第一辆中国国产中高档轿车问世。
5年后，即2003年，纽约高档房地产开发商哈利·麦克罗以14亿美元的价格成为大楼新主人，一举刷新了北美房地产市场写字楼交易的价格。
又一个5年，波士顿地产成为通用大楼的新东家，代价是28亿美元现金加债务。创下2008年最大的单一资产交易纪录。
今年，当传奇大楼传出被收购一事时，人们发现又一个5年到了。“历史总是惊人地相似”，但本次交易有另一番意义，因为中国人来了！当年日本人横井英树买过纽约地标的帝国大厦，花了4000万美元，换来的是每年的回报到不了总投入的百分之五，要盈利大概要到2076年。“在帝国大厦插上一脚，这不光是赚钱的事儿。” 横井英树说。买下小半个通用大厦也有相同意义，中国人终究来了！
尽管事业有成，但张欣教育自己的孩子要节俭。“我最近给自己买了一部iPhone，孩子们立刻就开始问我为什么需要新手机，因为它太贵了。”不知道当孩子们知道妈妈带头花了10位数买了一个大楼时，会对她怎么说。
{F=FAMOUS 张=张欣}
F：此次收购真的跟SOHO中国无关吗？40%股权，如何划分呢？
张：是的，之前SOHO中国发出过正式声明，“属于家族行为，与SOHO中国无关”。股权详细分配不方便说。
F：谈判过程有怎样的曲折和故事呢？
张：跟我经历过的一些拿地相比，这次基本没有曲折，拍卖是公开的，这样就不需要关系，也不需要是哪个大人物的儿女，我们只需要在公开的市场上拿钱买就行了。
F：你将在通用汽车大楼扮演怎样的角色？
张：那要看之后（他们）想要通用汽车大楼扮演一个怎样的角色了。
F：《华尔街日报》报道称中国买房大军进发美国房地产，你怎么看待这个现象？
张：中国人严重的“恋房情结”和一夜暴富的投机心理很要命，不光是美国，日本、新西兰、加拿大全球都能看见中国买家。外国人的钱不是那么好赚的，现在国外的经济不好，希望外国人购房拉升本国经济，但等经济复苏后，很可能会改变政策。中美房地产市场在运行周期、房产税征收、交易法律框架等方面完全不同，不能仅仅看到美国房地产价格相对便宜就贸然抄底。
F：20世纪80年代，日本投资者进入美国房地产市场，但大多悲剧，有人把那时的情况拿来类比中国商人的投资，你怎么看？ 张：风险永远存在，但目前中国投资者在美国买房和日本企业当年的投资行为并不具有可比性，两国发展阶段、货币属性及全球流动性状况都截然不同，不能简单进行比较。
F：你和王石都发出过中国地产到极限的声音，这是你投资海外的动力吗？
张：只有当人们确实希望使用买下的住宅空间时，房地产价格才应上涨，但目前我们可以看到越来越多的空置建筑物。房价不断上涨是银行放贷过多的直接结果，中国各银行应对此感到非常担忧。中国的住宅市场已经发展到了一个极限。在商铺和购物中心方面，供大于求，但是写字楼是地产市场里唯一发展良好的一块。无论中外，这是SOHO中国从“销售物业”向“持有物业”转型的原因，也是我对通用大楼投资的信心来源，但我对投资海外住房持谨慎态度。
F：你对这些投资者有什么建议或者提醒？
张：任何一个投资行为都要经过慎重周密的考虑，只通过媒体或者一次半次的美国行就下定决心买房，这种行为是拿身家开玩笑。
F：就你所言，SOHO中国还在国内加大投资，而你的家族又冲入了国际房地产市场，你不担心这样风险太大吗？
张：中国未来发展哪怕只有7%的增长，也还是要比别的国家强。而最简单的经济学原理是，不要把蛋放在同一个篮子，所以兼顾海内外市场，看起来是冒进，其实是稳妥的发展策略。
Stacy
再见，
寒冷和雾霾
刚带完一个旅行团去洛杉矶度假兼实地考察回来，Stacy（郑齐圆）下个月又要出发去一趟洛杉矶，不过，这一回她不是为了客户，而是要去给自己买栋房子。她在核桃市看上了200多平米的复式小楼，有落地玻璃窗，有游泳池，有花园。“按照北京东五环内的房价来算，这套房子起码上千万人民币。她这套大概在70万美元，折合人民币不到五百万。”
Stacy三年前从美国留学归来，一直在中美企业峰会（移民中介公司）工作。入行时，正好是陆续开始有国人在美国买房的时候，“那时候买房只是为了孩子上学，自己的事业和家庭其实还在国内。但是从去年冬天开始，中国买家好像商量好了一样开始了集体行动。”很多买家的想法也与以往不同，这一拨以四五十岁的人为主的中国买家，他们开始真正考虑移民了。“去年北京的冬天太冷了，而且雾霾实在太吓人，她才下定决心在美国买房的，很多中国买家都跟她有一样的想法。”
美国的大城市依旧是中国买家的首选，洛杉矶、纽约、波士顿、旧金山和华盛顿成为最热门的城市，而其中洛杉矶又因为气候好节奏慢华人多而成为首选，70%左右的中国买家都选择了这座城市。Stacy春节带去的那个团，刚到洛杉矶的时候看了一个小区，那时候还有6套房。他们决定等游玩回来再做决定，却没想到十天之后，6套只剩1套了。翻看购房记录发现，另外5套的买家，都是中国人。
由于中国买家大量涌入，洛杉矶三个最热的地区的房价都已经比半年前上涨了15%了，这其中就包括了Stacy那栋房所在的核桃市。“美国的房子都是多家中介公司代理的，当两个买家同时看上了一栋房子，就会出现双方竞价的情况。据说现在是美国历史上第二次出现这样的情况，而且经常会发现竞价的双方，都是中国买家。”
“在美国买房其实很安全，信息都是公开的，你在网上都可以查的到。而且交房时必须有专业的检测公司，给房子做全面的检测。如果有任何隐瞒的信息，卖家都是要赔偿的。”大量涌入的中国买家，虽然都很精明，但还是要适应美国的政策。“比如购房税，这些都是明确到社区的绿化、安保和教育上的。再比如美国的房子大多是轻装修重装饰的，买家完全不喜欢的话，可以在买了之后重新装修。”
对于中国买家，Stacy还有两条不错的建议：“现在很多人都是全款买房，其实是有银行可以做按揭的，比如汇丰银行可以贷款60%左右。另外一个就是很多人都是先办移民再买房，其实有时候这会造成一些不必要的麻烦，美国对于本国公民的资金来源要调查的很清楚，可是对外国人购房就宽松的多。”
早购房，做按揭，对于中国买家来说，这是不错的提醒。
在洛杉矶接待的司机跟Stacy说，现在的中国游客，最喜欢做两件事，一是随时随地举起手机拍天空，二是走到哪儿都要问房价。在路上，司机说他刚买了一套房，复式有游泳池，60多万美元。结果一车游客大叫：“这么便宜！”司机笑了：“你们一定是北京人或者上海人。”
这不是段子，是真的。
为什么选择USA 计划
1.美国房子有永久权，
后代可继承。
2.方便子女赴美留学。
3.政治经济体制优越。
4.资产比较保值。
现状
据统计，2011年，中国人在美国的房产投资总额为59亿美元，2012年，这个数字是73.8亿美元。
基本条件
有钱，资金来源正当，因为一般情况下无法获得贷款，除非你在美国华资银行有特殊关系，或者在外资银行有过硬信用记录，话说回来了，满足上述条件的人，需要贷款吗？需要吗？
准备 需要做的功课
· 具备基本的地理知识，至少知道自己想买哪个州哪个城市哪个地段的房子，看不懂英文地图，至少能看明白中文版的世界地图。
· 对心仪房子所在地房市升值和贬值趋势有所了解，自住的要保证自己或家人将来有足够的时候住在那里，否则打理起来很麻烦，除非买公寓，房子里的一切事情都要自己操心；投资出租要保证买在交通便利、人气旺的楼盘，要保证能找到有资质的经纪人帮你代理出租事宜，切忌买没有物业管理的大独栋。
· 对房子所在地的房屋管理法规有基本的了解，美国很多地方仅每年的地产税就是一笔巨大而没完没了的坑，比如洛杉矶县2%以上，橘县1.08%左右；房屋状况给邻居造成困扰也会惹上不必要的纠纷。
· 买卖交易过程中，上下家会各找一位房产经纪，代表自己进行磋商，讨价还价。一般人们都会这么做。为了省钱，可以自己做自己的经纪，但前提是要去上课并且考取执照。中介收费是售价的6%～7%，上下家各自协商如何分担。 行动 7步
教你变业主
1.确定目的
美国的房产价格是非常地域化的，所以了解自己的需求和价格范围，才能够在美国买到称心的房子。
预算充分=白人社区给孩子读书=学区房租赁=物业管理专业的服务式公寓
2.汇款
到美国找当地银行，咨询开户，设法快速汇入足够资金。如果本身在美国有资产，可以直接变卖资产提取资金。或直接在香港、澳门的外资银行开户，设法汇款。
3.看房
实地看房考察。确定后签署意向合同，买家需交房屋总价的2%-5%表示出价诚意，如谈价失败后支票会由经纪退还。
4.验屋
联系专业验屋人员，在屋主同意的日期验屋。验屋费用约为几百至一千多美元。验后如有问题，也可与屋主协商，或修缮或减价或中止交易。
5.定金
双方律师开始准备正式合同，买方签合同并支付10%定金，这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户内。如果买家无正当理由单方中止合同，将会失去这笔定金。
6.产权调查
买方律师会在卖方签合同后委托产权调查公司进行调查，包括房屋历史交易情况、贷款情况、付税情况，有无法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付，通常几百美元。
7.过户
买方需带好自己有效身份证明（如驾照、护照或绿卡等）及现金支票，付清剩余房款和房屋过户。相对贷款买家，现金买家所付房屋过户费用很少。买方会在1-3个星期内收到正式房契。
*美国的网上房屋信息和搜索系统都非常发达，在实地看房之前，房屋信息、照片都可以发到你的电子邮箱里。
*从中国汇款到美国，有每人每年5万美元的额度限制。
*在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由他全权代理，别想着找多个经纪人，相互比较。美国的经纪人最讨厌这个行为，一旦被发现你同时雇佣了多个经纪人，没有人愿意为你尽心尽力做事。
物业
买房后的活计
自家门口扫雪铲冰
扫落叶
花园定期修剪喷淋
买了带游泳池的还要每周清理水循环系统
必备工具
钻孔机
这套工具不可或缺，打小洞上螺丝全靠它了。而且记得买个带电池、无需插电运行的。
圆电锯
做木工必不可少的工具，换成不同的锯刀还可以割砖头。做木工时别忘了戴防护眼镜。
水管工胶带
薄塑料带子，卷在水管接口处能有效得控制住漏水，东西虽小却用处极大。
剪草机
手动的比汽油驱动的轻便，但没有草屑收集袋，剪完后还得扒一遍草地。
水龙头计时器
它对于忘性大的人太有用了，草地在夏天每天都要淋水30分钟，忘记了可就太浪费水了。
*美国的环卫部门可不替你干这些事，妨碍了邻居和路人是要吃罚单的。所以准备买来投资的，还是尽量选择有物业管理的比较好。
购房者说
非专家意见，仅供参考
韩先生夫妇
1992年从南京来美留学，后定居。
[房屋概况]面积约350平米的独立别墅，外带60平米的2个车库，位于底特律附近的特洛伊城，房屋属于当地排在前10%的高端住宅。
[房价]2002年购买时价49万美元，现跌至40万美元左右。
[购房方式]购房使用的是按揭贷款，房屋总价49万美元，贷款本金和利息总计30万美元。美国规定贷款利息可以冲抵个人收入免税。比如年收入10万美元，2万美元付房屋贷款，则只需按8万交个人所得税。
[养房成本]最大的养房开支也是1.5%的房产税。最多的时候一年交税7000多美元。现在房价跌了则交6000多美元。
[投资建议]买房时根本没想过房价会跌，总觉得一派繁荣，不过好在今年汽车工业又开始招人，有了新的就业机会。所以今年房价在低水平稳定。我父母还在南京，拥有房产。对于国内房价的飙涨，我的态度是观望。但总的感觉中国房价真太贵了，美国太便宜了。我对国内购房人的忠告是：不要冲动买，不要冲动抛售。
安吉
败给有钱的同胞
两周后，安吉再一次败在另一个拿着现金抢房的华人手上。她跳着脚：“天哪，这些同胞怎么就那么有钱！”
从去年春天起，旧金山市湾区一带银行便开始大量出售此类抵押房。但独立屋的中间价仍在50万～60万，不便宜。她只好按捺住自己。没想左等右等，终于还是错过了那个传说已久却从未出现的“谷底”。好在房市仍旧疲软，虽然在这个当口买房颇有些发美国“国难财”的嫌疑，但真的该出手了。眼下，利率正处于历史最低点。她相中的那个地段，一套银行出售的回收抵押房，如今标价还不到15万，不及原价一半。而且，她的地产经纪Connie是行家里手！然而，人算不如天算。就在她欣欣然期待了三四个月后，Connie打来电话说，竞标没有被接受。
安吉问：“不是说能拿到贷款预批买房就很容易吗？我能拿到贷款预批，可怎么还是不行呢？”要知道，自从次贷危机爆发以来，向银行申请贷款预批可比以前难多了。Connie的声音永远温柔：“这次失败还是因为其他买家出的是现金。“买主怎么那么多现金呢？”安吉好奇地问道。Connie的回答不出人意外：“一般是从房屋的净值贷出来的。”在美国，如果父母辈有供完的房子，或自己的房子净值较高，即使是30万-40万的中低价房产，将其中的三分一用来向银行作抵押也能贷到款，再加上自己的一部分存款，便可以用现金购买银行的抵押房了。此外，许多投资小商业的资金现在都流向了房产。至于这些钱是不是从中国流入的，那就不清楚了。还有更“野”的路子，听说有从信用卡里借钱出来的，甚至有借民间高利贷的，不少华人敢于这么玩儿。 无语上火之后，安吉还是得一边失望，一边继续找机会。一天，似乎峰回路转。Connie打来电话，说有一个中标的现金买家退出了，现在卖方又在重新放盘。“哈哈，毕竟不是所有人都有那么多现金嘛！”她大喜过望，于是在原来的标价上再加价10%，参与竞购。她估计经过这一两个月的折腾，其他华人买家应该没精神跟她争了—这一次她稳操胜券！然而两周后，传来的却又是坏消息—她再一次败在另一个现金出价的华人手上！
我的天哪，这些个同胞们怎么就那么有“钱”？
全球投资交易最活跃的前 10 大城市
1.伦敦 243亿美元
2. 纽约 192亿美元
7.华盛顿特区 80亿美元
10.洛杉矶 68亿美元
3.巴黎 140亿美元
5.新加坡 91亿美元
8.首尔 77亿美元
4.东京 139亿美元
6.香港 83亿美元
9.上海 72亿美元
叶耘
白菜价？
你想多了
这里要更正大家的一个误区就是：美国房子臭大街、没人买了，经常有报道说美国的房价比高点下跌了30%～50%，有些地方甚至报60%～70%，好像美国房子是大白菜，中国人该去抢了。
现实情况是，你去看房的时候，凡是你心仪准备下Offer的房子，总有好几个买主在跟你竞价，非但压不下来，你加价少了恐怕都抢不到房子；凡是一降再降的房子，别人看不上，你也看不上，就是降一半你也不会掏腰包。
华人喜欢加州，因为有明媚的阳光，尽管这里有层出不穷的地震和森林火灾，却一点也没影响它的房价走高。加州华人最爱的有两处，首当其冲是旧金山地区，那边有硅谷、有名校伯克利、有名声在外的金门大桥和数不清的中餐馆，即使不在唐人街，华人走在大街上也没有异乡的陌生感，满街都是咱的人！虽然湾区的房价从当年的贵得吓人到今天的风光不再，它的价格也依然是贵得吓人，不适合中国的中产阶级投资，除非你决定在那里居住，否则不要指望它近期内能带给你像国内楼市那样的高回报率。
洛杉矶就相对好些，因为它范围够大，房价悬殊也够大。20万至30万美元的房主和2000万至3000万美元的房主相安无事地在这个大蜘蛛网里各自穿梭，穷人和富人，各结各的善缘。如果投资，也有够便宜的房源，不过还是那句话，它不可能带给你很高的投资回报率。
朋友在洛杉矶选房期间，中国的首批美国看房团也被旅行社空运到了洛杉矶，估计那个时期，所有被房贷压得喘不过气的房主开门看到华人面孔，都跟马路上捡了金子一样高兴。因为他们知道华人的购房习惯，没有500万，基本不买100万的房子，很多人买房都是全款，根本不担心银行不给他们贷款，不会因为银行贷款批不下来放房主的鸽子。有1块就敢花10块的超前消费，华人极少有那么干的，五千年前祖宗就没立下过那个规矩！
最后，报道中的那个中国购房团没买到房子，朋友却买到了！因为需要跟着旅行团才能去美国买房的人，无论是经济实力还是社会能力上都比不过她朋友这类自己揣着护照满世界看房的人。购房团在11天内走了美国5个城市：洛杉矶、拉斯维加斯、旧金山、波士顿和纽约，看的楼盘也都是通过旅行社和当地房产经纪安排好的，基本没有什么自主性。而这些通过旅行社关系安排好的楼盘，通常有很大的局限性，甚至有些是当地的“鬼屋”（整个小区卖不动，长期无人居住的楼盘）。
美国人也一样讲究地段和学区。凡是好的学区和交通便利的地段，就是美国房价跌了100%，它们的抗跌打能力也还是那么强，多数都不跌，跌也就10%左右。而且当初买这些好地段房的人，多是有一定经济实力的，房子跌破了心理价位人家干脆不卖了，只要不是突然失业或者生意失利，好房子的房主一般会扛到房市好转才会出手，这就是为什么房市低迷的时候也很难捡到好房子的缘故。
也有些朋友在做今后小孩去美国上大学的准备，他们觉得：“与其花钱租房子，不如直接买一套给小孩住，等小孩上完大学把房子一卖，等于几年都白住了，比花钱租房子合算。”于是他们陷入另一个误区。
拿洛杉矶来举例，如果你的孩子申请到了南加州大学，那么恭喜你，这孩子值得你在他身上多投资！这个学校多数学院在洛杉矶市区，跟国内相反，洛杉矶的市区没有多少愿意住的。
如果为了孩子上学方便，你可以买公寓房，不过不要指望房龄在10年以内，也不要指望可以找到便宜的装修队帮你翻新。一个工人一天人工费至少是150美元，翻新还要花人工去拆除旧装修，比装个新房子还累。装修材料还要你自己去买。算算吧，这个翻新的工程费用你是否负担得起？在大仓库里自己翻找并搬运装修材料的力气你有没有？这些也是要计入投资成本的。以90平米的公寓计，怎么也得2万美元起吧。
以一套30万美元的公寓房为例，每年2%的地产税就是6000美元，没有美国永久居民身份就没有减免，物业费每月也得200美元起，根据楼盘的高档程度上不封顶，通常物业包电不包水，也不包煤气，要是不爱洗澡不爱做饭就省了。通信时代，电话、电视、宽带、手机你也得配吧？样样都要收费，要是几样绑定可以便宜些，那每月也最少要花120美元；所以你住自己房子的成本，每年也要小1万美元了。
加上美国这两年房价持续低迷，孩子上完学离开要卖房的时候，是不是能卖个平手都不好说。10年前美国加州房价疯长的机遇估计近些年是不会再爆发了。
就算能卖个平手，这个房子也不能算白住吧？
全球买房手册
海外买房，美国绝对不是唯一选择，
以下是《名汇》编辑精心推荐的一些热门置业国家。
它们的共同特征显而易见：稳定、成熟、规范、
环境好、易于外国人购买。
至于价格，一分价钱一分货吧。 新加坡 Singapore
亮点
“花园中的城市”新加坡同属华文化圈，文化相近，甚至使用简体中文字；教育发达也是吸引力之一。目前中国买家占到新加坡地产市场的30%。新加坡的房产市场85%是政府的经济适用房，价格比较低，海外人士只能购买15%的商品房，价格比经济适用房高5-6倍。在新加坡的中国人绝大部分都涌向豪宅市场。这样的商品房通常位于在新加坡中心商业区，售价高（15万-20万人民币/平米），但面积没有公摊，送车库。
*不建议作为暂时的投资，价格和门槛都比较高。
澳大利亚 Australian
亮点
政治稳定；经济增长稳定；留学方便；房地产历史悠久，市场成熟；法律规范严谨、投资环境优秀；投资门槛低；海外人士如果在澳洲购房，最多可允许贷款80%；可拥有私有制永久产权，目前家族成员间免征遗产税。没有澳洲护照或永居签证的海外人士，购买澳洲住宅类全新房产的政策基本与澳洲公民一样，不受特殊限制。
*非澳洲公民不得购买二手房，若转让只能售给澳洲人。
新西兰 New Zealand
亮点
新西兰是老牌资本主义国家，有很好的法律规范体系和政治经济体系；地理位置得天独厚，不容易发生战争，气候优越；价钱便宜，贷款容易；永久产权，没有遗产税；签证审批以及投资移民政策宽松；外国人购房基本没有限制。截至2011年8月，外国买家在新西兰投资住宅比上年同期翻了一番。这些外国买家由70个国家的购房者组成，前五大购房者来源国分别为中国、印度、澳大利亚、美国、韩国，占据了总购房人数的七成。其中，来自中国的买家占海外购房比例最大，投资金额远远领先其余各国。
*奥克兰市：中区（华裔集中地）一套四个房间的House，价格大概为30万-35万纽币（约150万-175万人民币）。
西班牙 Spain
亮点
西班牙海岸一直都是欧洲最理想的海边度假胜地，富豪大都喜欢到温暖的南欧来度假。
马尔韦利亚：一栋别墅有带顶棚的户外平台、5间卧室、一个私家花园和一个游泳池，可以尽览地中海美景的别墅售价是180万美元（约1100万人民币）。
*所谓的“买房得绿卡”，只有居住权，没有工作权。买房自住，应该算一个不错的时机。如果作为投资的话，要好好衡量。
加拿大 Canada
亮点
空气清新，人口密度低，社会安定，宜居。外国人在加拿大买房没有什么条件限制，基本上什么人都能买。如果一次性付清，不存在银行贷款问题，这是最省事的；如果需要贷款，首付要30%～35%，贷款额一般不会超出房价的75%。除公寓外其他房产都是永久产权。
温哥华：单排别墅约300万加币（约1800万人民币）。
多伦多：加拿大最大的城市，经济发达、教育领先。售价相对便宜，通常情况三间的镇屋（townhouse）20万加元（约120万人民币）。
*在加拿大投资房产如购房后再出售，需要缴纳房产增值税，非居民投资者缴纳税率高达25%～50%。如果该房产是用于出租，还要上缴约25%的租金税。因此，适合自住，不适合投资。
塞浦路斯 Cyprus
亮点
30万欧元（约250万人民币）即可买房，首付40%，低息30年还贷，6-10个月拿到永久身份，以后可以转欧盟的护照，享受欧洲国家福利待遇。这是塞浦路斯移民新政策。
*塞浦路斯是永久土地产权，也有继承权。
范晓
买房前
先想好
“很多人都对海外买房跃跃欲试，但只有真正在美国生活过，才明白是什么滋味。”今年3月，范晓终于体会到了美国的治安问题。出门上一趟超市，十几分钟后回家，他发现屋里一塌糊涂，有三个人正在打包东西，见他回来了，三人撒腿就跑。虽然没带走什么东西，但随后的警察录口供就折腾了半天，还要清理现场，换门换窗换锁。
此外，房子定期还要翻修和维护。美国很多房子是木质的，虽然环保、成本也低，但总会出现很多问题。买下房子后，还要购买名目繁多的保险。像房屋结构保险，产权保险相对便宜，几百到几千美元，有效期在三到五年。而房主保险，这种复杂的险种，赔付的范围包括很多情况，比如主人自己在家吸烟把房子给烧了，或者客人来做客，在你家里受了伤，在中国人根本想不到的细微地方都需要买保险。根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。
范晓的一个朋友，十年前在纽约买下一幢60万美元的房子，后来一直涨到了120万美元。范晓以中国人固有的思维逻辑，向他们道喜，没想到他们却苦笑说：“没什么好祝贺的，这几年地产税随着房价年年涨，地税从一万涨到两万美元。“幸好”随后房价开始下跌，这才松了一口气。如果房子要脱手，手续和税费都不少。以卖出一栋50万美元的独栋房子为例，通常由卖方支付的主要费用包括，房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等。以上费用合计约为34410美元，约为房价的7 %。卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，“占房价的6%，连她们自己都觉得很贵。”范晓说，“很多华人考了房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉这笔费用。”另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%。“所以如果你没有移民需要，单单是投资的话，她并不建议买房。”范晓说。
“很多东西看起来太好，就不会是真的，什么时候你觉得美国不那么好了，那个时候，你再考虑去美国买房的事情吧。”
张辰
吐槽
中国业主
张辰每天会收到几十封咨询购房的邮件，但她已经得到不少教训，现在对客户很挑剔。“如果他移民了，绿卡办了，或者资金已经到位了，那我才接。否则我就要考察你的诚意。”在张辰过去的业务记录中，看房的中国人，最后真正购买的，还不到10%。多数人只是观望，张辰带他们看了一圈之后，又不买了。
这些中国买家除了将大把现金带到美国，还把一些“中国式”习惯也带过来了。在中国，每一个中介手中的房源可能是不一样的，而且中国人也喜欢同时找好几个中介，让他们去“窝里斗”，相互制约。在美国，所有中介手中的房源都是一样的。“信得过这个人的话，找他一个就够了。如果你找了两个以上的中介，没有人愿意为你认真做事的。”做了7年移民中介的张辰说。
曾有一个声音很秀气的中国女孩，是UCLA的学生，打算买栋房子，但她的父母三天之后就要回国。张辰看对方态度诚恳，特意改变了当天的看房计划，并根据对方的要求，约了很多卖房经纪人。第二天，张辰怎么也联系不上这个女孩，结果使得她在卖房经纪面前十分难堪。几天之后，张辰打通了女孩的电话，对方却说：“对不起，我不记得了。”
“一方面，包括新西兰、澳大利亚、美国，中介的钱都不是买家给的，而是卖家给的。那么在卖房子的时候，没什么操守的中介，就会把坏的说成好的。另一方面，中国人到哪里都不相信人，别人的话都只听半句，他们特别喜欢不断地看，但是成交很少。这样的后果是中介更恶劣了，他下一次会‘想尽办法’把房子迅速卖掉。”