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在2014年上市房企的毛利率、净利率等指标几乎全面下滑的背景下，规模已不足以衡量一家企业的优劣，甚至利润率也很难成为最重要的衡量因素。在未来，房企除比拼提高利润之外，已经延展到如何提升ROE，追求销售回款率，提高周转和进行精细化的运作。
严控成本、提均价
房地产行业面临的成本压力越来越大，如何控制成本将拉开企业之间的利润差距。仅在采购能力上，一些具备前瞻性的大型房企逐步建立起集中采购体系，对优化成本管理起到了极为重要的作用，甚至成为这部分房企的核心竞争力之一。
“现在确实越来越多的大型房企意识到集中式采购的重要性，但除了恒大、龙湖等少数龙头房企建立了完善的集中式采购机制之外，多数房企并不具备绝对的优势。”明源云采购事业部总经理周孝武告诉记者，由于这些开发商与供应商长期合作，为成本优化作出了巨大贡献。
周孝武还透露，部分龙头房企甚至通过股权合作的模式，深化与供应商的战略合作关系。如恒大已经入股了多家供应商，而万科入股徽商银行的重要目的之一便是向供应商提供融资服务。
在地产金融时代，谁拥有低廉的资金成本，谁就拥有了巨大的成本优势。而如今，即使龙头房企也难避免利息支出快速增长的局面，部分房企甚至在几年前就意识到了净利润遭到侵蚀的行业趋势。
万科早就着手拓展融资渠道。从债务结构来看， 2014年，万科境外负债占万科有息负债的比例达到19.65%。随着B转H的成功，万科实现和国际资本市场更加全面、直接的对接，未来境外融资优势有望得到更加充分的体现。
泰禾在资本市场展开一系列融资动作的同时，近日在平潭自贸区成立了金控平台，并设立香港子公司，希望利用境外资金使用的灵活性助推房地产主业的发展。
碧桂园堪称去年在财务管控上卓有成效的一家企业。按照碧桂园总裁莫斌所说，碧桂园展开多种手段进行融资，这些方法也颇为奏效。碧桂园财报数据显示，截至2014年年底，碧桂园可动用现金约272.1亿元，净负债59.7%，同比2013年底67.3%降低7.6个百分点。
一名碧桂园人士告诉记者，自去年4月份吴建斌从前中海首席财务总监履新碧桂园首席财务官以来，进行了一系列的动作，对于公司财务状况的优化起到极为重要的作用。
“除了多次展开融资外，还规定了一系列指标，比如确定了三收三支的原则，确定了财务的硬性指标，比如负债率不超过70%，现金不低于资产的10%”。而吴建斌曾透露，希望将公司8%的融资成本减半即降低到4%-5%。
在严控成本的同时，由于市场整体仍不景气，平价跑量仍然是大势所趋。在市场开始逐渐回暖之后，也有部分房企希望售价能够提高，甚至通过特殊手段进行提高售价。
不过，目前除了一线城市及部分二线城市之外，大部分地方城市供应量仍然十分巨大，并不具备上涨空间，房企大规模涨价并不现实，因而短期内，提高销售均价不会成为被广泛使用的手段。
追求高ROE
ROE（净资产收益率），是目前被房企频繁提及的因素，甚至超过了对毛利和净利的重视。所谓ROE，简单说，就是利用杠杆，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多回报。
郁亮就多次强调，毛利率、净利率对万科不太重要，白银时代里要更重视的是对股东的回报，ROE是万科最为重视的指标。原因是净利率的下降，很大程度上反应了目前销售价格尽不如人意，目前调控背景下，追求的纯利模式已经过时了，所以万科不过多追求净利率和毛利率的数值。
世联地产华东区域总经理袁鸿昌曾指出，房地产企业轻资产经营的根本目标就是为了提升公司的净资产收益率。那些选择轻资产经营的开发商，ROE没有一家低于20%。美国铁狮门以不到5%的资本投入，就可以获得40%的项目收益。高额的回报率显然让开发商们垂涎。
当一家上市公司随着规模的扩大，仍能长期保持较好的ROE时，说明这家公司已获得持续稳定地增长和盈利能力。目前地产龙头企业的净资产收益率普遍不高，多家机构给出的数据里均可以看到，上市公司中只有10%的房企年平均ROE值能达到20%左右。
查看大型房企财报可以发现，ROE水平较2013年提升的企业寥寥无几，即使是万科，去年ROE为17.86%，按年下降1.8个百分点。较高的是阳光城，阳光城的ROE由2013年的19.90%升至2014年的20.61%，这样的增长幅度在目前房企中已经算是较高水平。
万科解释称，相关指标的下降主要为推动战略转型，公司加大了与城市配套相关的新业务尝试，这些投入短期内难以体现为公司收益率的提升，但长期而言将为公司发展提供更大空间。
因此，万科用ROE（净资产收益率）来衡量盈利能力，通过提高标准化、快速周转、管理水平和精细化程度，来给股东提高回报率，推进小股操盘与扩充合作，为股东提供更多回报。而即使销售额不一定提高迅速，甚至利润率会继续下降，但不影响股东回报。
除了对公司经营效率的提升之外，万科近年来全面推进装修房战略是很大的一个因素，装修业务的利润率虽低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。
郁亮指出，万科计划未来三年全力提升经营效率，2016年的ROE可挑战历史最高水平。为此，郁亮指出，未来或加大收购，并会以独资方式在港投地，包括港铁项目；而海外市场则倾向合作方式。他透露，今年将进入伦敦市场。
加大销售回款
“只有获得回款才是真正的销售”、“没有回款的销售是耍流氓”，在房企销售规模增长放缓的背景下，郁亮的一席话，体现出了有质量的增长，追求销售回款率等概念，逐渐成为评估房企实力的新指标，而销售回款率越高，房企周转速度也就相对提高，这对ROE的提升几乎无往而不不利。
2014年，万科完成销售回款2000亿元，销售回款率90.2%，同比增长6.2个百分点。而自绿地登上销售规模第一的宝座后，并没有公布销售回款及回款率。北京多名业内人士就指出，绿地部分销售数据可能掺杂了很多下游供应商的工程款，不过，这也是房企的惯用手法，数据和排行从来是有争议的。 另一家重视销售回款的典型房企为龙湖。自2009年上市开始，龙湖几乎每年都对外公布回款率数据，该数据也一直稳定在90%之上。甚至在2013年度半年报时，龙湖地产的回款率一度达到过100%，而同期碧桂园及恒大登封房企这一数据只在80%上下。
龙湖甚至专门建立了一套供销存管理的信息技术平台，并在2014年进行大升级，以确保对去存货、清理不良客户进行体系化的支持。升级之后，每一套房源的货龄都可以进行分类管理。
为了保证销售回款率，龙湖早在2012年市场红火之际就开始来了砍开工、减库存的策略。2013年底龙湖约110亿元的现房存货，到了2014年，这部分存货就已经去化了50亿元。2014年下半年，已经轻装上阵的龙湖再次主动压缩了100多亿元的供货。结果就是，龙湖去年的存货约为76亿元。
2014年由于市场下行，主流房企的回款率普遍下滑，刚刚公布2014年销售业绩的碧桂园去年回款率约为85%，其他如中海外、保利等公司回款率大概在80%-85%之间，而大部分房企的回款率平均水平甚至都在60%至70%之间。
去年世茂累计销售额为702.2亿元，并未完成年初设定800亿销售额的目标，但销售额仍同比增长了4.7%，这几乎是世茂有意而为之。记者了解到，由于去年第四季度销售的情况跟预测的差距比较大，因此世茂主动压缩了施工量，暂停了270万—280万平方米的施工面积，造成上市货值相应减少150亿元。
许世坛在业绩会上坦陈，去年上半年世茂有很多货卖得不是很快，如果再增加这么多的施工面积，到年底公司内部的库存量会继续增加，也会加大现金流的压力。
“去化率的降低，也会相应使负债率提上去。综合考虑，我们认为没有必要为了冲刺800亿元而把负债搞得很高。另外，去年最终的去化率维持在60%，如果不停掉那部分供货，可能去化率只有50%、55%，所以这个策略还是对的。”许世坛说。
放大财务杠杆
用更少的钱，办更多的事，提到放大财务杠杆，转型轻资产和小股操盘，都是能显著提高ROE的方法。尤其是在拿地门槛越来越高的背景下，这也是房企可以转型的主要方向之一。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，从财务报表的角度来看，中国地产行业的黄金时代已经结束。未来转型大概有三个方向，一种是从开发型向持有、收租型转型，一种是从房地产开发向房地产金融企业转型，还有一种是从重资产向轻资产、输出管理和品牌转型。
万科商业地产运营模式上，一直倾向于学习新加坡凯德商用的轻资产模式。去年底，万科引入凯雷、麦格理等投资机构，将北京金隅万科广场等项目打包出售，借助投资方的资金，迅速在商业地产领域扩张。
龙湖则开始在开发环节就引入基金。2015年初，龙湖与加拿大养老基金投资公司（CPPIB）联合宣布，成立合资公司投资发展苏州时代天街项目。此前龙湖就开始通过一些合作降低财务成本，保障稳健安全。
轻资产转型动作最大的当属万达。万达商业地产与4家机构拟投资240亿元，建设约20座万达广场，由此万达走上了“轻重并举”的发展道路，按万达集团董事长王健林近日的话说，“五年以后万达广场将没有重资产项目了”。
轻资产运作的万达广场，在设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务上都由万达操作，使用万达品牌，资产归投资者，万达与投资方从净租金收益中分成。
小股操盘、代建等模式，由于可以获得品牌输出、管理费等额外收益，因此，主攻地产服务的企业毛利率与净资产收益率，普遍领先于传统开发企业。绿城中国、万通地产等企业则通过代建等轻资产方式获得了较高的ROE。
万科今年ROE历史新高的达成，来自于进一步增多的合作项目，以及由此带来的品牌输出和项目管理收入。
而在今年，万科更进一步尝试了“小股操盘”模式，在低投入的基础上增加了项目管理费，项目利润分成等多种收入来源。
此前，海通证券也发表了类似的看法，认为房企有机会通过提供消费者增值服务来提升公司的毛利和净资产收益率。
严控成本、提均价
房地产行业面临的成本压力越来越大，如何控制成本将拉开企业之间的利润差距。仅在采购能力上，一些具备前瞻性的大型房企逐步建立起集中采购体系，对优化成本管理起到了极为重要的作用，甚至成为这部分房企的核心竞争力之一。
“现在确实越来越多的大型房企意识到集中式采购的重要性，但除了恒大、龙湖等少数龙头房企建立了完善的集中式采购机制之外，多数房企并不具备绝对的优势。”明源云采购事业部总经理周孝武告诉记者，由于这些开发商与供应商长期合作，为成本优化作出了巨大贡献。
周孝武还透露，部分龙头房企甚至通过股权合作的模式，深化与供应商的战略合作关系。如恒大已经入股了多家供应商，而万科入股徽商银行的重要目的之一便是向供应商提供融资服务。
在地产金融时代，谁拥有低廉的资金成本，谁就拥有了巨大的成本优势。而如今，即使龙头房企也难避免利息支出快速增长的局面，部分房企甚至在几年前就意识到了净利润遭到侵蚀的行业趋势。
万科早就着手拓展融资渠道。从债务结构来看， 2014年，万科境外负债占万科有息负债的比例达到19.65%。随着B转H的成功，万科实现和国际资本市场更加全面、直接的对接，未来境外融资优势有望得到更加充分的体现。
泰禾在资本市场展开一系列融资动作的同时，近日在平潭自贸区成立了金控平台，并设立香港子公司，希望利用境外资金使用的灵活性助推房地产主业的发展。
碧桂园堪称去年在财务管控上卓有成效的一家企业。按照碧桂园总裁莫斌所说，碧桂园展开多种手段进行融资，这些方法也颇为奏效。碧桂园财报数据显示，截至2014年年底，碧桂园可动用现金约272.1亿元，净负债59.7%，同比2013年底67.3%降低7.6个百分点。
一名碧桂园人士告诉记者，自去年4月份吴建斌从前中海首席财务总监履新碧桂园首席财务官以来，进行了一系列的动作，对于公司财务状况的优化起到极为重要的作用。
“除了多次展开融资外，还规定了一系列指标，比如确定了三收三支的原则，确定了财务的硬性指标，比如负债率不超过70%，现金不低于资产的10%”。而吴建斌曾透露，希望将公司8%的融资成本减半即降低到4%-5%。
在严控成本的同时，由于市场整体仍不景气，平价跑量仍然是大势所趋。在市场开始逐渐回暖之后，也有部分房企希望售价能够提高，甚至通过特殊手段进行提高售价。
不过，目前除了一线城市及部分二线城市之外，大部分地方城市供应量仍然十分巨大，并不具备上涨空间，房企大规模涨价并不现实，因而短期内，提高销售均价不会成为被广泛使用的手段。
追求高ROE
ROE（净资产收益率），是目前被房企频繁提及的因素，甚至超过了对毛利和净利的重视。所谓ROE，简单说，就是利用杠杆，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多回报。
郁亮就多次强调，毛利率、净利率对万科不太重要，白银时代里要更重视的是对股东的回报，ROE是万科最为重视的指标。原因是净利率的下降，很大程度上反应了目前销售价格尽不如人意，目前调控背景下，追求的纯利模式已经过时了，所以万科不过多追求净利率和毛利率的数值。
世联地产华东区域总经理袁鸿昌曾指出，房地产企业轻资产经营的根本目标就是为了提升公司的净资产收益率。那些选择轻资产经营的开发商，ROE没有一家低于20%。美国铁狮门以不到5%的资本投入，就可以获得40%的项目收益。高额的回报率显然让开发商们垂涎。
当一家上市公司随着规模的扩大，仍能长期保持较好的ROE时，说明这家公司已获得持续稳定地增长和盈利能力。目前地产龙头企业的净资产收益率普遍不高，多家机构给出的数据里均可以看到，上市公司中只有10%的房企年平均ROE值能达到20%左右。
查看大型房企财报可以发现，ROE水平较2013年提升的企业寥寥无几，即使是万科，去年ROE为17.86%，按年下降1.8个百分点。较高的是阳光城，阳光城的ROE由2013年的19.90%升至2014年的20.61%，这样的增长幅度在目前房企中已经算是较高水平。
万科解释称，相关指标的下降主要为推动战略转型，公司加大了与城市配套相关的新业务尝试，这些投入短期内难以体现为公司收益率的提升，但长期而言将为公司发展提供更大空间。
因此，万科用ROE（净资产收益率）来衡量盈利能力，通过提高标准化、快速周转、管理水平和精细化程度，来给股东提高回报率，推进小股操盘与扩充合作，为股东提供更多回报。而即使销售额不一定提高迅速，甚至利润率会继续下降，但不影响股东回报。
除了对公司经营效率的提升之外，万科近年来全面推进装修房战略是很大的一个因素，装修业务的利润率虽低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。
郁亮指出，万科计划未来三年全力提升经营效率，2016年的ROE可挑战历史最高水平。为此，郁亮指出，未来或加大收购，并会以独资方式在港投地，包括港铁项目；而海外市场则倾向合作方式。他透露，今年将进入伦敦市场。
加大销售回款
“只有获得回款才是真正的销售”、“没有回款的销售是耍流氓”，在房企销售规模增长放缓的背景下，郁亮的一席话，体现出了有质量的增长，追求销售回款率等概念，逐渐成为评估房企实力的新指标，而销售回款率越高，房企周转速度也就相对提高，这对ROE的提升几乎无往而不不利。
2014年，万科完成销售回款2000亿元，销售回款率90.2%，同比增长6.2个百分点。而自绿地登上销售规模第一的宝座后，并没有公布销售回款及回款率。北京多名业内人士就指出，绿地部分销售数据可能掺杂了很多下游供应商的工程款，不过，这也是房企的惯用手法，数据和排行从来是有争议的。 另一家重视销售回款的典型房企为龙湖。自2009年上市开始，龙湖几乎每年都对外公布回款率数据，该数据也一直稳定在90%之上。甚至在2013年度半年报时，龙湖地产的回款率一度达到过100%，而同期碧桂园及恒大登封房企这一数据只在80%上下。
龙湖甚至专门建立了一套供销存管理的信息技术平台，并在2014年进行大升级，以确保对去存货、清理不良客户进行体系化的支持。升级之后，每一套房源的货龄都可以进行分类管理。
为了保证销售回款率，龙湖早在2012年市场红火之际就开始来了砍开工、减库存的策略。2013年底龙湖约110亿元的现房存货，到了2014年，这部分存货就已经去化了50亿元。2014年下半年，已经轻装上阵的龙湖再次主动压缩了100多亿元的供货。结果就是，龙湖去年的存货约为76亿元。
2014年由于市场下行，主流房企的回款率普遍下滑，刚刚公布2014年销售业绩的碧桂园去年回款率约为85%，其他如中海外、保利等公司回款率大概在80%-85%之间，而大部分房企的回款率平均水平甚至都在60%至70%之间。
去年世茂累计销售额为702.2亿元，并未完成年初设定800亿销售额的目标，但销售额仍同比增长了4.7%，这几乎是世茂有意而为之。记者了解到，由于去年第四季度销售的情况跟预测的差距比较大，因此世茂主动压缩了施工量，暂停了270万—280万平方米的施工面积，造成上市货值相应减少150亿元。
许世坛在业绩会上坦陈，去年上半年世茂有很多货卖得不是很快，如果再增加这么多的施工面积，到年底公司内部的库存量会继续增加，也会加大现金流的压力。
“去化率的降低，也会相应使负债率提上去。综合考虑，我们认为没有必要为了冲刺800亿元而把负债搞得很高。另外，去年最终的去化率维持在60%，如果不停掉那部分供货，可能去化率只有50%、55%，所以这个策略还是对的。”许世坛说。
放大财务杠杆
用更少的钱，办更多的事，提到放大财务杠杆，转型轻资产和小股操盘，都是能显著提高ROE的方法。尤其是在拿地门槛越来越高的背景下，这也是房企可以转型的主要方向之一。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，从财务报表的角度来看，中国地产行业的黄金时代已经结束。未来转型大概有三个方向，一种是从开发型向持有、收租型转型，一种是从房地产开发向房地产金融企业转型，还有一种是从重资产向轻资产、输出管理和品牌转型。
万科商业地产运营模式上，一直倾向于学习新加坡凯德商用的轻资产模式。去年底，万科引入凯雷、麦格理等投资机构，将北京金隅万科广场等项目打包出售，借助投资方的资金，迅速在商业地产领域扩张。
龙湖则开始在开发环节就引入基金。2015年初，龙湖与加拿大养老基金投资公司（CPPIB）联合宣布，成立合资公司投资发展苏州时代天街项目。此前龙湖就开始通过一些合作降低财务成本，保障稳健安全。
轻资产转型动作最大的当属万达。万达商业地产与4家机构拟投资240亿元，建设约20座万达广场，由此万达走上了“轻重并举”的发展道路，按万达集团董事长王健林近日的话说，“五年以后万达广场将没有重资产项目了”。
轻资产运作的万达广场，在设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务上都由万达操作，使用万达品牌，资产归投资者，万达与投资方从净租金收益中分成。
小股操盘、代建等模式，由于可以获得品牌输出、管理费等额外收益，因此，主攻地产服务的企业毛利率与净资产收益率，普遍领先于传统开发企业。绿城中国、万通地产等企业则通过代建等轻资产方式获得了较高的ROE。
万科今年ROE历史新高的达成，来自于进一步增多的合作项目，以及由此带来的品牌输出和项目管理收入。
而在今年，万科更进一步尝试了“小股操盘”模式，在低投入的基础上增加了项目管理费，项目利润分成等多种收入来源。
此前，海通证券也发表了类似的看法，认为房企有机会通过提供消费者增值服务来提升公司的毛利和净资产收益率。