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房贷放松的传闻终于在最后一刻尘埃落定。9月30日，央行和银监会联合发布公告，鼓励银行支持个贷业务，在限贷放松、利率放松、融资放开等三方面给予支持鼓励。
在此之前，已有媒体报道央行拟放松首套房贷认定标准。根据相关报道，央行近期召集大行开会，透露出放松首套房贷认定标准的意向。此前，首套房贷的认定标准是既认房又认贷，也就是说：1.认房：如果名下有房，无论此房是否有贷款，再购房均属于二套房；2.认贷：如果有过房贷记录，无论这套房是否已经出售，无论房贷是否已经还清，再购房均属于二套房。而媒体报道传出的信息是，央行计划放宽首套房的认贷标准，也就是只要已经还清房贷，再购房可以视同首套房，即“认贷不认房”。
此消息一出，市场震动颇大，但监管层和银行却三缄其口，态度暧昧。只有央行副行长刘士余近日在回应对于商业银行传闻松绑首套房认定标准，由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”时表示需要等具体文件。话音未落，那边央行和银监会的联合公告已经落地，房贷放松政策在千呼万唤中终于出台。
提振房贷需求
长期以来，房贷一直被视为银行优质资产，但在经济下行的背景下，银行贷款需求持续不振，已殃及房贷的发放。最新公布的8月金融数据可见一斑。
根据银监会数据，8月末，中国银行业资产总规模为126万亿元，同比增长14.7%，增速较上个月下滑0.1个百分点，银行业资产规模微幅下滑，但另一方面，非信贷资产增长稳定。与8月信贷13.3%的增速相比，非信贷类资产依然保持较快且稳定的增长，自4月起资产规模整体增速超过贷款增速后，这一趋势一直持续至今；即使七月、八月两个月社会融资、非标资产增长明显放缓，但银行债券配置意愿仍然较强，而惜贷情绪并未明显缓解。
因此，在当前整体经济低迷的背景和谨慎的政策取向下，信贷增长较难超预期，标准资产配置比重仍将维持高位，并带动社会整体风险利率下行。根据相关机构的调研，当前企业贷款意愿变动不大：9月份，60%的银行表示企业贷款申请意愿较8月没有太大变化，符合条件的企业需求不强，不符合条件的企业需求有走弱迹象。目前银行普遍反映贷款审核条件继续趋严，目前来看贷款额度较难充分利用。
不过，单就房贷需求而言，9月，50%的银行表示房贷需求有所改善，银行内部对于房贷的政策趋于放松。部分银行表示房贷的专用额度需要执行，房贷审核相对没那么严格，且个贷中房贷优先级提升。同时，少数银行考虑将利率降至基准以下，尽管个别银行在9月末提出的7折房贷当天被要求停止，政策面趋于放松是多数银行内部传达的信号。这也说明监管层放松房贷的政策并非空穴来风。
银行内部对房贷政策的松绑可能来自于外部压力。2014年以来，各地政府已经陆续放开限购政策，而且这一政策调整事实上受到了最高监管当局的默许，这一星火燎原的举动表明，限购限贷政策已经不适应当前的经济周期所处的阶段，放松乃大势所趋。
与此同时，银行自身受风险偏好下降影响，对于房贷投放的意愿也会有所提升，政策的放松加速了这一过程。银行风险偏好下降的加速，决定了即使没有监管层的公开发文，年内看到银行按揭利率的明显下降，也只是时间问题。
通过上述分析可知，认房/认贷关系是银行执行严厉程度的表现，当前监管层只是将暗地执行的政策提到台面上公开进行，这使得执行效率将大幅提升。虽然目前暂未有银行公开公告限贷放松，仅部分城市、部分银行在政府默许下进行了放松，此次搬到台面上，也就是履行了公开化的程序，更利于执行；通过行政手段放松限贷，表面上看是通过改善型需求给楼市打兴奋剂，其实是在给银行下督战令。
此次放松政策力度颇大，且有针对性。新规放松力度较已执行的更为宽松，除了限贷放开，还配套有利率和融资放开，这将极大有利于改善型需求的提振，购房行为可从此前有所顾忌的先卖后买变为无所顾忌的先买后卖。2014年以来，一直有地方政府喊话松限贷，放宽认房/认贷的执行标准，从实际实施情况看，大多数银行均以无房和无贷款余额作为审核标准，现在进一步宽松至有1套和无贷款余额作为标准，放松力度提升空间巨大。
这种政策调整表明央行已将改善型需求作为当前扭转低迷市场的主要动力，而非市场此前普遍认为的刚性需求，从银行角度看，其已有意愿将资源向个贷倾斜，但每月1800亿元左右的新增个贷未见诚意，反映出仅靠刚性需求无法满足银行的新增配置需求；而且，楼市触底不能依靠更爱追涨杀跌的刚性需求，历次都是改善型需求。
期盼进一步宽松
大银行盈利将小幅下滑。自2014年以来，即便央行明确要求银行支持首套房按揭，但数据显示，银行对于按揭贷款发放仍不积极，主要原因在于首套按揭收益率较低且市场对房地产前景看法趋于谨慎。
根据机构统计的数据，从2014年上半年新增贷款中新增按揭占比来看，行业平均占比为15%，低于2013年的19%；港股上市银行平均占比为21%，而这一比例在2013年为25%。再从分银行来看，大银行由于存款基础较强且风险偏好较低，房贷投放意愿更强，而中小银行普遍在缩减按揭规模。
在上半年末按揭贷款余额中，五大国有银行市场份额达到71%，而在上半年末贷款余额中，五大行市场份额仅为51%。如果首套房贷认定标准放松最终被银行付诸实施，那么根据测算，假设二套房贷在新增按揭中占比25%（2013年末二套房贷在按揭余额中占比25%），且所有原本视同二套的房贷都能成功申请为首套按揭贷款，那么大银行盈利将小幅下滑，下滑幅度小于1%，而小银行由于已经在收缩按揭头寸所受的影响应较小。
由于银行已经确定全年按揭额度，而新政对银行盈利又是偏负面的，因此，光有房贷放松的喊话不足以促使银行增加按揭额度，银行实际上也没有动力去增加按揭贷款额度，除非政府出台其他配套政策，比如通过加快按揭贷款证券化、发行以按揭贷款为抵押的抵押补充贷款或者把新增首套按揭贷款按一定比例从贷存比的计算中剔除等，甚至明确宣布支持房地产市场发展以扭转市场悲观的预期。
从央行公布的新政已可见端倪，央行似乎意识到行政干预的效果十分有限，利率市场化是市场趋势，定价权毕竟还在银行自身手中。当前个贷利率趋势下行，主要是银行风险偏好回归，个贷分得更多蛋糕，利率呈自然下行趋势。央行在2012年后对购房者打七折心理战，进行口头刺激，效果并不理想，但仍带来短时间大量需求入市的恐慌局面。
由于银行目前受困于信贷额度和贷存比等制度的限制，即使房贷市场完全放开，其调节的效果也很有限。虽然MBS确实能够提高银行放个贷积极性，但短期内扩大MBS规模不现实，预计MBS进程会加速，但实际规模将十分有限。
因此，相对于放开认房/认贷标准，央行此次针对提升个贷额度的两项措施，即口头刺激和鼓励支持略显空泛，除非未来有进一步的政策出台，否则其实际可操作性提升空间微乎其微，政策的刺激力度也会明显下降。
此次新政已有进一步宽松的迹象，监管层千方百计支持开发商融资，不惜推动REITs试点。监管层已经认识到，为开发商输血可以从供给端稳住房价，数据呈现效果比刺激需求更强，这样才能真正扭转预期。不过，推动REITs试点和本次放松相关性较弱，其反映的深层次含义是央行对开发商融资迫切程度的认可和推动。
总之，央行公开发文支持银行放松房贷，并辅以相关配套措施，至少表明了监管层对当前经济形势和房地产业在经济中地位的基本态度，与以往不同的是，此次新政行政干预色彩明显减少，依靠市场调节的理念在增多，市场应该会有所反应。即使是事件性的短暂刺激，仍会有政策改善性的积极反应。
如果是这样，将明确释放出政府稳增长的立场，有助于修复市场对经济的悲观预期。在这样一种逻辑下，虽然放松首套按揭认定标准本身并不足以有效改善房地产销售和投资的疲弱局面，但放松本身却成为央行货币政策的工具和手段，它向市场传递了进一步定向宽松仍有必要的信号。
在此之前，已有媒体报道央行拟放松首套房贷认定标准。根据相关报道，央行近期召集大行开会，透露出放松首套房贷认定标准的意向。此前，首套房贷的认定标准是既认房又认贷，也就是说：1.认房：如果名下有房，无论此房是否有贷款，再购房均属于二套房；2.认贷：如果有过房贷记录，无论这套房是否已经出售，无论房贷是否已经还清，再购房均属于二套房。而媒体报道传出的信息是，央行计划放宽首套房的认贷标准，也就是只要已经还清房贷，再购房可以视同首套房，即“认贷不认房”。
此消息一出，市场震动颇大，但监管层和银行却三缄其口，态度暧昧。只有央行副行长刘士余近日在回应对于商业银行传闻松绑首套房认定标准，由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”时表示需要等具体文件。话音未落，那边央行和银监会的联合公告已经落地，房贷放松政策在千呼万唤中终于出台。
提振房贷需求
长期以来，房贷一直被视为银行优质资产，但在经济下行的背景下，银行贷款需求持续不振，已殃及房贷的发放。最新公布的8月金融数据可见一斑。
根据银监会数据，8月末，中国银行业资产总规模为126万亿元，同比增长14.7%，增速较上个月下滑0.1个百分点，银行业资产规模微幅下滑，但另一方面，非信贷资产增长稳定。与8月信贷13.3%的增速相比，非信贷类资产依然保持较快且稳定的增长，自4月起资产规模整体增速超过贷款增速后，这一趋势一直持续至今；即使七月、八月两个月社会融资、非标资产增长明显放缓，但银行债券配置意愿仍然较强，而惜贷情绪并未明显缓解。
因此，在当前整体经济低迷的背景和谨慎的政策取向下，信贷增长较难超预期，标准资产配置比重仍将维持高位，并带动社会整体风险利率下行。根据相关机构的调研，当前企业贷款意愿变动不大：9月份，60%的银行表示企业贷款申请意愿较8月没有太大变化，符合条件的企业需求不强，不符合条件的企业需求有走弱迹象。目前银行普遍反映贷款审核条件继续趋严，目前来看贷款额度较难充分利用。
不过，单就房贷需求而言，9月，50%的银行表示房贷需求有所改善，银行内部对于房贷的政策趋于放松。部分银行表示房贷的专用额度需要执行，房贷审核相对没那么严格，且个贷中房贷优先级提升。同时，少数银行考虑将利率降至基准以下，尽管个别银行在9月末提出的7折房贷当天被要求停止，政策面趋于放松是多数银行内部传达的信号。这也说明监管层放松房贷的政策并非空穴来风。
银行内部对房贷政策的松绑可能来自于外部压力。2014年以来，各地政府已经陆续放开限购政策，而且这一政策调整事实上受到了最高监管当局的默许，这一星火燎原的举动表明，限购限贷政策已经不适应当前的经济周期所处的阶段，放松乃大势所趋。
与此同时，银行自身受风险偏好下降影响，对于房贷投放的意愿也会有所提升，政策的放松加速了这一过程。银行风险偏好下降的加速，决定了即使没有监管层的公开发文，年内看到银行按揭利率的明显下降，也只是时间问题。
通过上述分析可知，认房/认贷关系是银行执行严厉程度的表现，当前监管层只是将暗地执行的政策提到台面上公开进行，这使得执行效率将大幅提升。虽然目前暂未有银行公开公告限贷放松，仅部分城市、部分银行在政府默许下进行了放松，此次搬到台面上，也就是履行了公开化的程序，更利于执行；通过行政手段放松限贷，表面上看是通过改善型需求给楼市打兴奋剂，其实是在给银行下督战令。
此次放松政策力度颇大，且有针对性。新规放松力度较已执行的更为宽松，除了限贷放开，还配套有利率和融资放开，这将极大有利于改善型需求的提振，购房行为可从此前有所顾忌的先卖后买变为无所顾忌的先买后卖。2014年以来，一直有地方政府喊话松限贷，放宽认房/认贷的执行标准，从实际实施情况看，大多数银行均以无房和无贷款余额作为审核标准，现在进一步宽松至有1套和无贷款余额作为标准，放松力度提升空间巨大。
这种政策调整表明央行已将改善型需求作为当前扭转低迷市场的主要动力，而非市场此前普遍认为的刚性需求，从银行角度看，其已有意愿将资源向个贷倾斜，但每月1800亿元左右的新增个贷未见诚意，反映出仅靠刚性需求无法满足银行的新增配置需求；而且，楼市触底不能依靠更爱追涨杀跌的刚性需求，历次都是改善型需求。
期盼进一步宽松
大银行盈利将小幅下滑。自2014年以来，即便央行明确要求银行支持首套房按揭，但数据显示，银行对于按揭贷款发放仍不积极，主要原因在于首套按揭收益率较低且市场对房地产前景看法趋于谨慎。
根据机构统计的数据，从2014年上半年新增贷款中新增按揭占比来看，行业平均占比为15%，低于2013年的19%；港股上市银行平均占比为21%，而这一比例在2013年为25%。再从分银行来看，大银行由于存款基础较强且风险偏好较低，房贷投放意愿更强，而中小银行普遍在缩减按揭规模。
在上半年末按揭贷款余额中，五大国有银行市场份额达到71%，而在上半年末贷款余额中，五大行市场份额仅为51%。如果首套房贷认定标准放松最终被银行付诸实施，那么根据测算，假设二套房贷在新增按揭中占比25%（2013年末二套房贷在按揭余额中占比25%），且所有原本视同二套的房贷都能成功申请为首套按揭贷款，那么大银行盈利将小幅下滑，下滑幅度小于1%，而小银行由于已经在收缩按揭头寸所受的影响应较小。
由于银行已经确定全年按揭额度，而新政对银行盈利又是偏负面的，因此，光有房贷放松的喊话不足以促使银行增加按揭额度，银行实际上也没有动力去增加按揭贷款额度，除非政府出台其他配套政策，比如通过加快按揭贷款证券化、发行以按揭贷款为抵押的抵押补充贷款或者把新增首套按揭贷款按一定比例从贷存比的计算中剔除等，甚至明确宣布支持房地产市场发展以扭转市场悲观的预期。
从央行公布的新政已可见端倪，央行似乎意识到行政干预的效果十分有限，利率市场化是市场趋势，定价权毕竟还在银行自身手中。当前个贷利率趋势下行，主要是银行风险偏好回归，个贷分得更多蛋糕，利率呈自然下行趋势。央行在2012年后对购房者打七折心理战，进行口头刺激，效果并不理想，但仍带来短时间大量需求入市的恐慌局面。
由于银行目前受困于信贷额度和贷存比等制度的限制，即使房贷市场完全放开，其调节的效果也很有限。虽然MBS确实能够提高银行放个贷积极性，但短期内扩大MBS规模不现实，预计MBS进程会加速，但实际规模将十分有限。
因此，相对于放开认房/认贷标准，央行此次针对提升个贷额度的两项措施，即口头刺激和鼓励支持略显空泛，除非未来有进一步的政策出台，否则其实际可操作性提升空间微乎其微，政策的刺激力度也会明显下降。
此次新政已有进一步宽松的迹象，监管层千方百计支持开发商融资，不惜推动REITs试点。监管层已经认识到，为开发商输血可以从供给端稳住房价，数据呈现效果比刺激需求更强，这样才能真正扭转预期。不过，推动REITs试点和本次放松相关性较弱，其反映的深层次含义是央行对开发商融资迫切程度的认可和推动。
总之，央行公开发文支持银行放松房贷，并辅以相关配套措施，至少表明了监管层对当前经济形势和房地产业在经济中地位的基本态度，与以往不同的是，此次新政行政干预色彩明显减少，依靠市场调节的理念在增多，市场应该会有所反应。即使是事件性的短暂刺激，仍会有政策改善性的积极反应。
如果是这样，将明确释放出政府稳增长的立场，有助于修复市场对经济的悲观预期。在这样一种逻辑下，虽然放松首套按揭认定标准本身并不足以有效改善房地产销售和投资的疲弱局面，但放松本身却成为央行货币政策的工具和手段，它向市场传递了进一步定向宽松仍有必要的信号。