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[摘要]“两房”并轨后公租房作为保障房的主要形式并且执行绿色建筑标准成为其主要发展方向。本文分析了我国绿色公租房的发展现状及制约因素，从经济、环境、社会和制度四个角度构建绿色公租房可持续发展模式，以期完善我国公租房的运行机制，促进绿色公租房的长效发展。
[关键词]公租房 绿色建筑 可持续发展 模式
一、引言
我国中低收入家庭众多，保障房建设是国家确定的民生工程。2014年起我国廉租房和公租房并轨运行，统称公租房。公租房作为我国保障房发展的大方向，由政府主导建设，率先执行绿色建筑标准，是实现建筑降耗的突破口。然而，由于公租房建设利润甚微且投资回收期长，国家激励政策又不足，导致开发商积极性较低，公租房执行绿色建筑标准存在很多制约因素。因此，分析我国绿色公租房发展现状及制约因素，指出存在的问题并提出改善对策使其可持续发展，是当前公租房应关注的最大问题。
二、绿色公租房发展现状分析
（一）绿色公租房发展现状
随着公租房成为保障房的主要形式，《绿色建筑行动方案》要求2014年起本年度和以后新立项的政府投资集中兴建且规模在2万平方米以上的公租房应率先实施绿色建筑行动，至少达到一星级标准，以此来带动全国建筑。2014年《绿色保障性住房技术导则》制定了衡量绿色保障房建设标准的指标体系。以吉林省为例，“十二五”期间吉林省重点推动保障房率先执行绿色建筑标准，开展绿色保障房试点工程。《吉林省绿色建筑行动方案》要求2015年末全省新建保障房绿色建筑标准执行率不低于20%。然而国家注重了公租房的建设数量而忽略了绿色建筑行动。各地虽有一些探索，但专门针对公租房实行绿色建筑行动的方案并没有形成。
（二）绿色公租房发展的制约因素
1.激励政策支持不足。国家虽然专门针对公租房提出率先实施绿色建筑行动，大力推行并且出台政策，但绿色公租房发展时间不长，尚处于初步阶段。并且，已有政策均侧重于对执行绿色建筑标准的要求，没有形成包括激励政策在内的一整套专门针对绿色公租房的法律体系。
2.建设融资更加紧张。公租房主要针对中低收入群体，回收投资通过低于市场化的租金收益来实现，导致单纯由市场主导进行建设融资十分艰难。而公租房执行绿色建筑标准会使用一些先进的适宜技术，增加建设成本，资金问题更为凸显。民间资本的投资意愿并不强烈，公租房主要由政府投资建设。因此，融资困难是绿色公租房发展的根本性制约因素。
3.绿色建筑技术没有普及。绿色建筑技术应用于我国保障房，室外在绿化、外墙保温等方面；室内在防噪、采光和通风等方面。公租房执行绿色建筑标准必然对公租房的设计、建造和运营要求更高，技术上面临很大挑战。但是，与先进国家相比，我国绿色适宜技术和节能材料还不成熟，熟悉绿色建筑技术的人员也并不普遍，建设过程易出现问题。同时，公租房发展时间不长，绿色建筑技术应用于公租房还有待不断探索。
4.社会实施过程易出现问题。当前房地产供给和需求的不匹配导致市场出现各种问题。“两房”并轨后，公租房针对中低收入人群，范围更加广泛。而每个承租人对公租房的各方面需求不同，执行绿色建筑标准后对绿色技术带来效益的需求也不统一。即使通过完善达到需求较统一，但是公租房租赁期长，导致运营维护期间易出现各种问题。
三、绿色公租房可持续发展模式
针对绿色公租房发展现状和制約因素，从经济、环境、社会和制度四个角度构建绿色公租房可持续发展模式：
（一）经济可持续
从经济角度分析绿色公租房的发展。我国现有融资模式以政府投资为主，且相当部分的政府投资缺乏长期统筹规划，难以形成可持续现金流。在民间资本闲散的形势下，构建地方政府融资平台，主要引入国外PPP、ABS或REITS等融资模式，设立绿色公租房专项基金，辅以政策性银行支持，从而构建多元化融资模式。同时尝试将过剩住房转化为公租房，使其可持续供应。该模式由政府主导、多种渠道融合，通过资本市场重点吸引民间资本投资，形成可持续现金流及供应体系，以缓解绿色公租房融资困境，使其在经济上可持续发展。
（二）环境可持续
从环境角度分析绿色公租房的发展。新加坡绿色组屋最显著特点是大量的绿化设计。包括柱和墙面的垂直绿化、屋顶绿化等。其次是节能设计，主要是资源合理利用和能源回收利用。但并不是现代化、高科技就是绿色，中国不同地域式、季节式，适用技术式的发展道路，才是绿色建筑发展的必经之路。借鉴国外绿色建筑与环境和谐相处的成熟经验，结合我国进行细致调研和反复实践，确定绿色公租房综合评价指标体系，构建综合评价模型，得出公租房低成本绿色适宜关键技术进行集成推广和应用，加快绿色公租房可持续发展。
（三）社会可持续
从社会角度分析绿色公租房的发展。2016年国家提倡供给侧改革，可调查分析绿色公租房的需求，从需求侧引出供给侧。对我国不同地区通过互联网为主实地为辅的问卷调查方式分析出影响绿色公租房居民满意度的关键因素并针对性提出合理化建议。按此过程建立动态评价机制，为政府和居民提供交流的网络平台。同时注重社区多元化及和谐度，改良规划设计，加强社区服务等，注重绿色公租房长期运营维护。使绿色公租房在社会上可持续发展。
（四）制度可持续
将经济、环境和社会三方面相结合使绿色公租房综合发展，一方面要建立并完善专门的制度体系。在融资、绿色适宜技术应用、社会问题解决等方面辅以政策扶持，营造良好的制度环境。例如在贷款和税收方面提供激励政策、居住满一定年限允许承租者低于市场价格购买、开辟审批“绿色通道”等。另一方面，应建立完善专业人才培养机制。一是可通过校企合作完善高校绿色建筑相关专业和课程的建设，培养复合型人才；二是可定期组织绿色建筑相关培训，培养专业人员的绿色建筑意识和技能。
四、结论
本文分析了绿色公租房的发展现状及制约因素，有针对性地从经济、环境、社会和制度四个角度构建绿色公租房可持续发展模式，期望为绿色公租房的长效发展提供有益借鉴。模式的具体实施以及可能出现的后续问题在今后还要进一步研究。
[关键词]公租房 绿色建筑 可持续发展 模式
一、引言
我国中低收入家庭众多，保障房建设是国家确定的民生工程。2014年起我国廉租房和公租房并轨运行，统称公租房。公租房作为我国保障房发展的大方向，由政府主导建设，率先执行绿色建筑标准，是实现建筑降耗的突破口。然而，由于公租房建设利润甚微且投资回收期长，国家激励政策又不足，导致开发商积极性较低，公租房执行绿色建筑标准存在很多制约因素。因此，分析我国绿色公租房发展现状及制约因素，指出存在的问题并提出改善对策使其可持续发展，是当前公租房应关注的最大问题。
二、绿色公租房发展现状分析
（一）绿色公租房发展现状
随着公租房成为保障房的主要形式，《绿色建筑行动方案》要求2014年起本年度和以后新立项的政府投资集中兴建且规模在2万平方米以上的公租房应率先实施绿色建筑行动，至少达到一星级标准，以此来带动全国建筑。2014年《绿色保障性住房技术导则》制定了衡量绿色保障房建设标准的指标体系。以吉林省为例，“十二五”期间吉林省重点推动保障房率先执行绿色建筑标准，开展绿色保障房试点工程。《吉林省绿色建筑行动方案》要求2015年末全省新建保障房绿色建筑标准执行率不低于20%。然而国家注重了公租房的建设数量而忽略了绿色建筑行动。各地虽有一些探索，但专门针对公租房实行绿色建筑行动的方案并没有形成。
（二）绿色公租房发展的制约因素
1.激励政策支持不足。国家虽然专门针对公租房提出率先实施绿色建筑行动，大力推行并且出台政策，但绿色公租房发展时间不长，尚处于初步阶段。并且，已有政策均侧重于对执行绿色建筑标准的要求，没有形成包括激励政策在内的一整套专门针对绿色公租房的法律体系。
2.建设融资更加紧张。公租房主要针对中低收入群体，回收投资通过低于市场化的租金收益来实现，导致单纯由市场主导进行建设融资十分艰难。而公租房执行绿色建筑标准会使用一些先进的适宜技术，增加建设成本，资金问题更为凸显。民间资本的投资意愿并不强烈，公租房主要由政府投资建设。因此，融资困难是绿色公租房发展的根本性制约因素。
3.绿色建筑技术没有普及。绿色建筑技术应用于我国保障房，室外在绿化、外墙保温等方面；室内在防噪、采光和通风等方面。公租房执行绿色建筑标准必然对公租房的设计、建造和运营要求更高，技术上面临很大挑战。但是，与先进国家相比，我国绿色适宜技术和节能材料还不成熟，熟悉绿色建筑技术的人员也并不普遍，建设过程易出现问题。同时，公租房发展时间不长，绿色建筑技术应用于公租房还有待不断探索。
4.社会实施过程易出现问题。当前房地产供给和需求的不匹配导致市场出现各种问题。“两房”并轨后，公租房针对中低收入人群，范围更加广泛。而每个承租人对公租房的各方面需求不同，执行绿色建筑标准后对绿色技术带来效益的需求也不统一。即使通过完善达到需求较统一，但是公租房租赁期长，导致运营维护期间易出现各种问题。
三、绿色公租房可持续发展模式
针对绿色公租房发展现状和制約因素，从经济、环境、社会和制度四个角度构建绿色公租房可持续发展模式：
（一）经济可持续
从经济角度分析绿色公租房的发展。我国现有融资模式以政府投资为主，且相当部分的政府投资缺乏长期统筹规划，难以形成可持续现金流。在民间资本闲散的形势下，构建地方政府融资平台，主要引入国外PPP、ABS或REITS等融资模式，设立绿色公租房专项基金，辅以政策性银行支持，从而构建多元化融资模式。同时尝试将过剩住房转化为公租房，使其可持续供应。该模式由政府主导、多种渠道融合，通过资本市场重点吸引民间资本投资，形成可持续现金流及供应体系，以缓解绿色公租房融资困境，使其在经济上可持续发展。
（二）环境可持续
从环境角度分析绿色公租房的发展。新加坡绿色组屋最显著特点是大量的绿化设计。包括柱和墙面的垂直绿化、屋顶绿化等。其次是节能设计，主要是资源合理利用和能源回收利用。但并不是现代化、高科技就是绿色，中国不同地域式、季节式，适用技术式的发展道路，才是绿色建筑发展的必经之路。借鉴国外绿色建筑与环境和谐相处的成熟经验，结合我国进行细致调研和反复实践，确定绿色公租房综合评价指标体系，构建综合评价模型，得出公租房低成本绿色适宜关键技术进行集成推广和应用，加快绿色公租房可持续发展。
（三）社会可持续
从社会角度分析绿色公租房的发展。2016年国家提倡供给侧改革，可调查分析绿色公租房的需求，从需求侧引出供给侧。对我国不同地区通过互联网为主实地为辅的问卷调查方式分析出影响绿色公租房居民满意度的关键因素并针对性提出合理化建议。按此过程建立动态评价机制，为政府和居民提供交流的网络平台。同时注重社区多元化及和谐度，改良规划设计，加强社区服务等，注重绿色公租房长期运营维护。使绿色公租房在社会上可持续发展。
（四）制度可持续
将经济、环境和社会三方面相结合使绿色公租房综合发展，一方面要建立并完善专门的制度体系。在融资、绿色适宜技术应用、社会问题解决等方面辅以政策扶持，营造良好的制度环境。例如在贷款和税收方面提供激励政策、居住满一定年限允许承租者低于市场价格购买、开辟审批“绿色通道”等。另一方面，应建立完善专业人才培养机制。一是可通过校企合作完善高校绿色建筑相关专业和课程的建设，培养复合型人才；二是可定期组织绿色建筑相关培训，培养专业人员的绿色建筑意识和技能。
四、结论
本文分析了绿色公租房的发展现状及制约因素，有针对性地从经济、环境、社会和制度四个角度构建绿色公租房可持续发展模式，期望为绿色公租房的长效发展提供有益借鉴。模式的具体实施以及可能出现的后续问题在今后还要进一步研究。