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摘 要：随着我国城市化建设的不断推进，房地产业再次被列入推进和带动国民经济发展的产业行列里。然而，在宏观调控的环境下房地产开发商对商品房开发设计和住宅品质越来越加以重视，要求越来越高，就此本文就笔者多年来从事房地产业对提高房地产设计品质管理方面进行了详细的阐述与分析。
关键词：房地产；设计管理；品质要求；分析
1 房地产开发前期项目策划和设计的重要性
现今房产开发企业都非常重视项目的前期策划和市场定位。房地产开发项目设计阶段的管理有着与众不同的特殊性。其一是设计的成果是由规划设计院完成的，其二是房地产项目公司设计管理人员在设计过程中完成协调、监控和沟通的作用。所以在房地产开发项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得该房地产项目设计成功的根本保证。然而对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开发项目而言，市场策划和设计创意方面主导性作用更为明显。设计策划阶段应站在城市长期发展的高度，在人居环境的品质、建筑艺术创作的品味、建材和技术的运用上投入足够的精力，避免急功近利的心态，更不能将成功的案例拿来照搬照抄，不论是出售的物业还是持有的物业，都应该视其为不可逆转、需持久经营和不断保值增值的物业，才能引导设计师创造出有艺术内涵、有科技水准的作品。房地产开发项目是百年大计、涉及民生，一定要在决策初期投入足够力量的市场调研、策划和多方案设计比较，尽可能使所开发的物业，目标和成果的定位准确，有较高的价值体现，这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路，也是在激烈市场竞争中立于不败之地的关键所在。
2 规划设计创新产品研发
在当今的房地产开发过程中，建筑设计在某种意义上就是建筑产品的研发，它是艺术创作和科学技术的结合。房产开发具有很强的地域性，不同地点、民俗文化、生活习惯和不同性质的建筑从内容到外表形态都不同，因此需要完整细致的综合策划。以住宅项目为例，在通过大量的调研确定了购房客户目标定位和价格定位的情况下，首先要研究建筑功能如何满足使用者的基本需求，并进一步开发它的附加价值，然后研究城市规划和特定的社会历史文化环境，调研周边的生态环境，从而确定建筑的形态、外立面设计的艺术创作风格走向，创造出富有文化内涵，并与城市环境相和谐的优秀作品。对商业、办公地产的开发，前期营销策划更为专业，设计规划需要与相关专业策划机构共同研究开发策略和确定目标消费人群，继而研究办公空间、商业业态、组合关系和商家定位，在这些研究工作的基础上，才能对设计单位提出较为明确的方案设计要求。在方案设计过程中，从空间的利用、平面的布置、动线的安排、面积的分配到公共空间的设施布置，奠定设计的方向，从而完成融实用性、合理性、品质化为一体的公共建筑。当今低碳、环保、绿色等概念日益成为时代的主题，在设计过程中除了要履行好各专业规范要求的环保节能指标外，更应该主动创新，研究提升产品的技术含量，努力营造出绿色环保的人居环境。
3 项目设计阶段的技术性要求
3.1 项目设计进行阶段
房地产开发过程中，开发项目在设计阶段，项目的沟通管理是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计能沿着正确的方向有序地发展，沟通是多层面和多方式的，在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通，与设计公司沟通，与政府部门沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要特别注重建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可通过不同方式由团队成员和项目公司工作人员共享。
3.2 确定设计方向的完整
在开发项目前期策划阶段，通过销售及市场策划机构确定消费目标，收集开发区域地形、地貌和土地招标中的规划设计条件等多方面的基础资料，编制设计任务书，将项目的开发意图、策略、实用功能要求完整、清晰地传达给设计单位，最终使设计成果符合既定的销售市场定位。
3.3 确定设计周期
设计周期的长短直接影响到项目开盘时间，如何做到既合理缩短设计周期，又保持项目品质，是公司设计管理的关键点之一，这要求项目前期准备充分，梳理好公司产品线，扩大产品和管理的复制性，市场调查的长期研究和积累充分；设计阶段管理程序优化，主要方法是各分项设计交叉进行。
3.4 选择确定设计公司
一般规模较大的开发项目设计，不仅包含规划和建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计、暖通设计、节能环保设计、人防设计、智能化设计，还包含室内精装修设计、景观绿化设计，有的项目还需要专门进行标识系统设计、建筑立面照明设计、玻璃幕墙设计、艺术品和家居用品设计等，还有各类招标项目的技术评审等配合工作。如此繁杂的设计管理工作，必须清晰的明确全部设计内容，将根据项目的开发计划，分解成不同的工作节点，对每个设计节点明确内容、要求、目标、时间，对每项涉及内容都要选择好相匹配的设计公司和设计团队，在项目整体开发过程中有序的落实完成。
3.5 评审确认各设计阶段的成果
设计工作是一个循序渐进的过程，因此各阶段设计成果应予以评审和确认。在方案阶段，应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、退界、结构基本形式、主要出入口、平面交通组织、绿化环境布置、建筑面积等基本设计要素予以充分讨论、评审、确认。在扩初阶段，建筑专业除了统筹结构和机电各专业外，还应详细研究建筑各个细部和材料，地基处理或基础形式比较，建筑主体结构形式和构件尺度控制等，机电专业对系统进行技术比较和经济论证，以及主要设备及管线的布置等。在施工图阶段，检查和评审各类工种的技术要求的落实程度，核对各专业图纸的设计深度、准确性、完整性。
4 项目设计阶段的成本控制要求
4.1 成本控制的重要环节阶段
建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和环节，建筑项目设计分成三个阶段：方案阶段、扩初阶段和施工图阶段，在每个阶段形成文件时应及时由造价控制部门编制相应的概算、预算，供设计管理部门及时地进行细化并分散到各专业分项中。要研究材料和施工条件等进行多方案经济比较，尤其是外立面材料与造型的选择，从而降低每个构件的造价。而在机电系统选型时不仅要考虑到初期投资，还要考虑运行成本和设备维护费用，因此需要进行综合技术经济评估，一定要正确处理好建筑艺术、技术先进与经济合理之间的对立统一关系。
4.2 房地产开发因素涉及到一个综合经营的过程缺一不可
房地产项目的开发是一个融技术、管理、经济等诸多因素于一体的综合经营过程，每个环节都相扣、缺一不可，设计管理工作贯穿在项目的前期定位、中期建设、后期营销运营的整个过程中，它的作用无容置疑。从某种意义上说它还不仅仅是一项技术性管理工作，更应该是一项引领性综合类管理工作，它将艺术、技术、经济融合在一起，所以它既要求见多识广，又要求技术过硬，更需要综合协调能力，并需要不断地吸收新的理念、新的技术，不断地积累和总结。
4.3 项目方案设计阶段注重风险的把控
在房地产开发项目方案设计阶段同时要对项目风险进行管理和控制。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短的话往往会造成结果与期望值相差甚大，或者是最初成果无法深化等。在方案决策过程中对技术的选用也存在诸多的风险。只要项目公司有项目风险意识，对项目作风险定性分析，就可以做到预防在先。从而使设计阶段和后续施工工作进行顺利。
5 结 语
诚然影响一个房地产项目品质的因素是多方面的，但设计管理贯穿房地产项目开发的前期策划，设计阶段和施工阶段全过程，对项目品质起关键作用。
关键词：房地产；设计管理；品质要求；分析
1 房地产开发前期项目策划和设计的重要性
现今房产开发企业都非常重视项目的前期策划和市场定位。房地产开发项目设计阶段的管理有着与众不同的特殊性。其一是设计的成果是由规划设计院完成的，其二是房地产项目公司设计管理人员在设计过程中完成协调、监控和沟通的作用。所以在房地产开发项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得该房地产项目设计成功的根本保证。然而对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开发项目而言，市场策划和设计创意方面主导性作用更为明显。设计策划阶段应站在城市长期发展的高度，在人居环境的品质、建筑艺术创作的品味、建材和技术的运用上投入足够的精力，避免急功近利的心态，更不能将成功的案例拿来照搬照抄，不论是出售的物业还是持有的物业，都应该视其为不可逆转、需持久经营和不断保值增值的物业，才能引导设计师创造出有艺术内涵、有科技水准的作品。房地产开发项目是百年大计、涉及民生，一定要在决策初期投入足够力量的市场调研、策划和多方案设计比较，尽可能使所开发的物业，目标和成果的定位准确，有较高的价值体现，这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路，也是在激烈市场竞争中立于不败之地的关键所在。
2 规划设计创新产品研发
在当今的房地产开发过程中，建筑设计在某种意义上就是建筑产品的研发，它是艺术创作和科学技术的结合。房产开发具有很强的地域性，不同地点、民俗文化、生活习惯和不同性质的建筑从内容到外表形态都不同，因此需要完整细致的综合策划。以住宅项目为例，在通过大量的调研确定了购房客户目标定位和价格定位的情况下，首先要研究建筑功能如何满足使用者的基本需求，并进一步开发它的附加价值，然后研究城市规划和特定的社会历史文化环境，调研周边的生态环境，从而确定建筑的形态、外立面设计的艺术创作风格走向，创造出富有文化内涵，并与城市环境相和谐的优秀作品。对商业、办公地产的开发，前期营销策划更为专业，设计规划需要与相关专业策划机构共同研究开发策略和确定目标消费人群，继而研究办公空间、商业业态、组合关系和商家定位，在这些研究工作的基础上，才能对设计单位提出较为明确的方案设计要求。在方案设计过程中，从空间的利用、平面的布置、动线的安排、面积的分配到公共空间的设施布置，奠定设计的方向，从而完成融实用性、合理性、品质化为一体的公共建筑。当今低碳、环保、绿色等概念日益成为时代的主题，在设计过程中除了要履行好各专业规范要求的环保节能指标外，更应该主动创新，研究提升产品的技术含量，努力营造出绿色环保的人居环境。
3 项目设计阶段的技术性要求
3.1 项目设计进行阶段
房地产开发过程中，开发项目在设计阶段，项目的沟通管理是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计能沿着正确的方向有序地发展，沟通是多层面和多方式的，在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通，与设计公司沟通，与政府部门沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要特别注重建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可通过不同方式由团队成员和项目公司工作人员共享。
3.2 确定设计方向的完整
在开发项目前期策划阶段，通过销售及市场策划机构确定消费目标，收集开发区域地形、地貌和土地招标中的规划设计条件等多方面的基础资料，编制设计任务书，将项目的开发意图、策略、实用功能要求完整、清晰地传达给设计单位，最终使设计成果符合既定的销售市场定位。
3.3 确定设计周期
设计周期的长短直接影响到项目开盘时间，如何做到既合理缩短设计周期，又保持项目品质，是公司设计管理的关键点之一，这要求项目前期准备充分，梳理好公司产品线，扩大产品和管理的复制性，市场调查的长期研究和积累充分；设计阶段管理程序优化，主要方法是各分项设计交叉进行。
3.4 选择确定设计公司
一般规模较大的开发项目设计，不仅包含规划和建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计、暖通设计、节能环保设计、人防设计、智能化设计，还包含室内精装修设计、景观绿化设计，有的项目还需要专门进行标识系统设计、建筑立面照明设计、玻璃幕墙设计、艺术品和家居用品设计等，还有各类招标项目的技术评审等配合工作。如此繁杂的设计管理工作，必须清晰的明确全部设计内容，将根据项目的开发计划，分解成不同的工作节点，对每个设计节点明确内容、要求、目标、时间，对每项涉及内容都要选择好相匹配的设计公司和设计团队，在项目整体开发过程中有序的落实完成。
3.5 评审确认各设计阶段的成果
设计工作是一个循序渐进的过程，因此各阶段设计成果应予以评审和确认。在方案阶段，应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、退界、结构基本形式、主要出入口、平面交通组织、绿化环境布置、建筑面积等基本设计要素予以充分讨论、评审、确认。在扩初阶段，建筑专业除了统筹结构和机电各专业外，还应详细研究建筑各个细部和材料，地基处理或基础形式比较，建筑主体结构形式和构件尺度控制等，机电专业对系统进行技术比较和经济论证，以及主要设备及管线的布置等。在施工图阶段，检查和评审各类工种的技术要求的落实程度，核对各专业图纸的设计深度、准确性、完整性。
4 项目设计阶段的成本控制要求
4.1 成本控制的重要环节阶段
建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和环节，建筑项目设计分成三个阶段：方案阶段、扩初阶段和施工图阶段，在每个阶段形成文件时应及时由造价控制部门编制相应的概算、预算，供设计管理部门及时地进行细化并分散到各专业分项中。要研究材料和施工条件等进行多方案经济比较，尤其是外立面材料与造型的选择，从而降低每个构件的造价。而在机电系统选型时不仅要考虑到初期投资，还要考虑运行成本和设备维护费用，因此需要进行综合技术经济评估，一定要正确处理好建筑艺术、技术先进与经济合理之间的对立统一关系。
4.2 房地产开发因素涉及到一个综合经营的过程缺一不可
房地产项目的开发是一个融技术、管理、经济等诸多因素于一体的综合经营过程，每个环节都相扣、缺一不可，设计管理工作贯穿在项目的前期定位、中期建设、后期营销运营的整个过程中，它的作用无容置疑。从某种意义上说它还不仅仅是一项技术性管理工作，更应该是一项引领性综合类管理工作，它将艺术、技术、经济融合在一起，所以它既要求见多识广，又要求技术过硬，更需要综合协调能力，并需要不断地吸收新的理念、新的技术，不断地积累和总结。
4.3 项目方案设计阶段注重风险的把控
在房地产开发项目方案设计阶段同时要对项目风险进行管理和控制。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短的话往往会造成结果与期望值相差甚大，或者是最初成果无法深化等。在方案决策过程中对技术的选用也存在诸多的风险。只要项目公司有项目风险意识，对项目作风险定性分析，就可以做到预防在先。从而使设计阶段和后续施工工作进行顺利。
5 结 语
诚然影响一个房地产项目品质的因素是多方面的，但设计管理贯穿房地产项目开发的前期策划，设计阶段和施工阶段全过程，对项目品质起关键作用。