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摘要：由于过去我国税制改革的不完善、不彻底，使得我国长期实行的是营业税和增值税并行的税收政策，一直以来重复征税、增值税链条人为断裂是我国税制中的诟病。因此，加快我国财税体制改革的步伐、扩大增值税的征收范围是进一步保证我国社会主义市场经济发展的必要条件。本文将以房地产行业为研究对象，对“营改增”后房地产行业财务管理的重点及难点问题进行深入探讨。
关键词：“营改增” 房地产行业 财务管理 重点 难点
2012年初，上海作为“营改增”的第一个试点单位，打响了“营改增”的第一枪，这也是我国税制改革的一大举措。房地产行业作为我国国民经济发展中的支柱性行业，其经营管理活动涉及到很多部门、众多的工种，行业涉及面广。例如：建材业、金融业、租赁业、机械制造业等，甚至还对农村剩余劳动力产生重要影响。因此，房地产行业在我国国民经济发展中的地位举足轻重。但是，长期以来我国房地产行业一直采取的是营业税和增值税并行的征税方式，这种征税方式导致严重的重复征税。例如：在房地产企业的购进成本中，各种建筑材料、建筑设备的成本在房地产企业中的成本比例较大，在构建这些设备和材料时已经缴纳过增值税，但是这些已经缴纳完的税款在房地产的房屋产品销售出去取得收入时还要缴纳营业税，缴纳的增值税并没有机会得到抵扣，从而导致房地产税负的增加，另外，这也造成了增值税抵扣链条的人为断裂。因此，从理论上看房地产企业实施“营改增”不仅可以有效避免重复纳税的问题，还能有效减轻企业税负，这对促进房地产企业的发展有着积极的意义。
一、“营改增”后房地产企业财务管理的重难点问题分析
通过上文的分析可知，房地产企业实施“营改增”并不是一件一帆风顺、水到渠成的工程，它的实施使房地产企业面临着诸多问题，如果不能正确认识和解决这些问题，不仅会对房地产企业的发展造成影响，更会对国家税收改革工作造成影响。为了确保“营改增”的顺利实施，实现减税的政策目标，必须正确认识房地产企业“营改增”后存在的重难点问题。
（一）增加了会计核算的难度
在“营改增”前，房地产企业原来的营业税的核算只是涉及到收入的多少，并用企业获得的收入乘以5%来计算出企业应缴纳的营业税；而在“营改增”后，房地产企业的进项税额与销项税额都涉及到增值税的核算，这比“营改增”前的核算更加繁琐。另外，在实施“营改增”后，税率分为17%、13%、11%、6%四个档次，而原来的增值税的税率仅有两档，这就使得那些存在混合经营的房地产企业、从事不同税率服务的房地产企业的核算变得更为复杂，如果不能进行分类核算，那么很可能造成房地产企业从高征税，这在无形中增加了企业的税负。
（二）解决正在施工的一些老项目的征税问题
房地产企业生产经营的最大特点是投入的资金量大、施工的周期长、资本密集，有的房地产项目的施工时间长达3-5年。根据这一实际情况，在任何一个试点，对房地产企业实施“营改增”必定存在一大批税改前就已经开始建造，而直至税制改革后仍尚未完工的房地产项目，那么，对于这些项目是应该征收营业税？还是征收增值税？税制改革前后的核算方法要如何变化呢？这些问题亟待解决。
（三）投资与收益问题
房地产行业的投资较大，房地产企业的税额一直以来就是我国财政收入的主要来源，“营改增”的实施进一步加快了房地产行业资金的流转速度。这主要是由于我国房地产行业均属于前期投入资金较大的项目工程，如果资金不能得到及时流转，很可能出现“崩盘”的现象，从而增加房地产企业的经营风险。“营改增”的出台与深入实施对房地产企业的经营提出一个问题：投资与收益的问题。房地产企业在前期的运作中可以产生一部分抵扣的进项税，这样就可以是一部分资金回流，以此来确保企业今后的资金问题。
（四）房地产企业获得“进项发票”缺乏足量性
这是目前房地产行业“营改增”的关键问题，这将直接对房地产企业“营改增”后的税负增减情况造成影响。一直以来，由于我国房地产企业的供应商只有购进钢材才能获得相应的增值税专用发票，其他的供应商很难开具合法的、能够用来抵扣的进项税额发票，并且这在房地产企业中占有一定的比例，因此，房地产企业“营改增”后获得可用于抵扣的、足量的“进项发票”存在一定的难度。
（五）房地产项目完工的百分比与现行的增值税的征收办法存在不协调的地方
对于房地产企业中存在的那些施工期限较长的、跨年度的房地产项目工程。即使房地产企业在项目建设开发过程中获得了增值税进项发票，对其进行认证和申报抵扣等都存在时间的限制。如果销项税额都集中在年底，不仅容易使进项税发票由于超过了时间限制而作废、增加了企业的税负，更会使已缴纳的进项税额由于长期得不到抵扣而影响企业的现金流。
二、房地产行业“营改增”后财务管理难点问题的解决策略
“营改增”税制改革的实施，是我国进行税务改革的一种必然发展趋势，更是房地产行业财务管理中遇到的新的挑战。“营改增”政策的实施不仅要确保房地产行业的依法纳税，还必须保证企业纳税成本的降低和税负的降低，并最终实现富国强民的总体目标。因此，针对上述“营改增”后房地产行业财务管理的重难点问题，提出有效的解决策略。
（一）加强学习，提升增值税抵扣意识
这就要求房地产行业的财务管理人员必须对近期的纳税情况进行系统的、科学地规划，尽可能科学地降低企业的税负。为实现这一目标，房地产企业的财务人员必须及时了解国家的相关税务政策，同时加强学习意识，加强对税收理论的学习，提升实务操作的能力，并提升财务人员的综合素养。例如：企业可以帮助财务人员提供实用的培训机会，尽快适应新的税收方式和会计核算方式。由于原来的结算模式比较简单，因此，企业的财务人员必须根据年度的税金预算额度对每月的进项税票的认证额进行控制。
（二）加强发票管理，实现进项税票的合理化使用
“营改增”后，出现了新的发票种类，因此，必须对开具发票制定出专门的管理措施。“营改增”前，房地产企业中原有的营业税发票不能进行抵扣，“营改增”后，有的并不一定能够开具增值税专用发票进行抵扣。例如：对于房地产企业中的融资成本、土地出让金等。因此，这就要求从国家层面必须明确说明在实施“营改增”后房地产行业的增值税哪些方面能够开具专用发票，哪些方面不能进行抵扣，而企业的财务人员必须时刻警惕发票开具和领购的变化，一定要避免虚开发票问题的发生。
（三）熟知税法，尽量推迟不急需固定资产及服务的购置
“营改增”后，房地产行业中购置固定资产而产生的增值税进行税额是可以抵扣的。《实施办法》中的第十八条中规定“当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。”这说明，如果企业当期大规模进行资产的投入必将导致巨额进项税额的发生，那么企业很可能在一个或几个会计年度内的流转税额为零。因此，建议房地产企业如果在“营改增”前就有购买固定资产或相关服务的计划，可以暂缓或延迟购买。这主要是由于“营改增”后房地产企业购进资产获得的增值税进项税额发票是可以用以抵扣的。另外，购进固定资产一般数额较大，因此对企业的税负也会产生明显影响。
总之，“营改增”是我国税制改革的一项重点工作，它的实施主要是为了降低企业的税负，由于在具体的实施中存在着一定的难点，并对房地产行业的财务管理产生一定的影响，因此，房地产行业必须密切关注国家相关优惠政策的出台，适当调整自己的经营模式，为拓展房地产行业的发展空间奠定基础。
参考文献：
[1]路宪文.谈建筑行业营改增的必要性[J].企业研究，2013
[2]胡怡建，田志伟.“营改增”对各行业税负影响的动态分析——基于 CGE 模型的分析[J].财经论丛，2013
[3]胡峰，梁俊.“营改增”对建筑行业的积极影响[J].财会月刊，2013
关键词：“营改增” 房地产行业 财务管理 重点 难点
2012年初，上海作为“营改增”的第一个试点单位，打响了“营改增”的第一枪，这也是我国税制改革的一大举措。房地产行业作为我国国民经济发展中的支柱性行业，其经营管理活动涉及到很多部门、众多的工种，行业涉及面广。例如：建材业、金融业、租赁业、机械制造业等，甚至还对农村剩余劳动力产生重要影响。因此，房地产行业在我国国民经济发展中的地位举足轻重。但是，长期以来我国房地产行业一直采取的是营业税和增值税并行的征税方式，这种征税方式导致严重的重复征税。例如：在房地产企业的购进成本中，各种建筑材料、建筑设备的成本在房地产企业中的成本比例较大，在构建这些设备和材料时已经缴纳过增值税，但是这些已经缴纳完的税款在房地产的房屋产品销售出去取得收入时还要缴纳营业税，缴纳的增值税并没有机会得到抵扣，从而导致房地产税负的增加，另外，这也造成了增值税抵扣链条的人为断裂。因此，从理论上看房地产企业实施“营改增”不仅可以有效避免重复纳税的问题，还能有效减轻企业税负，这对促进房地产企业的发展有着积极的意义。
一、“营改增”后房地产企业财务管理的重难点问题分析
通过上文的分析可知，房地产企业实施“营改增”并不是一件一帆风顺、水到渠成的工程，它的实施使房地产企业面临着诸多问题，如果不能正确认识和解决这些问题，不仅会对房地产企业的发展造成影响，更会对国家税收改革工作造成影响。为了确保“营改增”的顺利实施，实现减税的政策目标，必须正确认识房地产企业“营改增”后存在的重难点问题。
（一）增加了会计核算的难度
在“营改增”前，房地产企业原来的营业税的核算只是涉及到收入的多少，并用企业获得的收入乘以5%来计算出企业应缴纳的营业税；而在“营改增”后，房地产企业的进项税额与销项税额都涉及到增值税的核算，这比“营改增”前的核算更加繁琐。另外，在实施“营改增”后，税率分为17%、13%、11%、6%四个档次，而原来的增值税的税率仅有两档，这就使得那些存在混合经营的房地产企业、从事不同税率服务的房地产企业的核算变得更为复杂，如果不能进行分类核算，那么很可能造成房地产企业从高征税，这在无形中增加了企业的税负。
（二）解决正在施工的一些老项目的征税问题
房地产企业生产经营的最大特点是投入的资金量大、施工的周期长、资本密集，有的房地产项目的施工时间长达3-5年。根据这一实际情况，在任何一个试点，对房地产企业实施“营改增”必定存在一大批税改前就已经开始建造，而直至税制改革后仍尚未完工的房地产项目，那么，对于这些项目是应该征收营业税？还是征收增值税？税制改革前后的核算方法要如何变化呢？这些问题亟待解决。
（三）投资与收益问题
房地产行业的投资较大，房地产企业的税额一直以来就是我国财政收入的主要来源，“营改增”的实施进一步加快了房地产行业资金的流转速度。这主要是由于我国房地产行业均属于前期投入资金较大的项目工程，如果资金不能得到及时流转，很可能出现“崩盘”的现象，从而增加房地产企业的经营风险。“营改增”的出台与深入实施对房地产企业的经营提出一个问题：投资与收益的问题。房地产企业在前期的运作中可以产生一部分抵扣的进项税，这样就可以是一部分资金回流，以此来确保企业今后的资金问题。
（四）房地产企业获得“进项发票”缺乏足量性
这是目前房地产行业“营改增”的关键问题，这将直接对房地产企业“营改增”后的税负增减情况造成影响。一直以来，由于我国房地产企业的供应商只有购进钢材才能获得相应的增值税专用发票，其他的供应商很难开具合法的、能够用来抵扣的进项税额发票，并且这在房地产企业中占有一定的比例，因此，房地产企业“营改增”后获得可用于抵扣的、足量的“进项发票”存在一定的难度。
（五）房地产项目完工的百分比与现行的增值税的征收办法存在不协调的地方
对于房地产企业中存在的那些施工期限较长的、跨年度的房地产项目工程。即使房地产企业在项目建设开发过程中获得了增值税进项发票，对其进行认证和申报抵扣等都存在时间的限制。如果销项税额都集中在年底，不仅容易使进项税发票由于超过了时间限制而作废、增加了企业的税负，更会使已缴纳的进项税额由于长期得不到抵扣而影响企业的现金流。
二、房地产行业“营改增”后财务管理难点问题的解决策略
“营改增”税制改革的实施，是我国进行税务改革的一种必然发展趋势，更是房地产行业财务管理中遇到的新的挑战。“营改增”政策的实施不仅要确保房地产行业的依法纳税，还必须保证企业纳税成本的降低和税负的降低，并最终实现富国强民的总体目标。因此，针对上述“营改增”后房地产行业财务管理的重难点问题，提出有效的解决策略。
（一）加强学习，提升增值税抵扣意识
这就要求房地产行业的财务管理人员必须对近期的纳税情况进行系统的、科学地规划，尽可能科学地降低企业的税负。为实现这一目标，房地产企业的财务人员必须及时了解国家的相关税务政策，同时加强学习意识，加强对税收理论的学习，提升实务操作的能力，并提升财务人员的综合素养。例如：企业可以帮助财务人员提供实用的培训机会，尽快适应新的税收方式和会计核算方式。由于原来的结算模式比较简单，因此，企业的财务人员必须根据年度的税金预算额度对每月的进项税票的认证额进行控制。
（二）加强发票管理，实现进项税票的合理化使用
“营改增”后，出现了新的发票种类，因此，必须对开具发票制定出专门的管理措施。“营改增”前，房地产企业中原有的营业税发票不能进行抵扣，“营改增”后，有的并不一定能够开具增值税专用发票进行抵扣。例如：对于房地产企业中的融资成本、土地出让金等。因此，这就要求从国家层面必须明确说明在实施“营改增”后房地产行业的增值税哪些方面能够开具专用发票，哪些方面不能进行抵扣，而企业的财务人员必须时刻警惕发票开具和领购的变化，一定要避免虚开发票问题的发生。
（三）熟知税法，尽量推迟不急需固定资产及服务的购置
“营改增”后，房地产行业中购置固定资产而产生的增值税进行税额是可以抵扣的。《实施办法》中的第十八条中规定“当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。”这说明，如果企业当期大规模进行资产的投入必将导致巨额进项税额的发生，那么企业很可能在一个或几个会计年度内的流转税额为零。因此，建议房地产企业如果在“营改增”前就有购买固定资产或相关服务的计划，可以暂缓或延迟购买。这主要是由于“营改增”后房地产企业购进资产获得的增值税进项税额发票是可以用以抵扣的。另外，购进固定资产一般数额较大，因此对企业的税负也会产生明显影响。
总之，“营改增”是我国税制改革的一项重点工作，它的实施主要是为了降低企业的税负，由于在具体的实施中存在着一定的难点，并对房地产行业的财务管理产生一定的影响，因此，房地产行业必须密切关注国家相关优惠政策的出台，适当调整自己的经营模式，为拓展房地产行业的发展空间奠定基础。
参考文献：
[1]路宪文.谈建筑行业营改增的必要性[J].企业研究，2013
[2]胡怡建，田志伟.“营改增”对各行业税负影响的动态分析——基于 CGE 模型的分析[J].财经论丛，2013
[3]胡峰，梁俊.“营改增”对建筑行业的积极影响[J].财会月刊，2013