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如果说房企业务的多元化盈利模式,更多是对新兴领域业务的拓展,那么轻资产运营和金融化,则代表了房企“真刀真枪”的结构转型,一种迥异于以往拿地开发的重资产的操作模式。
轻资产、重服务和金融化,在国外发展成熟的房企中,早已成为主流模式。未来,房地产行业由“重”转“轻”的变化,将逐渐成为整个行业的趋势。不过,相比多元化发展,房企在轻资产运营和金融化转型还未成气候。
转型轻资产运营
多元化和轻资产为房企发现新的盈利增长点提供了可能。多元化发展战略是世界特大型企业特别是世界500强企业普遍采用的发展战略,通用、三星、西门子、杜邦乃至香港的长江实业等等,都是企业多元化发展的佼佼者。
而综观国外成熟市场的著名房地产公司,如美国铁狮门和新加坡凯德置地,则成为另一种成功模式,即轻资产重运营和金融化的代表。随着房地产转型运营和金融化的发展,一大波房企开始朝此转型。万科从专注住宅开发转向“城市配套运营商”,世茂集团转型为生活方式服务商等,都是代表案例。
“传统的重资产,即买地、开发、销售的模式,不仅赚得少,风险高,扩张还特别慢。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟直言,房企要实现快速扩张和收益的稳定,轻资产是一条很好的转型途径。
中指院研究显示,目前房地产企业的轻资产运营模式主要分为三类:代建模式、小股操盘、业务轻型化。万科、蓝城等企业在品牌轻资产运营过程中已经收获了较好效益。
在目前的房地产开发行业,轻资产的类型很多:以绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘、彩生活为代表的社区O2O,以及众多开发商试水管理的地产基金,均属于轻资产的范畴。
在代建领域,做得最成功的当属蓝城。具体流程:主要是委托方以合约形式委托蓝城负责项目规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节全过程开发管理。
蓝城的代建业务包含政府代建、商业代建、资本代建和自有投资4大类型。截至2014年9月19日,蓝城集团已签约代建项目170个,总占地面积2000多万平方米,总建筑面积4000多万平方米,总可售金额1800多亿元。
万科凭借多年来构建的标准化运营体系和品牌管理优势,支撑轻资产转型。万科的小股操盘模式采取在合作项目中不控股,但仍由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。
收益存疑
产品打造能力强的房企就可以做代建,如绿城,就创办了蓝城并将代建作为其中最重要的业务发展板块。融资能力强的,如金地老将赵汉忠创办的星浩资本,百分百通过基金的资金来开发,收取管理费的同时还可分享地块升值和项目收益。
对于轻资产转型,收益一直是外界质疑之处。花样年旗下的彩生活服务集团,一直是房企转型社区服务的代表者。彩生活致力于为更多社区提供运营管理服务,截至2014年10月底,彩生活管理社区物业面积已突破1.8亿平方米。其商业模式可以简单地归纳为“物业管理+工程服务+社区增值服务”。
即使社区增值服务虽然是彩生活中最富想象力的板块,利润相比传统地产仍然十分微薄。花样年社区增值服务包括协助业委会租赁小区的公共空间、在小区内设置广告牌、将业主有意租售的房源介绍给物业经纪公司等增值服务。花样年2013年业绩数据显示,2013年增值服务收入接近4500万元,在总收入中占比仅19%。
在代建领域,尽管蓝城有了规模,但并未过分强调利润。蓝城集团执行总裁傅林江告诉记者,“在政府代建领域,宋总曾强调,承接的保障房项目,一般来说都只收取总投资额3%的收益。”
在利润微薄的背景下,蓝城开始大力转型资本代建模式,与各类金融投资机构对接,为其投资房地产行业寻找合适项目,并承担其项目开发的全过程任务,实现其资本的利润产出。蓝城方面曾表示,房地产开发的最终模式,一定是为资本打造的。因此,和基金、信托、财团进行全方位的合作是绿城建设今后重点的发展方向。
相比之下,除了少数像蓝城和花样年等转型轻资产较明显的运营商,多数房企在选择多元化还是轻资产时,往往采取像万科一样兼而有之的做法,而事实上万科的品牌输出能力较强,轻重资产结合度似乎看上去性价比更高一些。
万科在合作过程中,一般先按照销售收入收取一定比例的管理费,然后再根据股权比例进行最终的收益分配。操盘者可以和其他投资人签订协议,按照项目最终的收益情况,设立浮动的分配方案。
实际操作中,由于万科较强的品牌溢价能力,在合作开发项目中万科的收益比例往往会高于持股比例,万科曾表示参与合作项目的内部收益率原则上不低于18%。
万科敢于输出品牌管理背后,是拥有一套过硬的标准化运营体系。在住宅开发环节,数年前,万科集团董事会主席王石那句“像造汽车一样造房子”,就成了住宅工业化的最佳代言。通过设计标准化、装修一体化、施工装配化等工业化造房流程,也成了万科近年的战略重点和竞争的专业优势。
陈晟认为,要做轻资产,就是企业要有拿得出手的东西可以输出,包括融资、产品设计、开发、成本管控甚至销售,任何一个环节都值得输出。如小股操盘也并非人人都可以做,万科的工厂化战略探索已经超过十年,随着人力成本的提升和小股操盘带来的规模膨胀,这已经成为万科决战白银时代的重要砝码之一。
值得一提的是,实际上,从业态角度来看,多元化和轻资产运营、金融化转型中,有颇多重合之处。无论选择哪种模式,都需要房企根据市场灵活地选择经营策略、合理布局有效运作,才能达到利润最大化并能够实现企业的可持续发展。
金融化试验
资金流的充沛和资金链的稳定,对于开发商的重要性不必多言,联合甚至入股金融机构,一直是房企孜孜不倦的探索。自2009年开始,房地产金融化呈现加速态势。中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、越秀集团等相继进入金融行业。 如今,房地产行业已经进入了金融运营、资本运作的发展新阶段,正如万科集团董事会主席王石早前所言,“房地产说到底是金融问题。”
业内的普遍观点是,从房地产开发金融化,到房地产商品金融化,再到房地产参与群体的金融化,是整个国内房地产市场的动向。
“从发达国家的发展经验来看,房地产企业向金融业渗透主要有三种思路。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示,第一种是入股金融机构,获得低成本融资渠道;第二种是转型资产管理者,通过资产与物业管理获取服务收益;第三种是向财务投资者转型,通过入股企业或项目以获得股权收益。
据记者不完全统计,上市房企中已有30多家涉足金融领域,且不少房企对所入股银行的持股比例已达控股或大股东的水平,如万科斥资30亿港元入股徽商银行,成为徽商银行的单一最大股东,越秀集团以116亿元收购香港创兴银行75%股份。
万达原计划去年三季度注册成立万达金融集团,未来万达所有的控股、参股以及财务投资都由该公司负责,不过截至2014年底该计划尚未落地。去年底,万达收购第三方支付公司快钱,为万达电子商务及金融产业获得重要的支付平台。此外,市场还有消息称万达有意入股大连银行,或将收购后者20%股权,并争取成为第一大股东。
向资产管理者转型,即万科经常提到的“凯德模式”,企业主要是在商业地产项目的不同阶段引入不同基金,轻资产运营,并在各个环节获得收益。
如凯德在项目开发阶段,引入短期私募基金共同开发,然后在开业培育阶段,引入一只商业基金接盘,培育成熟后再转让给长期REITs(房地产投资信托基金)。在不同阶段,凯德均参股,获得股权收益,并自始至终都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入。
随着房地产与金融结合不断提速,房地产基金呈现爆发式增长的势头。“2014年房地产基金白皮书”显示,从2010年至今房地产基金总募资额逼近2000亿元,而2009年不足百亿元。
近年来越来越多的房企试水地产基金,包括保利地产、金地集团、复地等房地产企业设立了私募房地产基金管理机构,并启动了旗下基金的募资、投资活动。如保利信保基金、金地稳盛基金,都为行业内比较知名的地产基金。
突破乏力
由于互联网金融等多重因素影响,中小银行的利润并不乐观。在博鳌亚洲论坛2014年年会上,绿地集团董事长张玉良表示,“地方城商行是每况愈下,这三年利润一直下降。副省级城商行、二三千亿元的资产规模,一年有10亿元利润规模就已经很了不起了。几乎所有城商行,监管有力,创新不够,资产净回报可怜。”
张玉良对于所投资银行的表现感到失望,并表示可能会抛售手中所持有的两家城市商业银行的股份。“玩不起来,”张玉良说,“我认为房地产公司转型投金融,需要好好研究。”但他仍认为房地产企业转向金融是正确的选择,只是选择的时候应该转入有创新能力的金融领域。
虽然入股金融的直接收益不乐观,但绿地开始大金融布局。绿地所有的金融合作投资,均体现了产融融合的战略思路,在房地产、基础设施建设、能源矿产、汽车服务等领域,通过股权、债权或股权与债权相结合的方式进行投资。
相比之下,地产基金有两种赚钱的途径:一是通过投资分享项目的分红收益,二是基金向投资者收取的管理费。
“国内房企融资主要依赖银行贷款,在发达国家,房地产在发展的起步阶段已经与金融密切配合。”专注于做地产基金德信资本董事长陈义枫说,美国的开发商都以轻资产模式为主,房地产基金在行业内占主导角色。国内房地产基金仍处于起步阶段,未来将有巨大的发展空间。
在陈义枫看来,缺少政策扶持、募资困难、人才缺乏等难题依然是房地产基金发展面临的障碍,房地产基金要成为主流融资模式尚需要很长的时间,这也意味着开发商向轻资产模式转型和金融化尝试仍然困难重重。
轻资产、重服务和金融化,在国外发展成熟的房企中,早已成为主流模式。未来,房地产行业由“重”转“轻”的变化,将逐渐成为整个行业的趋势。不过,相比多元化发展,房企在轻资产运营和金融化转型还未成气候。
转型轻资产运营
多元化和轻资产为房企发现新的盈利增长点提供了可能。多元化发展战略是世界特大型企业特别是世界500强企业普遍采用的发展战略,通用、三星、西门子、杜邦乃至香港的长江实业等等,都是企业多元化发展的佼佼者。
而综观国外成熟市场的著名房地产公司,如美国铁狮门和新加坡凯德置地,则成为另一种成功模式,即轻资产重运营和金融化的代表。随着房地产转型运营和金融化的发展,一大波房企开始朝此转型。万科从专注住宅开发转向“城市配套运营商”,世茂集团转型为生活方式服务商等,都是代表案例。
“传统的重资产,即买地、开发、销售的模式,不仅赚得少,风险高,扩张还特别慢。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟直言,房企要实现快速扩张和收益的稳定,轻资产是一条很好的转型途径。
中指院研究显示,目前房地产企业的轻资产运营模式主要分为三类:代建模式、小股操盘、业务轻型化。万科、蓝城等企业在品牌轻资产运营过程中已经收获了较好效益。
在目前的房地产开发行业,轻资产的类型很多:以绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘、彩生活为代表的社区O2O,以及众多开发商试水管理的地产基金,均属于轻资产的范畴。
在代建领域,做得最成功的当属蓝城。具体流程:主要是委托方以合约形式委托蓝城负责项目规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节全过程开发管理。
蓝城的代建业务包含政府代建、商业代建、资本代建和自有投资4大类型。截至2014年9月19日,蓝城集团已签约代建项目170个,总占地面积2000多万平方米,总建筑面积4000多万平方米,总可售金额1800多亿元。
万科凭借多年来构建的标准化运营体系和品牌管理优势,支撑轻资产转型。万科的小股操盘模式采取在合作项目中不控股,但仍由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。
收益存疑
产品打造能力强的房企就可以做代建,如绿城,就创办了蓝城并将代建作为其中最重要的业务发展板块。融资能力强的,如金地老将赵汉忠创办的星浩资本,百分百通过基金的资金来开发,收取管理费的同时还可分享地块升值和项目收益。
对于轻资产转型,收益一直是外界质疑之处。花样年旗下的彩生活服务集团,一直是房企转型社区服务的代表者。彩生活致力于为更多社区提供运营管理服务,截至2014年10月底,彩生活管理社区物业面积已突破1.8亿平方米。其商业模式可以简单地归纳为“物业管理+工程服务+社区增值服务”。
即使社区增值服务虽然是彩生活中最富想象力的板块,利润相比传统地产仍然十分微薄。花样年社区增值服务包括协助业委会租赁小区的公共空间、在小区内设置广告牌、将业主有意租售的房源介绍给物业经纪公司等增值服务。花样年2013年业绩数据显示,2013年增值服务收入接近4500万元,在总收入中占比仅19%。
在代建领域,尽管蓝城有了规模,但并未过分强调利润。蓝城集团执行总裁傅林江告诉记者,“在政府代建领域,宋总曾强调,承接的保障房项目,一般来说都只收取总投资额3%的收益。”
在利润微薄的背景下,蓝城开始大力转型资本代建模式,与各类金融投资机构对接,为其投资房地产行业寻找合适项目,并承担其项目开发的全过程任务,实现其资本的利润产出。蓝城方面曾表示,房地产开发的最终模式,一定是为资本打造的。因此,和基金、信托、财团进行全方位的合作是绿城建设今后重点的发展方向。
相比之下,除了少数像蓝城和花样年等转型轻资产较明显的运营商,多数房企在选择多元化还是轻资产时,往往采取像万科一样兼而有之的做法,而事实上万科的品牌输出能力较强,轻重资产结合度似乎看上去性价比更高一些。
万科在合作过程中,一般先按照销售收入收取一定比例的管理费,然后再根据股权比例进行最终的收益分配。操盘者可以和其他投资人签订协议,按照项目最终的收益情况,设立浮动的分配方案。
实际操作中,由于万科较强的品牌溢价能力,在合作开发项目中万科的收益比例往往会高于持股比例,万科曾表示参与合作项目的内部收益率原则上不低于18%。
万科敢于输出品牌管理背后,是拥有一套过硬的标准化运营体系。在住宅开发环节,数年前,万科集团董事会主席王石那句“像造汽车一样造房子”,就成了住宅工业化的最佳代言。通过设计标准化、装修一体化、施工装配化等工业化造房流程,也成了万科近年的战略重点和竞争的专业优势。
陈晟认为,要做轻资产,就是企业要有拿得出手的东西可以输出,包括融资、产品设计、开发、成本管控甚至销售,任何一个环节都值得输出。如小股操盘也并非人人都可以做,万科的工厂化战略探索已经超过十年,随着人力成本的提升和小股操盘带来的规模膨胀,这已经成为万科决战白银时代的重要砝码之一。
值得一提的是,实际上,从业态角度来看,多元化和轻资产运营、金融化转型中,有颇多重合之处。无论选择哪种模式,都需要房企根据市场灵活地选择经营策略、合理布局有效运作,才能达到利润最大化并能够实现企业的可持续发展。
金融化试验
资金流的充沛和资金链的稳定,对于开发商的重要性不必多言,联合甚至入股金融机构,一直是房企孜孜不倦的探索。自2009年开始,房地产金融化呈现加速态势。中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、越秀集团等相继进入金融行业。 如今,房地产行业已经进入了金融运营、资本运作的发展新阶段,正如万科集团董事会主席王石早前所言,“房地产说到底是金融问题。”
业内的普遍观点是,从房地产开发金融化,到房地产商品金融化,再到房地产参与群体的金融化,是整个国内房地产市场的动向。
“从发达国家的发展经验来看,房地产企业向金融业渗透主要有三种思路。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示,第一种是入股金融机构,获得低成本融资渠道;第二种是转型资产管理者,通过资产与物业管理获取服务收益;第三种是向财务投资者转型,通过入股企业或项目以获得股权收益。
据记者不完全统计,上市房企中已有30多家涉足金融领域,且不少房企对所入股银行的持股比例已达控股或大股东的水平,如万科斥资30亿港元入股徽商银行,成为徽商银行的单一最大股东,越秀集团以116亿元收购香港创兴银行75%股份。
万达原计划去年三季度注册成立万达金融集团,未来万达所有的控股、参股以及财务投资都由该公司负责,不过截至2014年底该计划尚未落地。去年底,万达收购第三方支付公司快钱,为万达电子商务及金融产业获得重要的支付平台。此外,市场还有消息称万达有意入股大连银行,或将收购后者20%股权,并争取成为第一大股东。
向资产管理者转型,即万科经常提到的“凯德模式”,企业主要是在商业地产项目的不同阶段引入不同基金,轻资产运营,并在各个环节获得收益。
如凯德在项目开发阶段,引入短期私募基金共同开发,然后在开业培育阶段,引入一只商业基金接盘,培育成熟后再转让给长期REITs(房地产投资信托基金)。在不同阶段,凯德均参股,获得股权收益,并自始至终都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入。
随着房地产与金融结合不断提速,房地产基金呈现爆发式增长的势头。“2014年房地产基金白皮书”显示,从2010年至今房地产基金总募资额逼近2000亿元,而2009年不足百亿元。
近年来越来越多的房企试水地产基金,包括保利地产、金地集团、复地等房地产企业设立了私募房地产基金管理机构,并启动了旗下基金的募资、投资活动。如保利信保基金、金地稳盛基金,都为行业内比较知名的地产基金。
突破乏力
由于互联网金融等多重因素影响,中小银行的利润并不乐观。在博鳌亚洲论坛2014年年会上,绿地集团董事长张玉良表示,“地方城商行是每况愈下,这三年利润一直下降。副省级城商行、二三千亿元的资产规模,一年有10亿元利润规模就已经很了不起了。几乎所有城商行,监管有力,创新不够,资产净回报可怜。”
张玉良对于所投资银行的表现感到失望,并表示可能会抛售手中所持有的两家城市商业银行的股份。“玩不起来,”张玉良说,“我认为房地产公司转型投金融,需要好好研究。”但他仍认为房地产企业转向金融是正确的选择,只是选择的时候应该转入有创新能力的金融领域。
虽然入股金融的直接收益不乐观,但绿地开始大金融布局。绿地所有的金融合作投资,均体现了产融融合的战略思路,在房地产、基础设施建设、能源矿产、汽车服务等领域,通过股权、债权或股权与债权相结合的方式进行投资。
相比之下,地产基金有两种赚钱的途径:一是通过投资分享项目的分红收益,二是基金向投资者收取的管理费。
“国内房企融资主要依赖银行贷款,在发达国家,房地产在发展的起步阶段已经与金融密切配合。”专注于做地产基金德信资本董事长陈义枫说,美国的开发商都以轻资产模式为主,房地产基金在行业内占主导角色。国内房地产基金仍处于起步阶段,未来将有巨大的发展空间。
在陈义枫看来,缺少政策扶持、募资困难、人才缺乏等难题依然是房地产基金发展面临的障碍,房地产基金要成为主流融资模式尚需要很长的时间,这也意味着开发商向轻资产模式转型和金融化尝试仍然困难重重。