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不管你相不相信，预言中的2012都悄然而至。“你买船票了吗?”也成为新年朋友间相互问候的流行语，而与之齐名的开场白便是“2012，你买房吗?”可见，2012年的房地产市场何去何从仍将是广大百姓津津乐道的话题。这部“房产热播剧”也仍将牵动众多房产相关从业者与亿万百姓的心。
回首2011年，在严厉的政策调控下，在全球经济大环境严峻的背景中，房地产在寒冬里苦苦“挣扎”，悲情频频上演，从“那些年，我们一起抢过的房子”到“那些年，我们一起砸过的售楼处”，房地产的剧情紧紧抓着百姓的眼球。
2012年，房地产行业的寒冬还将延续多久?龙年房地产市场的悲情指数无疑成为最引人关注的猜想。
限购延续
悲情指数☆☆☆☆☆
中央经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会上也明确表示，2012年将继续坚持房地产调控不动摇，要着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。加快建设个人住房信息系统建设，注重房地产市场长效机制建设，促进房价合理回归。
政府的这一系列表态打消了市场、民众的疑问和担忧，给市场和民众再吃定心丸。可以说，房地产调控不取得完胜是决不会收兵的。限购令等政策的延续将使得今年房地产市场遭遇前所未有的冷市。市场观望气氛浓重，成交量的大幅下降将使得大部分开发商资金链更趋紧张，“以价换量”或将成为其应对市场的首选。
“拼跌时代”
悲情指数☆☆☆
2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动，2012年楼市调控不会放松，这会加深市场的降价预期和购房者的抄底心态。购房者的集体观望将使得2012年上半年楼市成交量仍难转暖，但入市楼盘恐将继续增加，开发企业资金将更紧张。调控的时间也将持续半年到1年甚至更长时间。如果在现阶段这一敏感期，国家放松政策将会引发更加严重的社会问题。
据统计，从2011年10月开始，全国70个大中城市房价进入下行通道。大多数业内人士相信，这样一种下行趋势将贯穿2012年，各大开发商在2012年将会以更理性的定价、更积极的让利作为主要策略来吸引购买力。
对于楼市调控而言，从之前的抑制房价过快上涨，到使房价能够保持在一个合理的价位，再到“让过高的房价降下来”，需要经历四五年时间。从民众朴素的愿望发展到政府调控目标，房价的回落指日可待。
值得一提的是，现在是开发商想降价又不敢降，只能采取回购等“曲线救国”的方式。2012年上半年会形成真正有利于开发商降价的环境，届时开发商的促销将由现在的“暗降”升级为“明降”。
多位房地产业内人士指出，预计2012年二季度或将有更大幅度的“降价潮”出现，楼市的“拼跌时代”宣告来临。届时或将引发一波刚需入市“购房潮”。随后楼市成交量可能逐步回升，开发商资金得到一定缓解。
并购整合
悲情指数☆☆☆☆
在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，开发商的资金链受到销售和信贷紧缩双重考验，资金状况不容乐观。中原地产数据显示，2011年1-12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。另外，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮。
而2012年，房地产行业洗牌形势将进一步加剧，房企股权转让、并购等案例将呈井喷状，且愈演愈烈，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业推动地产行业整合加速前进。并购整合已经成为房企调整发展战略、突破融资困境、加速区域拓展的一条通道。
此外，信托发行的高发期是2010年，房地产信托产品期限一般为一年半至两年，到了2012年上半年，正是信托集中到期的时间，到时候地产企业还了钱，会有更多的房地产资产需要被收购，价格也会更低。
中介关门潮
悲情指数☆☆☆☆☆
2011年二手房市场和以往相比，最大的不同是所有的因素都很不利。二手房市场主要受到金融政策、税费政策、限购政策等几个因素的影响，而2011年金融政策是收紧的，税费是在大幅增加的，调控政策是有史以来最严格的，这些都对市场非常不利。2011年二手房市场可以用急转直下来形容。其中，限购政策对二手房的影响最为激烈。随着楼市整体的持续低迷，全国各地大中小城市都出现了中介关门潮。
2012年调控继续，低成交状态将难有改变，经纪行业或将面临进一步的调整。也许将出现类似一手房市场上，开发商的收购、并购情况，行业洗牌将真正到来，二手房中介的日子依然将会很难熬。
商业投资仍需谨慎
悲情指数☆☆☆
如何做好资金加法题和存量减法题，弱市跑量，同笼资金将成为丌发商2012年生死存亡的夫踺命题.
受限购政策影响，企业资金链普遍趋紧，2012年开发投资将变得更加小心翼翼。不过，预计2012年开发商对商业地产的投资热度仍将保持，但在项目选择上将呈现出更加谨慎的态度。
对于一些未来供应量非常大的城市，商业地产投资将受到供应压力影响而有所放缓，供需结构相对合理的城市，仍将是投资者青睐的区域。
尽管投资不受限制，可入市仍需谨慎。不少二三线城市的商业物业由于新增量大而处于较高的空置率，这也将使企业在拓展新城商业地产版图时多一些考量，投资者需仔细评估。
保障房入市分流
悲情指数☆☆☆
鉴于保障性安居工程建设供地压力，住建部已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点。
另外，日前政府已在北京举行的“全国住房和城乡建设系统工作会议”上明确，2012年全国保障性安居工程开工700万套以上，竣工500万套以上。国务院副总理李克强也在全国住房保障会议上提出，地方政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应。
“2012年商品房投资下降是肯定的，而保障房投资又下降，整个房地产投资肯定会低于固定资产投资，对于宏观经济影响非常大。”全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍，“另一方面，增加房地产市场有效供应，才是解决房地产市场供需矛盾的根本途径。”
聂梅生表示，地方政府购买合适的普通商品房增加保障房的供应，一方面，也可以缓解地方保障房建设压力；另一方面可以刺激商品房市场，促进中小型商品房投资，形成住房“双轨制”。
截至目前，保障房2011年建设目标已完成，将于2012年下半年和2013年集中入市，保障房的大量入市将对刚需客户群形成分流。
回笼资金
悲情指数☆☆☆☆☆
2012年房地产行业资金链紧张已经成定局。尤其是一些摊子铺得较大的民营房企，压力会更大。
一方面，四季度各大银行的放贷额度更加趋紧，融资难度有增无减；另一方面，开发商自筹资金减少，虽然一些大型开发商的融资能力较强，但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。
同时，银监会宣布，从2011年10月13日起，将不再审批信托公司所有涉及房地产的业务，其中包括6月份以后信托公司普遍采用的股权类信托业务和房地产基金，全面截杀房企融资渠道，开发商资金周转进一步恶化。时至今日，缴付银行贷款的日期也迫在眉睫。
对于普通购房者来说，去年下半年银行不仅执行首套房首付不低于三成、二套房首付不低于六成的政策，同时将首套房利率在基准利率之上上浮1.1倍，为人所诟病。总的来说，通胀压力下，2012政府表态执行积极的财政政策与稳健的货币政策。据此信号，业内人士纷纷预测，在信贷政策、货币政策无重大转向的情况下，楼市的冬天可能还要更漫长。
如何做好资金加法题和存量减法题，弱市跑量，回笼资金将成为开发商2012年生死存亡的关键命题。
港中旅·海泉湾
冯显泉：青岛市房协开发委秘书长，青岛房地产经理人俱乐部秘书长，山东省摄影家协会会员
说到深圳的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗等大型主题公园，恐怕中国的房地产业界很少有不知道的。它的著名就在于其成功开发和运营模式。某种意义上，锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗等大型主题公园项目，就是中国旅游地产的代表作。
深圳华侨城的成功开发，就是因为有港中旅这样的旅游地产航母。
近两年，港中旅入驻青岛，选择了即墨温泉，开发的项目叫“海泉湾”。
此项目位于即墨鳌山湾，总占地面积111万平方米，总建筑面积约110万平方米，总投资额50亿元人民币。项目依托千米沙滩及海洋温泉两个稀缺资源，将打造亚洲一流的以海洋温泉为核心产品，包括豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉中心、演艺剧场、奥特莱斯商业街、海鲜大世界等项目的大型综合旅游休闲度假区。项目建成运营后，将辐射整个“东北亚经济圈”，成为亚洲知名旅游休闲度假目的地，年接待量将达到250-300万人次。
回首2011年，在严厉的政策调控下，在全球经济大环境严峻的背景中，房地产在寒冬里苦苦“挣扎”，悲情频频上演，从“那些年，我们一起抢过的房子”到“那些年，我们一起砸过的售楼处”，房地产的剧情紧紧抓着百姓的眼球。
2012年，房地产行业的寒冬还将延续多久?龙年房地产市场的悲情指数无疑成为最引人关注的猜想。
限购延续
悲情指数☆☆☆☆☆
中央经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会上也明确表示，2012年将继续坚持房地产调控不动摇，要着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。加快建设个人住房信息系统建设，注重房地产市场长效机制建设，促进房价合理回归。
政府的这一系列表态打消了市场、民众的疑问和担忧，给市场和民众再吃定心丸。可以说，房地产调控不取得完胜是决不会收兵的。限购令等政策的延续将使得今年房地产市场遭遇前所未有的冷市。市场观望气氛浓重，成交量的大幅下降将使得大部分开发商资金链更趋紧张，“以价换量”或将成为其应对市场的首选。
“拼跌时代”
悲情指数☆☆☆
2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动，2012年楼市调控不会放松，这会加深市场的降价预期和购房者的抄底心态。购房者的集体观望将使得2012年上半年楼市成交量仍难转暖，但入市楼盘恐将继续增加，开发企业资金将更紧张。调控的时间也将持续半年到1年甚至更长时间。如果在现阶段这一敏感期，国家放松政策将会引发更加严重的社会问题。
据统计，从2011年10月开始，全国70个大中城市房价进入下行通道。大多数业内人士相信，这样一种下行趋势将贯穿2012年，各大开发商在2012年将会以更理性的定价、更积极的让利作为主要策略来吸引购买力。
对于楼市调控而言，从之前的抑制房价过快上涨，到使房价能够保持在一个合理的价位，再到“让过高的房价降下来”，需要经历四五年时间。从民众朴素的愿望发展到政府调控目标，房价的回落指日可待。
值得一提的是，现在是开发商想降价又不敢降，只能采取回购等“曲线救国”的方式。2012年上半年会形成真正有利于开发商降价的环境，届时开发商的促销将由现在的“暗降”升级为“明降”。
多位房地产业内人士指出，预计2012年二季度或将有更大幅度的“降价潮”出现，楼市的“拼跌时代”宣告来临。届时或将引发一波刚需入市“购房潮”。随后楼市成交量可能逐步回升，开发商资金得到一定缓解。
并购整合
悲情指数☆☆☆☆
在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，开发商的资金链受到销售和信贷紧缩双重考验，资金状况不容乐观。中原地产数据显示，2011年1-12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。另外，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮。
而2012年，房地产行业洗牌形势将进一步加剧，房企股权转让、并购等案例将呈井喷状，且愈演愈烈，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业推动地产行业整合加速前进。并购整合已经成为房企调整发展战略、突破融资困境、加速区域拓展的一条通道。
此外，信托发行的高发期是2010年，房地产信托产品期限一般为一年半至两年，到了2012年上半年，正是信托集中到期的时间，到时候地产企业还了钱，会有更多的房地产资产需要被收购，价格也会更低。
中介关门潮
悲情指数☆☆☆☆☆
2011年二手房市场和以往相比，最大的不同是所有的因素都很不利。二手房市场主要受到金融政策、税费政策、限购政策等几个因素的影响，而2011年金融政策是收紧的，税费是在大幅增加的，调控政策是有史以来最严格的，这些都对市场非常不利。2011年二手房市场可以用急转直下来形容。其中，限购政策对二手房的影响最为激烈。随着楼市整体的持续低迷，全国各地大中小城市都出现了中介关门潮。
2012年调控继续，低成交状态将难有改变，经纪行业或将面临进一步的调整。也许将出现类似一手房市场上，开发商的收购、并购情况，行业洗牌将真正到来，二手房中介的日子依然将会很难熬。
商业投资仍需谨慎
悲情指数☆☆☆
如何做好资金加法题和存量减法题，弱市跑量，同笼资金将成为丌发商2012年生死存亡的夫踺命题.
受限购政策影响，企业资金链普遍趋紧，2012年开发投资将变得更加小心翼翼。不过，预计2012年开发商对商业地产的投资热度仍将保持，但在项目选择上将呈现出更加谨慎的态度。
对于一些未来供应量非常大的城市，商业地产投资将受到供应压力影响而有所放缓，供需结构相对合理的城市，仍将是投资者青睐的区域。
尽管投资不受限制，可入市仍需谨慎。不少二三线城市的商业物业由于新增量大而处于较高的空置率，这也将使企业在拓展新城商业地产版图时多一些考量，投资者需仔细评估。
保障房入市分流
悲情指数☆☆☆
鉴于保障性安居工程建设供地压力，住建部已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点。
另外，日前政府已在北京举行的“全国住房和城乡建设系统工作会议”上明确，2012年全国保障性安居工程开工700万套以上，竣工500万套以上。国务院副总理李克强也在全国住房保障会议上提出，地方政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应。
“2012年商品房投资下降是肯定的，而保障房投资又下降，整个房地产投资肯定会低于固定资产投资，对于宏观经济影响非常大。”全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍，“另一方面，增加房地产市场有效供应，才是解决房地产市场供需矛盾的根本途径。”
聂梅生表示，地方政府购买合适的普通商品房增加保障房的供应，一方面，也可以缓解地方保障房建设压力；另一方面可以刺激商品房市场，促进中小型商品房投资，形成住房“双轨制”。
截至目前，保障房2011年建设目标已完成，将于2012年下半年和2013年集中入市，保障房的大量入市将对刚需客户群形成分流。
回笼资金
悲情指数☆☆☆☆☆
2012年房地产行业资金链紧张已经成定局。尤其是一些摊子铺得较大的民营房企，压力会更大。
一方面，四季度各大银行的放贷额度更加趋紧，融资难度有增无减；另一方面，开发商自筹资金减少，虽然一些大型开发商的融资能力较强，但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。
同时，银监会宣布，从2011年10月13日起，将不再审批信托公司所有涉及房地产的业务，其中包括6月份以后信托公司普遍采用的股权类信托业务和房地产基金，全面截杀房企融资渠道，开发商资金周转进一步恶化。时至今日，缴付银行贷款的日期也迫在眉睫。
对于普通购房者来说，去年下半年银行不仅执行首套房首付不低于三成、二套房首付不低于六成的政策，同时将首套房利率在基准利率之上上浮1.1倍，为人所诟病。总的来说，通胀压力下，2012政府表态执行积极的财政政策与稳健的货币政策。据此信号，业内人士纷纷预测，在信贷政策、货币政策无重大转向的情况下，楼市的冬天可能还要更漫长。
如何做好资金加法题和存量减法题，弱市跑量，回笼资金将成为开发商2012年生死存亡的关键命题。
港中旅·海泉湾
冯显泉：青岛市房协开发委秘书长，青岛房地产经理人俱乐部秘书长，山东省摄影家协会会员
说到深圳的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗等大型主题公园，恐怕中国的房地产业界很少有不知道的。它的著名就在于其成功开发和运营模式。某种意义上，锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗等大型主题公园项目，就是中国旅游地产的代表作。
深圳华侨城的成功开发，就是因为有港中旅这样的旅游地产航母。
近两年，港中旅入驻青岛，选择了即墨温泉，开发的项目叫“海泉湾”。
此项目位于即墨鳌山湾，总占地面积111万平方米，总建筑面积约110万平方米，总投资额50亿元人民币。项目依托千米沙滩及海洋温泉两个稀缺资源，将打造亚洲一流的以海洋温泉为核心产品，包括豪华五星级会议度假酒店、海洋温泉中心、演艺剧场、奥特莱斯商业街、海鲜大世界等项目的大型综合旅游休闲度假区。项目建成运营后，将辐射整个“东北亚经济圈”，成为亚洲知名旅游休闲度假目的地，年接待量将达到250-300万人次。