以房养老的议题本世纪先后在两岸引起关注，本文有兴趣的是，规划政策响应此一社会需求时，不同的产权制度会有什么样的限制或方便。先观察两岸在推动此一补强社会福利的房产交易时，面对的社会需求有多大，有无足够商业的利基：再探讨此一理念的落实在法律上有几种可能的安排，其中最值得注意的是物权，越是高风险的交易越需要稳定性高的物权，因此再次凸显了物权应该法定还是自由的政策争议有待抉择，而所有权以外的物权能否正确定位为一种关系权，实为主要关键。台湾民法形式上虽维持物权法定，但增订的第八二六条之一，使不动产的共有成为一种开放种类及内容创设的新产权型态，可行不可行，以房养老提供了不错的试金石。最后，这个议题也提醒我们，同时作为市场交易和国家管制工具的民法，如果不能成其大，只会减少交易者和管制者的选择。