单位大院是计划经济时期中国城市空间结构的基本单元,是计划经济与单位制度空间作用与日常实践的微观载体,形成了中国城市单位化与单位城市化的特殊模式。单位制度带来高度集中、高度集权和强有力的整合机制,抑制了社会主体的活力,导致了预算软约束、道德风险、逆向选择等诸多制度失范与非意图后果,带来了制度变迁的内生动力。伴随着国有企业改革与市场化改革的步伐,单位体系外的自由度上升与流动性加强,单位体系内管制程度放松、自利性突出和利益的分化,中国城市经历了单位制度逐渐模糊、去单位化程度逐渐增强。现有文献从土地利用、景观构成、公共空间、设施利用、社区构成等多个维度比较全面揭示了中国大院结构"去单位化"的空间响应,但是对单位大院空间变化的制度动力分析仍然不够,对"去单位化"的制度演进与空间蜕变的互动过程的刻画还不够细致。基于产权关系的视角,我们认为,去单位化与单位转型就是对"单位所有制"不断改革、不断确权的过程,重新构筑适应市场化改革微观基础的过程。产权关系的转变决定了空间的转化,制度安排在时间与空间上的阶段性与多样性带来了去单位化方向、路径、速度与效果的多元化与复杂性,形成单位大院物质空间混合化与碎片化、城市化与外向化、私有化与模糊化等特征。基于单位转型的理论分析,本文以北京市化工大院为案例,分析了改革初期单位的非正规建设和正规化的突击建设,归纳了公有化、租赁、出售、改造、变更使用、俱乐部化、非正规使用等类型安排。我们的观点是,单位制度的强弱变化决定了空间变更的程度,单位大院的解体是在大的产权关系变化带来具体使用安排上的产权组合与空间秩序的演变结果,不仅刻画了去单位化的空间响应,也在逻辑上展开了去单位化的制度与空间互动的线索。