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不同类型的物流园区有着各自不同的特点和优势，而且同一类型的物流园区在不同的发展时期也会面临不同的环境和条件，因此物流园区运作模式的规划应该因地制宜、因时而异，更好地为当地经济服务。本文从物流系统基本理论出发，借鉴国内外先进物流园区的发展经验，在结合我国国情的基础上，研究探讨了物流园区的开发建设模式、运营管理模式、盈利模式，并分析了政府在物流园区建设中的地位和作用，最后依托哈尔滨市龙运物流园区，评价其区位特性，提出了适合它自身特点的运作模式。