在近郊城镇化浪潮下，存在一些在工业园区包围或侵占的同时仍然保留有乡村风貌并具有很强的生存发展活力的村庄。为了解此类村庄的生存发展状况，我们特选取上海市闵行区的四个村庄进行调查研究。调查发现，这些村庄的独特之处在于：①村庄存在严重"户籍人口倒挂"现象；②村庄内租赁业获得发展；③外来租客多居住在简陋的低价民居中；④外来租客大多为周围工业园区的务工人员，月收入大部分在6000元以下；⑤村庄内原村民和外来租客之间形成复杂而稳定的邻里关系；⑥不同利益主体对待村庄拆迁问题持有不同态度。通过分析发现了村庄的三个生存机制：①因产业转型、房地产市场疲软、拆迁成本高而减缓了城镇化进程；②被保存下来的村庄为大量原村民和外来租客提供生活空间，为工业园区和常住人口提供多层次、较为全面的生产生活服务，自发与工业园区结成工业社区；③村庄承载着原村民和外来租客两个团体间复杂而稳定的社会关系网络以及珍贵的乡村文明。此外，就村庄以工业社区载体的形式长期存在的可能性进行了讨论。