土地是人类赖以生存的最重要的资源。由土地衍生的各项土地权利的确定、转移、变更、撤消和保护是合理配置土地资源、调整土地关系、减低交易成本、保护合法权益、实现持续发展的重要基础。因此各个国家和地区的法律制度中都建立了旨在保护土地权利、保证交易安全、保障管制效率的土地登记制度。土地登记是国家对土地权利及其相关等事项登记造册、核发证书的过程。从国家管理的角度看,土地登记完全是公法行为,但根据物权法,土地登记是彻底地为平等主体问的市场交易服务的。所以,土地登记制度的目的一方面是维护土地权利安全,另一方面是提高土地市场效率。安全与效率是需要交易成本理论、物权变动理论和有效政府理论共同解决的问题,本文的研究重点正是土地登记制度基础理论的系统化和解决土地交易安全与交易效率问题的制度方法。 本文从土地登记制度的安全问题、效率问题出发,以新制度经济学、民法物权理论、公共管理理论为基础,对土地登记基础理论进行系统化研究,结合我国土地权利体系建设、土地登记制度的历史和现状,研究当前土地登记存在的各种问题,探讨现代技术进步对土地登记制度的影响,结合基于GIS/OA/Internet的珠海市西区房地产登记信息系统的开发和应用,借鉴世界土地登记的发展规律和成功经验,寻求建立一个既符合中国国情,又与国际惯例接轨,既充分体现政府依法行政,又有效保护土地权利人合法权益,既保证土地资源合理利用,又有利于提高土地交易市场效率,符合社会主义市场经济体制,尤其是科学解决土地交易安全和登记效率问题的土地登记制度。 本文的研究特色在于从土地登记引起的土地权利安全和土地市场效率入手,引入交易成本理论、物权变动理论和有效政府理论,并以此作为土地登记制度的理论基础,紧扣“一个核心”:降低交易成本;围绕两大目标:权利安全和市场效率;强化三个支柱:土地登记制度建设的法律、技术和组织工具,通过案例分析和比较研究,特别是综合经济学、法学、管理学、信息科学对土地登记制度进行系统化研究,论证了土地登记制度的核心价值、土地登记制度的理论基础,并对中国土地登记制度建设的原则、思路、模式选择、主要问题的解决提出独得的见解。 安全和效率是当前土地登记中存在的核心问题,安全和效率是中国土地登记制度研究的出发点和建设中国土地登记制度的基本目标。安全问题主要探讨土地交易的风险、权利安全问题,效率问题侧重研究土地登记中成本高、时间长、“办证难”等涉及交易便利的问题。土地交易的安全和效率是互相联系、互为消长的。一