随着经济改革的深入,我国房地产行业迈入飞速发展的快车道,成为国民经济的重要支柱并推动了关联产业的蓬勃发展。杠杆率过高是中国经济所面临的主要风险因素之一,为了推动经济健康发展、调整产业结构和促进产业升级改造,2016年起中央政府推出了一系列去杠杆的要求与政策。房地产行业作为高杠杆公司的典型代表之一,面临巨大的“去杠杆”压力。房地产行业发展对资金依赖程度高,主要资金来源包括银行贷款、债券、有息票据和自筹资金等,随着我国金融去杠杆政策的进一步实施,政府对房地产行业融资获得资金的使用以及去向的监管更为严格,导致了银行贷款、非标准化债权资产以及公司债券等融资渠道进一步收紧,房地产行业的融资约束情况更加严峻。房地产行业融资约束的显著特点包括信托融资受到限制、海外融资逐步收紧和过于依赖银行贷款。为符合监管需求等目的,房地产企业会粉饰报表以符合筹资条件、迎合监管需求与完成去杠杆任务,因此更有动机进行杠杆操纵,常用手段包括明股实债,利用合联营企业实现表外负债、不确认预计负债和采用公允价值计量模式等,在账面杠杆率下降的同时,房地产企业财务风险加大的问题也更为突出。本文采用案例研究的方法,选择禹洲集团为案例研究对象,分析了禹洲集团的融资约束情况、财务杠杆操纵手段及效果并提出其借鉴意义。本文通过梳理基础理论和研究文献,结合对比分析法进行研究,将理论与实际相结合。首先,本文介绍了融资相关的权衡理论,期限匹配理论、优序融资理论,随后介绍了房地产行业的主要政策、融资情况、融资约束现状以及我国房地产企业常见的杠杆操纵手段。其次详尽介绍禹洲集团的基本情况、主要财务数据、并重点分析禹洲集团在“三条红线”政策下的财务指标,其中剔除预收款后的资产负债率不符合政策要求,但净负债率和现金短债比未超过红线。在上述财务现状的介绍基础之上,本文不仅详细分析了禹洲集团面临的融资约束情况,同时对其融资结构、融资期限和融资规模进行详尽分析并与同行业主要公司进行对比。在国内融资政策收紧的情况下,禹洲集团主要采用三种手段实施杠杆操纵,包括将达到控股比例的合营公司不并表,子公司股权回购和应用永续债降低账面杠杆率,同时带来财务和运营风险加大、会计信息质量下降等企业隐患,指出禹洲集团借助大量合联营企业的杠杆操纵手段具有隐蔽性,但可以通过少数股东权益变动发现端倪。最后,本文指出房地产企业的去杠杆之路要夯实基础,重视杠杆率过高的问题,不断优化融资渠道和拓宽融资方式才能实现高质量发展。在此基础上,本文进一步提出了改进建议,包括明确企业发展定位和拓宽多元融资渠道、优化账面去杠杆方式和控制合联营企业风险、优选开发项目区域和健全房款回收体系、加大对杠杆操纵监管和及时进行去杠杆指引等建议,以期为其他房地产企业和其他行业的企业在融资和去杠杆方面提供有利的指导意见。