自2015年习近平总书记首次提出“三去一降一补”供给侧改革政策以来,降低非金融企业杠杆率成为我国稳定经济市场健康发展的首要任务。房地产行业作为典型的资本密集型行业,具备较高杠杆率且周期较长,在“去杠杆”的严格监管限制下,如何拓宽房地产企业融资渠道顺利获得融资款成为亟待解决的议题,明股实债这种房地产信托融资的创新形式由此产生。所谓明股实债,即投资方以股权形式注入资金但与融资方约定投资额远期有效退出,并且利息收益以回购、第三方收购、对赌、定期分红等方式定期实现的融资协议。房地产企业采用明股实债进行融资一方面可以缓解开发资金需求量大的燃眉之急,满足在土地成本高企的背景下,在“四证”取得前具有购置土地的需求以规避日趋严格的监管。另一方面从会计信息不对称的角度来说,有利于投融资双方通过改善合并报表以拓宽融资渠道收益。然而由于明股实债融资的特性,短期内高额的偿付不仅给企业的资金链带来严峻的考验,还威胁着金融市场秩序的安稳及众多投资者切身的经济利益。从理论意义上,本文聚焦于去杠杆背景下明股实债的风险及相应的识别一方面有助于完善供给侧结构改革政策背景下房地产企业融资方式及信息披露等相关理论。另一方面,通过案例研究得出适用于去杠杆背景下识别“明股实债”的方法并防范其风险的研究结论,对规范房企融资行为及提高国内上市房企会计信息披露质量提供借鉴。从现实意义上,为房地产企业的众多投资者提供更接近企业真实的流动性判断方法,以期为资本市场投资者、监管及中介机构提供防范明股实债的实质性参考建议。本文的章节安排如下:第一章为绪论,主要介绍“去杠杆”宏观经济调控背景以及研究房地产企业明股实债融资的理论与实践意义,进而提炼出本文的研究思路和创新之处。第二章为文献综述,主要从去杠杆、房地产企业融资以及明股实债融资三个方面七个角度展开文献综述,整理得出目前国内外针对上市房地产企业明股实债的研究现状、存在的不足和可能的改进。第三章为制度背景介绍,回顾房地产行业实施监管的历程以及房企目前的发展现状,为后文展开细致的理论分析及案例研究做出铺垫。第四章为理论分析,主要通过论述信息不对称理论、融资优序理论以及契约理论奠定本文案例研究的基础并针对企业采用明股实债的动因、存在的风险及识别开展理论分析。第五章为案例分析,首先对案例公司做出简要概述,然后对注资及回购的整个流程进行梳理并明股实债融资带来的影响进行介绍。第六章承接上章的案例介绍,深入分析运用三大风险识别的方法对明股实债融资的辨别以协助投资者合理有效识别风险并作出决策。第七章为对全文提出总结和研究结论,从监管机构、房地产公司和第三方中介机构三个维度提出相应的风险应对手段,以期在“去杠杆”制度背景下,维护房地产行业规范良性地稳步发展。在案例分析部分,本文以龙光地产为例,按照审计常见的风险“识别—应对—建议”的逻辑路线为主要的行文思路,首先交代投融资双方:龙光地产及平安汇投的基本背景情况,紧接着分别详细展开对平安汇投注资及回购龙光地产三家全资子公司的相关条款梳理和分析,然后通过分析龙光地产在明股实债融资及回购期间的营运能力、短期偿债能力和发展能力都得以不同程度地提高来印证明股实债对企业经营状况的改善。看似有利于交易双方的协议条款实则潜藏着巨大的风险隐患。随后逐步剖析明股实债融资导致企业面临着显著高于银行贷款的融资成本,其次由于明股实债的条款一般约定还款期限较短,故大规模债务集中到期偿还给公司的资金链带来巨大的压力。最后房地产企业借此获得的巨额筹资款将较大程度加速企业扩张。基于以上分析和研判,本文提出可以通过少数股东权益出现明显的异常波动、非控股股东资本投入与资本收益不匹配以及高速增长的业绩与稳定的负债水平的错配等予以识别和应对。最后本文从监管层、房地产企业以及审计机构三个维度提出相关建议。