为了促进我国经济再增长,需要进一步刺激居民消费,通过消费带动整个经济的增长。中央政治局提出逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。而房价过高、上涨太快,导致大量资金流入房地产,可能会造成阻碍,影响到其他行业发展。但是发展经济内循环也并非一味牺牲房地产行业,毕竟国内经济大循环之中房地产业是最重要产业之一,因此更为合理的发展房地产行业具有重要的意义。从现有研究来看,房地产具有投资属性与消费属性,并且在家庭资产中的比重较大,房地产的价格可能成为影响居民消费的重要因素。房价的快速上涨,可能导致家庭负债增加,从而对其他消费行为产生挤出效应,但是房价上涨也会带来家庭总财富的增加,有利于促进家庭的消费行为。因此,研究房价对城镇居民消费的影响,对政府制定政策具有一定的参考。基于以上背景,本文理论上基于消费者函数理论构建房价影响城镇居民消费的理论模型,从财富效应以及挤出效应方面分析两者的关系。财富效应促进城镇居民消费,而挤出效应抑制居民消费。在收入增长以及信贷约束下,房价对居民消费的影响呈现门槛效应,具有非线性特点。对目前中国房价以及城镇居民消费现状进行分析,目前全国整体房价上涨明显,城镇居民的房价收入比过高,房地产投资比重较高。而城镇居民消费逐年上升,但是房价变化大于居民消费变化,并且呈现区域差异。通过搜集全国31个主要城市2002年到2019年的数据进行实证分析,建立门槛模型,以收入增长以及信贷约束为门槛变量,实证研究房价与城镇居民消费的门槛效应。实证结果显示,在不同的收入增长区制下,房价对不同区域居民消费的影响并不一致。收入增长较低时,房价抑制城镇居民消费,东部地区需要较高的城镇居民收入增长才能减弱房价对城镇居民消费的抑制作用。适当宽松的信贷政策能够减缓房价对消费的抑制作用。本文的结论如下:（1）从生命周期持久收入模型出发,房价通过财富效应以及挤出效应影响城镇居民消费。财富效应促进城镇居民消费,而挤出效应抑制居民消费;（2）目前全国整体房价上涨明显,城镇居民的房价收入比过高,房地产投资比重较高。而城镇居民消费逐年上升,但是房价大于居民消费波动,并且呈现区域差异;（3）从实证分析来看,当以收入增长率为门槛变量时,从全国范围来看,当收入增长小于5.98%时,房价对消费具有明显的抑制作用,当收入增长在5.98%到7.04%之间时,抑制作用有所减弱。当收入增长大于7.04时,房价对消费的影响不再显著。从各个区域来看,东部地区对收入增长的门限值较高,当收入增长低于6.64%时,房价明显抑制居民消费,同时,就算收入增长大于8.57%,房价仍然对东部地区城镇居民消费具有抑制作用。当以信贷约束水平为门槛变量时,对于全国而言,当信贷约束小于4.92%,此时信贷政策收紧时,房价的波动会抑制居民消费。当信贷约束大于4.92%时,由于采取相对较为宽松的信贷政策,房价的波动会促进消费的增长。对于东部地区而言,信贷约束小于5.85%时,房价就会抑制消费,由于东部地区的房价过高,如果要促进当地的消费,需要更为宽松的信贷环境。对于中部地区而言,信贷约束大于4.67%,房价的波动能够促进消费,否则会对消费有较弱的抑制作用。对于西部地区而言,信贷约束大于4.81%,房价的波动能够促进消费,否则会对消费有较弱的抑制作用。基于理论以及实证分析的结果,提出提高城镇居民收入水平、合理调控房地产市场、完善多层次住房保障体系以及创新消费信贷模式出发提出政策建议,为政府完善房地产业的发展提供参考。