日本土地信托是土地所有权人为了有效利用土地资源,将土地信托给受托人,由受托人依照信托合同约定的信托目的,代替委托人管理运营土地,并定期将租赁等收益分配给受益人。在信托结束时,受托人将土地又交还给受益人。日本土地信托的特征为：第一,事业执行型信托；第二,物的信托；第三,土地信托多样化的利用形态。其功能主要为：解决资金缺口,有效开发利用土地；继续保留土地所有权,有效开发利用土地；减少财政支出,促进经济发展；增加收益,减少税收；避免周遭土地价格急剧上涨；便于综合利用闲散土地；有利于信托银行的发展等。根据土地信托目的所指定的对信托财产的管理方法的不同,可将土地信托划分为管理运用型土地信托和处分型土地信托；根据土地信托的信托财产及委托人性质的不同,又可以将土地信托划分为私益型土地信托及公益型土地信托。土地信托当事人主要是委托人、受托人和受益人。土地信托客体为受托人依照委托人的意愿或信托目的对土地所有权或借地权进行管理和处分。日本土地信托制度较为常见的模式是等价交换和民事信托合并模式及定期借地和商事信托合并模式。借鉴日本旧城改造活用信托的宝贵经验,又依据我国社会主义土地公有制的特有情况,将双重信托模式引入旧城改造中。被拆迁人将其原有房屋作为信托财产设立民事信托,政府将土地作为信托财产设立商事信托。