房地产市场已经成为各国宏观经济的重要组成部分,对各国宏观经济的平稳运行和金融系统稳定有着重要影响,在国民经济中具有不可替代的地位。房地产价格和风险防控已经成为学术界和政策层关注的热点问题。当前,中国房地产市场整体价格飙涨、宏观调控“愈调愈涨”,区域分化等问题十分突出。全球房地产市场呈现异常繁荣、趋同上涨的走势,新兴经济体与发达经济体分化的倾向十分明显。现有研究对房地产市场运行影响因素的分析多涉及土地供给、经济增长、货币因素、人口因素、价格预期等,但上述因素很难针对当前房地产市场运行过程中呈现的诸多难题,在统一的理论框架下给出逻辑一致的解释。本文创新性地从安全资产理论出发研究房地产的安全资产属性,为深入理解房地产的价格形成机制和金融职能提供了全新的研究视角,并且为房地产市场调控提供科学的决策思路。本文旨在以安全资产理论为研究抓手,系统性地研究房地产的安全资产属性。具体而言,本文对房地产安全资产属性的内在逻辑进行细致地梳理。对近代安全资产的演变脉络进行回顾,发现在不同的历史时期安全资产的表现形式不尽相同。与此同时,本文对全球以及中国的安全资产短缺现状进行分析,这是房地产具有安全资产属性的重要前提和现实背景。最后,从经济周期、风险资产对冲效应、可抵押性、流动性、信息敏感性五个方面,对房地产与安全资产进行比较。围绕中国房地产的内在特性与市场表现,对房地产的安全资产属性进行现状分析。上述内容为下文的实证研究提供了研究背景、实证思路和理论基础。在上述逻辑推演的基础上,本文进一步开展经验研究。围绕房地产的安全资产属性这一核心问题,全文通过逐层递进的三部分依次展开。首先,本文从微观层面研究房地产的安全资产属性。基于中国家庭部门的微观数据,本文通过检验家庭部门风险态度与房地产资产配置之间的关系,检验房地产安全资产属性的存在性。实证结果表明,家庭部门对风险越厌恶时,房地产资产在家庭总资产中的比重越高。这意味着中国家庭部门将房地产看作规避风险的安全储值工具,这为房地产安全资产属性的存在奠定了重要的微观基础。进一步地,本文考察家庭风险态度在不同时间对房地产安全资产配置行为的影响,进而分析房地产的安全资产属性在时间维度的动态特征。第二部分,本文聚焦于中国房地产市场,从宏观层面观察房地产的安全资产属性。本文通过理论模型将中国家庭部门的房地产需求与中国房地产市场进行有效衔接,构建包含异质家庭部门的房地产局部均衡模型,从直接的家庭投资组合渠道和间接的局部均衡渠道,分析安全资产供给对房地产价格的影响机制。经验上,本文使用2005—2017年中国70城住宅房屋价格指数的月度面板数据进行检验,实证检验中国房地产市场价格对本国安全资产供给数量的响应,实证结果表明中国房地产市场确实存在安全资产属性。为进一步探究不同城市的房价走势分化日益增强的内在原因,本文借助分位数回归检验房地产市场安全资产属性的自我实现。此外,本文基于动态视角考察中国房地产市场在不同经济状态、金融市场压力状态下的安全资产属性,明晰中国房地产市场安全资产属性的动态特征。第三部分,以全球房地产市场为研究对象,进一步考虑当经济体可以从国际金融市场上获得国际安全资产后,房地产市场的安全资产属性是否依然存在。如果本国安全资产有效供给不足的问题可以通过国际金融市场融资解决,那么房地产即使具有安全资产属性也没有实际经济或理论意义。由此,本文借助双向固定效应模型,使用2000—2018年40个国家和236个城市的面板数据分别检验国际安全资产供给对房地产价格的影响。实证结果表明,对开放经济体而言,房地产的安全资产属性依然存在。在此基础上,本文进一步发现相较于金融危机前,危机后全球房地产的安全资产属性有所降低;相较于经济发达、金融发展水平高的国家,新兴经济体、金融发展水平低的国家的房地产市场承担更多安全资产职能。通过上述分析,本文的研究结果有助于理解房地产的安全资产属性和其底层运行逻辑。在信用体系由实物本位向信用本位演化的漫长过程中,房地产具有安全资产属性,在现代安全资产体系中依然扮演重要的角色。这是中国家庭部门大量配置房地产的原因所在,也是推动中国房地产市场持续上涨、全球房地产市场异常繁荣的重要因素。此外,房地产的安全资产属性是具有动态特征的,在不同的时期或状态下,被投资者赋予的安全性有所不同。总体而言,从时间维度看,房地产的安全资产属性正在逐渐减弱;当经济增速放缓或宏观经济增长乏力时,房地产的安全资产属性被放大;随着金融市场压力的增加,房地产市场被投资者赋予的安全资产属性会逐渐降低。最后,安全资产属性还是加剧房地产区域分化的影响因素之一。正是房地产市场的安全属性与安全预期的螺旋上升机制,使得中国房地产市场和全球房地产市场的区域分化不断加剧。