2018年3月“资管新规”(1)颁布后,信托行业面临严监管和业务转型的压力,传统信托业务模式受到挑战,信托业务如何向符合信托本源的主动化管理、服务型信托、标品信托和高端财富管理等方向转型,成为信托行业当前必须面对和亟待解决的问题。房地产信托业务是信托公司的重要业务之一,截止2019年末,投向房地产领域的信托资产规模余额2.70万亿元,占信托资产总规模的15.07%(2)。2018年以来,在“房住不炒”和“去杠杆”的宏观调控指导下,特别是2019年5月银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(业内称“23号文”)的发布,对房地产企业融资政策进一步收紧,股权投资成为目前信托公司唯一合规的房地产前融交易模式。ZLC许昌项目投资集合信托计划(以下简称该案例)是“资管新规”发布后,ZY信托公司首单股权投资集合信托产品,也是该信托公司首单真实股权投资集合信托产品,具有首创性和代表性。本文首先对该案例的设立背景、信托计划和标的项目基本情况进行了描述,进而对该案例的项目价值、交易结构、风险控制措施及投资决策过程等方面进行了详细分析。该案例中股权投资方式适合政策调控下的房地产前融市场、交易对手信用优良、标的项目资质较好;信托计划交易结构设计科学、灵活,采用了投贷联动的信托资金交易方式、多信托期限设计和固定加浮动的信托收益安排;风险控制措施充分、得当,采用多重担保控制信用风险,封闭管理控制市场及经营风险,审慎履职控制政策及操作风险,担保充分的债权融资风险控制特点明显;投资决策过程规范、投资操作严谨审慎。通过对该案例的分析研究,为信托公司提出了关于公司发展、业务能力建设、交易对手选择和产品设计方面的建议。信托公司应遵循国家房地产调控和金融监管导向,大力开展房地产股权投资信托业务,信托融资向股权价值投资转型,培养和提升主动管理能力,积极推动房地产企业主动去杠杆;通过培育股权投资理念、拓展客户营销能力、培育专业人才,加强信托公司业务能力建设;开展房地产股权投资,应注重交易对手的选择,关键是评判交易对手的操盘能力、项目管理水平和标的项目资质;在信托产品设计方面,要重视产品合规性、产品风险控制措施的综合、均衡性,同时要迎合客户的需求。股权投资将是未来房地产融资业务发展与转型的主要方向,该案例的研究对推动房地产股权投资信托业务规范发展以及促进信托公司业务转型升级具有重要的理论和实践意义。