房地产信托投资基金多年来在全世界范围的迅猛发展备受各界关注,我国境内市场上目前只存在与境外REIT交易流程类似的“类REIT”房地产证券化产品。然而“类REIT”依然是我国境内企业较为青睐的融资方式,我国境内已发行34单“类REIT”,总规模达到了 792.12亿元。在这样“类REIT”井喷式发展的背景下,深入探索我国境内企业利用当下这一特殊融资工具的具体原因、该融资工具的设计特点及其中原理,分析其对融资方的具体影响,对于谋求新型融资途径的企业而言具有一定的参考价值。与此同时,本文发现了苏宁云商此次“类REIT”融资存在的一些问题,在一定程度上暴露了当前“类REIT”融资的一些弊端,故本文给予了相应的解决对策及建议,这也具有一定的现实意义。本文在梳理了国内外相关研究现状的基础上,简要介绍了国外REIT及我国境内“类REIT”的相关情况,继而运用案例分析法和比较分析法,结合定性和定量的研究方法,深入分析了苏宁云商通过“类REIT”进行融资的具体案例,并得出如下结论:一是苏宁云商由于外部环境的限制和外源融资结构的不均衡及内源融资能力不足等,开辟了新型筹资渠道即“类REIT”,以应对战略转型带来的资金压力;二是苏宁云商选择了兼具战略价值和商业价值的物流仓储设施作为“类REIT”的目标资产,交易流程中构建了存量债务且以股权为主要的交易标的,其交易架构呈现出双SPV的设计特点,而整项“类REIT”融资事实上构成了苏宁云商与计划管理人之间经营租赁性质的售后回租交易;三是“类REIT”融资直接为公司注入了大量营运资金,为苏宁云商优化了财务报表,但同时也在一定程度上压缩了苏宁云商的财务弹性,苏宁云商的盈利能力依然较弱;四是苏宁云商的“类REIT”融资仍存在一些问题,即复杂的交易架构设计增加了融资成本及风险,标的资产性质最终导致破产隔离未能实现且可能会使企业陷入两难的境地,交易对手单一导致标的物业租金偏低,存在一定的政策风险。因此本文相应提出了解决对策,即建议应采用多种担保方式保证股权转让价款支付,权衡基础资产选择,引入多个承租人并约定合理的租赁比例,以及充分评估政策风险并相机行事。