随着经济的不断发展，人们开始意识到传统的把钱省下来存到银行里的观念已经不适合现代经济的发展速度了。通货膨胀未平，经济危机又起，人们开始寻求更多的方法来进行投资，希望能以钱生钱。除了股票、基金这些金融工具，黄金、宝石这类具有保值升值能力并且风险相对较小的投资方式越来越多地受到人们关注。而近年来，房地产业则成了最热门的行业，尤以上海、北京等发展迅速的一、二线城市为最。究其原因，国内一二线的城市本发展迅速、稳定，本就是大家争相竞逐的热钱涌入地，再加上，第一，由城市化进程引发的对房地产的刚性需求;第二，由通货膨胀引发的房产保值增值需求。　　房地产市场不同于一般商品市场，很容易产生市场失灵，需要政府进行强有力的干涉才能达到帕累托最优。近年来国家虽出台一系列宏观调控政策，然而总体上还是收效甚微。到了2013年，房地产行业已陷入了一个僵局，买方希望房价下跌因此持观望态势，卖方则希望保持房价而开始“捂盘”。　　本文基于2012年宏观调控政策的背景，考察恒海国际花园项目的发展及现状，结合使用定性和定量分析方法，探讨了切实可行的营销策略和建议。在对房地产行业市场格局和别墅营销的特性的全面分析基础上，结合房地产消费者的行为特征，借助统计分析方法和营销分析工具，分析出消费者尤其是别墅类房产消费者的偏好趋同性和异质性。在综合把握消费者特征及宏观的市场环境的基础上，提出可行的营销策略。