全文共分四个部分：第一部分：引言本部分是笔者亲自参与的一起借款及抵押担保合同纠纷案件，笔者在办理该案时，就不动产登记方面就涉及了几个方面的问题。登记机关将抵押期擅自提前是否越权？其行为是否有效？抵押权的存续期间以登记机关登记为准，还是以债权的实际存续期间为准？土地评估期内，他项权属证书就已经办理，其登记由谁进行监督？如造成国有资产流失应该谁承担责任？不动产登记公信力有多大？如该土地内既有土地，又有房屋，还有树林，应分别办理不同的抵押登记，交纳几种不同的费用，是否会造成当事人重复交费？是否会妨碍当事人权利的实现？第二部分：我国不动产登记制度概况本部分分为五节，第一节是不动产登记制度的概念、理论基础和意义。现代意义上的不动产登记制度源自欧洲，不动产登记，是指将土地及其定关物的所有权及他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于专职机关掌管的专门簿册上。根据各国立法体例，不动产物权登记在理论上有实质主义登记和形式主义登记两种体例，所谓形式主义登记，是指登记对不动产物权变更的行为仅有确认或者证明的效力，而没有决定其否生效的权力。所谓实质主义登记，即不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。其意义：在于不动产登记是确定国家权力团体对不动产课税权的基础；保护私权是现代国家的主要机能，而登记则是这一国家机能发挥作用的条件。第二节是我国不动产登记制度的特征。表现为：个人或组织不能进行土地所有权登记；不动产权属登记具有强制性；登记记录与权<WP=3>证制度并存；登记部门是政府职能部门，其对登记申请进行的是实质性审查，无异议时方可登记；负责不动产登记的机关具有对不动产权属争议的行政处理权以及对所涉不动产的监察管理权；登记具有较强的公示力。第三节是我国不动产登记制度的具体内容。本文着重于土地登记和房屋登记，就土地登记而言，我国分为四种：初始登记、设定登记、变更登记、注销登记。就房屋登记而言，我国分为六种：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。第四节是对我国不动产物权登记制度见解。我国民法学界认为不动产登记应具有四个方面的效力：决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力；权利正确性推定的效力；善意保护的效力；风险警示的效力。第五节是我国《担保法》对未办理不动产登记相关法律后果的规定。它包括两种情形：不办理登记则抵押合同无效，无法产生抵押权设定的法律效果；不办理登记抵押权依然成立但不能对抗第三人。第三部分：国外不动产登记样态及预告登记制度对我国不动产登记的启示本部分为三节，第一节是国外不动产登记制度及构造。世界上施行土地私有制国家，由于历史、社会、文化、政治体制等诸因素互异，形成了不同的土地登记制度。大致分为德国法登记主义、法国法登记主义、托仑斯登记制度三种土地登记制度。由登记机关、登记官、登记簿构成不动产登记制度的核心内容。第二节是国外不动产登记制度的样态。不动产登记可分为两个大的类别，即本登记与预备登记。在本登记中分为变动登记、更正登记、回复登记、涂销登记四种；在预备登记中，分别分析德国民法的预备登记制度、日本民法的预备登记制度、台湾地区"民法"的预告登记制度。第三节是预告登记制度对我国登记制度的启示。预告登记是我国台湾地区"民法"、日本民法及德国民法上关于不动产物权登记的一项重要内容。对着手物权立法的我国大陆来说，<WP=4>有着特别重要的现实借鉴意义。第四部分：我国不动产登记制度的完善本部分为五节。第一节是我国不动产登记制度的缺陷分析。它包括：登记操作极不严谨，缺乏相应监管机制；不动产登记由多个部门负责，多头管理；登记记录不完整与查询的困难；不动产登记相关的各种收费过高；不动产登记簿与他项权利证书之间存在矛盾；登记机关越权对抵押期限作出要求。第二节是不动产登记制度的构建应遵循"五统一原则"。我国学界认为，为保障我国不动产登记法律制度的建立能够满足物权公示原则的要求，提出的我国不动产登记制度的"五个统一原则"应作为物权立法的基本考虑：统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书。第三节是我国不动产登记制度具体设计应遵循的原则。不动产登记应具备：稳固、简便、精确、迅速、适境等五个方面的原则。第四节是我国不动产登记制度具体设计应注意的问题。它包括：必须完备登记制度、建立实质审查制度、惩罚不实申请和登记、建立行政诉讼与国家赔偿制度四个方面的内容。第五节是我国不动产登记制度立法条文设计。