在我国房地产业发展的过程中有很多问题值得探讨,其中之一是过分强调单一目标而忽视发展的协调性与系统性。住房使用中的基础设施配套问题也是这样造成的,并且这个问题越来越成为了一个热点问题,经常见诸于报端,逐渐成为人们关注的焦点之一。但是在研究中往往将住宅和基础设施分开来研究,很少将两者结合起来进行综合研究,以致问题长期得不到解决。因此,有必要提出住宅和基础设施的协调问题,探讨其发展规律,理清两者的关系,使两者能够协调发展,才能促进我国房地产业的快速健康发展。 从微观的角度来看,两者的关系主要表现为基础设施对房地产开发商、政府和购买住房的消费者的影响。住宅是私人产品,而与之配套的很多基础设施是准公共产品。到底谁来供给基础设施呢?一是政府加强配套基础设施的供给,但是这样会使其公共性加强,从而可能会升高房价,抑制房地产的发展;二是由开发商供给配套的基础设施,这样会使其公共性下降,成为俱乐部产品,可以抑制房价过快增长,加快房地产业的发展。 住宅的大宗消费性使得消费者在进行购买决策时非常谨慎,需要考虑的因素很多。运用消费者选择模型来分析消费者追求最大化行为过程中的决策行为,重点分析了基础设施对其最大化决策行为的影响。消费者选择模型中的期望值选择模型和标准化选择模型对于消费者和开发商都具有一定的应用价值。 从宏观的角度来看,基础设施与住宅业有一个总体的发展关系,用协调度来描述这个发展关系,用相对发展度来体现两者发展的相对速度。这里选取北京、上海和广州三市,进行实证分析,从结果可以看出,三市从1995-2003年的协调度都是在0.00～0.40之间,说明经过多年的发展,三市的基础设施与住宅业的发展还是比较协调的。从相对发展度来看,基础设施尽管有滞后性,但是也有超前性,并且是越到后面的年份基础设施越超前,说明基础设施发展的步伐相对快于住宅业。