随着近些年来房地产行业的迅速发展，在一些比较发达的一线城市（北京、上海、广州、深圳等）及沿海地区房地产项目前期策划阶段的意识、重视程度和水平均高于内地，且正朝着规范化、系统化的方向发展，然而国内其它大部分地区则仍处于“拍脑袋，走过场”的阶段，尤其是在一些二三线城市及中小城镇，仍处于原始的“蛮荒”状态。其主要表现在不重视市场研究，决策通常“拍脑袋”决定和对前期策划阶段价格定位重视不够两个方面。在读MBA期间，受山西一家开发商所托，为他们在长治地区新开发的一个项目进行前期策划。X公司作为一家中小型开发商，鉴于看到本项目所在地城镇化的发展进程和城市更新的良好机遇，以及本项目所在地住宅消费和投资市场的扩大，因此选择进入本项目所在地房地产市场。但作为一家中小开发商，规模小就意味着资源有限，所以必须在对项目所处区域的宏观环境分析和市场分析的基础上，进行准确地市场定位和综合规划，才能更有效地保障项目的成功实施和实现公司的预期目标。我的工作对于项目的意义在于帮助X公司的“公园尊邸”项目进行准确地市场定位和综合规划，帮助公司领导做出决策，控制和减少项目的开发风险。通过这个项目的前期策划，使自己的理论知识得到了综合的运用和实践，使自己的知识体系得以系统化和程序化。　　论文采用的是案例研究的方法。对项目所处区域的宏观环境进行分析时采用了PEST模型，对项目自身的分析使用了SWOT分析工具，在马斯洛的需求层次理论的基础上完成了项目的客户定位，使用“市场比较法”对项目的价格定位做出了预测，并针对项目自身的特点采用了以“新都市主义”社区规划为基础的综合规划。　　论文以研究背景与现存问题为出发点，论述了研究的目的和意义，以及研究的方法和使用的理论工具，对项目所处的区域、公司的基本情况以及项目的基本情况进行了介绍。在对项目的外部宏观环境和本项目所在地市场环境进行分析的基础上，通过与区域内三个主要竞品项目的比较以及对项目自身优势、劣势、面临的机会和威胁进行SWOT分析后，对项目的形象定位、客户定位、价格定位进行了进行了比较全面的总结和概括，并在项目三大定位的基础上对项目进行了综合规划，作为对项目设计和实施的指导。最后，对项目的前期策划做了一些基本的结论。　　绪论部分对论文选题的研究背景进行了充足的介绍，对三线城市房地产前期策划现存的问题进行了分析和概括，在此基础上提出了论文研究的目的和意义，并对研究中所使用的理论模型进行了简要地介绍，形成了论文的基本框架。　　项目基本情况部分对项目所在地区的行政区划、历史沿革、经济发展状和自然环境状况做了比较详细的研究，并对公司的历史、现状、管理制度和企业文化进行了简要介绍，以及项目的具体区位、建筑设计、周边环境和发展理念进行了简单概括。　　在项目基本情况的基础上，使用PEST模型对项目外部宏观环境进行了分析，可以看出本项目所在地的宏观环境对项目的发展是非常有利的。通过对项目所在区域的房地产市场现状和趋向、市场供求分析、市场价格分析、市场空置简析，对项目所在市场区域特点进行了概括。　　在对项目宏观环境和市场环境进行分析的基础上，通过对周边三个主要竞品项目的研究，采用SWOT分析工具对项目的优势、劣势、面临的机遇和威胁进行了较为详细地分析，形成了以差异化为主的竞争策略。　　通过以上的分析和比较，确定了项目定位的七大支撑，形成了“潞城首席纯粹中小户型精品社区”的形象定位和“坐拥繁华，闹中取静，因值得而选择”的推广主题;形成了“以城区为中心辐射全潞城的工薪阶层、小工商者以及中老年人”的客户定位;形成了以“二级市场比较法”为基础的适合工薪阶层的价格定位。在三大定位的基础上，从社区规划、建筑方案规划、底商商业规划、学区规划、社区景观规划、配套设施规划、公共服务规划、物业服务规划等八个方面对项目进行了综合规划。　　通过以上的市场定位分析和综合规划，形成了“公园尊邸”项目前期策划的基本结论，作为对项目设计和实施的指导，最终满足客户的需求，实现在本项目所在地打造一个优质项目和品牌项目的企业愿景。　　论文的创新点在于以对项目的宏观环境、市场环境、竞争对手和自身条件进行分析为基础，形成了项目的客户定位、价格定位和产品定位，并以此为指导形成了一套有机的综合前期规划体系，用来指导项目的设计和实施，真正做到了胸有成竹、有的放矢，一切以客户为中心，一切以策划为中心，一切以营销为中心，一切以创造价值为中心，摸索出一套“先定位，后设计，再实施”的工作流程，为三线城市的中小地产项目开发做出了有益的尝试。　　论文的不足之处在于由于商业秘密角度和市场竞争的原因，对区域内竞争对手的资料收集较为困难，因而只能以定性研究为主，辅以少量的定量研究，缺少以数据作为支持的定量分析报告。同时，受到资金和时间的局限，文中所涉及的大量市场调研工作无法深入进行，且所使用的数据基本都是通过对相关部门和竞争对手的走访而得，因此不免存在误差。希望在未来的一段时间内，X公司能够通过更多的渠道，获得更为详尽的数据，从定量分析的基础上加深对市场的认识和判断。