国家科教兴国的基本国策推动了教育事业的快速发展，教育园投资项目作为各地发展教育事业、进行教育基础设施建设的新兴发展模式之一，已经被越来越多的城市和区域所采用。近年来，教育园投资项目在我国得到了较快发展，其投资价值分析与评估论证对教育园的建设开发具有重要的指导意义。本文结合天津HR教育园投资项目的独特性分析，设计了一套投资价值分析流程，给出了投资价值的分析模式，对这类项目进行了投资价值分析和研究。特别是结合这种项目的投资价值分析，提出了一套大型项目投资价值评估与论证的研究方法与模型体系，以便评估与论证这类大型教育园项目的投资价值。　　首先，本文借鉴SWOT方法的相关理论，建立了项目评估的独特性分析模型，得到了项目独特性分析矩阵，从项目的优势、劣势、机遇与威胁等四个方面研究论证了项目评估的独特性。结合HR教育园项目前期策划过程，考虑成本效益与规划指标、开发经营模式与盈利模式的互馈平衡，提出了项目的投资价值分析流程，给出了初步的投资价值分析。　　其次，本文运用现金流量贴现法，对项目的财务盈利能力进行了分析与评价，评估了项目的财务可行性。基于有无对比理论，计算了项目经济净现值、内部收益率和效益费用比，对项目进行了国民经济评估，分析了项目对国民经济的贡献度及可行性;基于可持续性理论与利益相关者理论，构建了项目的社会评估框架体系，围绕框架体系的评估指标，对项目进行了评估，分析了项目的社会影响、社会互适性以及社会风险，得到了项目给社会带来的正面影响及负面影响。借鉴PESTEL理论，建立了项目投资价值论证模型，结合投资价值评估结论，从政治与法律、经济、社会、环境、管理与技术五个方面对项目的投资价值进行了论证，通过系统的论证分析，论证了项目投资价值的可达性。　　最后，对项目投资价值的论证与评估研究进行了总结分析，得出了相关研究结论。本文的研究成果可为教育园或类似的城市综合开发项目投资价值分析及评估论证提供理论参考。