本文就不动产登记制度所涉及的重要内容进行探讨,通过对不动产登记制度的比较研究,从不动产登记的功能、效力和实践意义等诸多方面来阐述不动产登记制度及其在我国的完善。文章分五个部分,依次为导言、第一章-不动产登记的基础理论、第二章-不动产登记制度的比较研究、第三章-我国不动产登记制度的立法建议和结束语。主要内容在第一、二、三章中。关于不动产登记的基础理论,笔者主要从三个方面来阐述。首先,现代意义上的不动产登记制度起源于欧洲,不动产登记是将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更,依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上,我国虽然自周朝时就有土地管理制度,但直至明清时期的“鱼鳞图册”的建立,主要是作为征收税赋的依据,与现代意义上的不动产登记制度是有差别的。我国现今的房地产登记制度极不完善,与法治和市场经济建设的客观要求相去较远。其次,不动产登记依据不同<WP=3>的标准有不同的分类,主要的区分有:实体权利登记和程序权利登记;所有权登记与他项权利登记;总登记与变动登记;终局登记与预备登记。第三,不动产登记的功能主要是对不动产物权状况的公示、对抗性的充分体现、国家对不动产交易进行实际监管。比较研究部分,笔者主要从不动产登记的两种理论和不动产登记的三种制度进行比较研究,从中得出一些借鉴经验。根据各国的立法体例,不动产物权登记在理论上有实质主义登记和形式主义登记两种,实质主义登记对应于形式主义的物权变动模式,即不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效,以德国、瑞士为代表的国家采取这种制度体现了国家对交易活动的干预。而形式主义登记对应于意思主义的物权变动模式,即登记对不动产物权变更的行为只有确认或者证明的效力,而没有决定其能否生效的效力。这两种对立的立法体例,也是由各国所特有的历史传统、物权交易习惯所决定的,而我国现有的立法也采用了实质登记主义。现代各国不动产登记制度,依其内容、效力等标准,主要可以归纳为契约登记制――即法国登记制,指不动产物权的丧失和变更,经当事人订立契约即生效,但非经登记,不得对抗第三人。登记机关登记时,依照契约所记载的内容予以登记;权利登记制――即德国登记制,指不动产物权的产生变更,仅有当事人意思表示一致尚不发生法律效力,必须经过登记机关实质审查确定,并进行法定登记形式,才发生效力;托伦斯登记制――即澳洲登记制,在英美法系国家广泛采用,由权利登记制度改良而来,它的特点是除了登记之外,还有交付权利证书的要求,产权一经登记,具有不可推翻之效力。而我国现行的登记发证制度只能说是介于权利登记制与托伦斯登记制之<WP=4>间的一种登记制度,尚有很多急待完善之处。 关于我国不动产登记制度的立法建议,笔者分析了我国不动产登记制度的现状――主要问题在于没有形成统一的不动产物权登记管理体制和不动产登记的法律效力不统一,结合理论知识和实践经验,建议从五个方面着手:第一,关于五个统一的问题,即制定统一的不动产登记法、统一登记效力、统一登记机关、统一登记程序和统一权属证书。第二,扩大登记范围,尤其是增加预告登记,其中商品房预售登记是一种非常典型的预告登记,由于商品房预售的标的物不是已经取得法定物权的现房,而是依法在建或待建的期房,所以受让方预购获得的是房地产的期权,为了防止多种风险,保障购房者合法权益,建立商品房预售登记极其有必要。另外,在房地产权属登记类型中增加与物权法相应的时效取得登记、异议登记等,总之,应该建立以土地权利为中心的登记体系。第三,建立登记请求权制度,依法保障登记权利人所享有的请求登记义务人协助其进行登记的权利。第四,建立实质审查制度,从我国的登记实质主义立法体例出发,实行实质审查制度利大于弊。第五,建立登记机关的责任赔偿制度,为保障登记制度健康发展,增强登记机关的责任心,提高登记效率,登记机关因重大过失造成登记错误、无正当理由拖延登记时间等情形时应当承担赔偿责任。另外,应当建立登记查询制度。