小区停车位是一项重要的财产，随着高层建筑和汽车的不断增加，城市土地空间的相对减少，小区停车位矛盾越来越深。我国立法对小区停车位的权利归属作出了规定，但是基于对立法内容的理解各异，争议仍然存在。对于小区停车位成为建筑物区分所有权专有部分之理论依据、“业主需要”在停车位所有权再分配中的意义，理论研究较少涉及。停车位资源的利用，关系到小区居民的生活和谐，实有研究之必要。本文共分为四个部分。第一部分以案例引出“业主需要”在我国停车位制度中研究的必要性。第二部分是对有关国家和地区停车位基础理论的介绍。包括英美法系及大陆法系主要国家及我国台湾地区和大陆地区的立法例和学说关于专有部分的界定和停车位归属情况。我国大陆地区法律明确承认了停车位可为专有部分，但是，停车位似在理论上不符合建筑物专有部分之理论要求。笔者认为，停车位属于建筑物的重要部分，也是不动产，但其功能异与居住空间。停车位的功能在于满足停车的需要，不必有保障隐私这一功用；而居住区域需保障隐私。以居住区域这一专有部分的判定标准来衡定停车位能否作为专有部分太严苛。因而，对于停车位作为专有部分的判定标准，可宽松化。第三部分着重解析“业主需要”。理论界大多集中在理解对相关法律的适用，很少涉及“业主需要”限制停车位所有权行使的正当性、必要性等。笔者认为，“业主需要”是一种事实状态，为“现实需要”、“使用需要”、不溯及既往；“业主需要”在停车位资源紧缺的情况下限制停车位所有权行使有正当理由：影响公共秩序，政府有干预的必要；“首先满足业主需要”相关规定为合理条件下的绝对优先权，违反其订立的合同无效。随着停车位资源的丰富，其不再影响公共利益，相关的规范不认定其为效力强制性规范，因而违反其订立的合同也不再做无效处理。第四部分为停车位归属制度完善建议。明确停车位作为专有部分之判断标准；规范停车位具体内容；合理规定“首先满足业主需要”的内容；完善停车位登记制度。