善意取得是近代民法物权制度的一项重要内容,涉及民法财产所有权静的安全与财产交易动的安全保护,是一种以牺牲财产静的安全为代价而保护财产动的安全的制度。善意取得适用于动产领域历来没有争议,但是否适用于不动产领域,各国立法规定不一,我国理论界亦存不同见解。由于不动产对于国计民生具有重大意义,采用善意取得制度,对于刺激不动产流转,维护交易安全,稳定社会秩序殊为重要。因此,对不动产善意取得制度进行探讨,具有一定的理论意义和实践意义。现代善意取得制度,已不能从旧的渊源中寻找制度和理论支持,它必须把其理论坚实地建立在公示公信原则上,才能克服其固有弊端,更好地实现保护交易安全功能目标。不动产善意取得制度正是借助不动产登记的公信力来实现维护交易安全的宗旨。在登记权利与实际权利状况一致时,公示公信原则能够正确处理各主体之间的权利义务关系,但在实际生活中,无论登记制度如何完善,都不能避免不动产登记瑕疵偶有发生。如何协调各主体之间的权利冲突,尤其是原权利人与善意第三人之间的冲突,是我们必须面对的问题。本文拟通过对不动产善意取得制度的概念、性质、起源的阐述,比较我国理论界对于善意取得制度能否适用于不动产的两种不同观点,分析其争论的实质;通过对两大法系各主要国家民事立法及实践关于不动产善意取得制度的考察,指出各国在民事立法及司法实践中基本上都能直接或间接地寻求到不动产善意取得制度的法律依据;探讨了不动产适用善意取得制度的理论基础、制度基础以及实践基础,从而指出不动产适用善意取得制度的必要性和合理性;在此基础上,分析了不动产适用善意取得制度的构成要件和法律效果,以进一步完善其理论内涵;最后探讨了不动产善意取得制度的相关问题和对不动产登记制度的完善,以协调它们与不动产善意取得制度之间的关系。本文除引言和结语外,共分六部分:第一部分详细论述了不动产善意取得的概念、性质、起源和我国学界对善意取得是否可适用于不动产领域持否定和肯定观点的两种截然相反的学说,并对其各自的观点进行评价分析;第二部分分析比较了大陆法系和英美法系不动产善意取得制度的立法与实践以及介绍了我国司法实践在不动产善意取得制度上的演变过程;第三部分论述了不动产善意取得制度存在依据,文章分别从理论基础、制度基础、实践依据几方面对该制度存在的依据进行逻辑推理上的分析,论证了不动产善意取得制度的理论依据是公示公信原则。而通过介绍不动产登记制度的三种类型,指出各国关于不动产是否适用善意取得制度规定不一,究其原因是因为各国不动产登记制度的不同。如果登记制度实行形式审查主义,登记无公信力,公众不可信赖已经登记的权利事项为真正的权利状况,不动产善意取得当然不存在适用基础。而实行实质审查主义的国家,因不动产的登记具有公信力,公众可以信赖已经登记的权利事项为真正的权利状况,则存在不动产善意取得制度的基础。最后,该部分指出在现实生活中导致登记权利内容与实际权利状态不一致的情况客观存在,由此也证明不动产善意取得的实践基础是真实存在的;第四部分以我国《物权法》第106条的规定为基点论述了不动产善意取得制度的构成要件,即无权处分、受让人善意、有偿的交易行为并办理了登记。同时还对发生不动产善意取得后所产生的法律效果进行了分析;第五部分通过对不动产善意取得制度与不动产优先购买权、未登记房屋之产权变动等相关制度的分析比较,澄清不动产善意取得适用上的一些认识误区,解决在审判实践中运用不动产善意取得时的适用界限问题;第六部分指出不动产善意取得制度是基于对登记正确性的信赖而建立起来的,良好的不动产登记制度可以使不动产所有权制度与不动产善意取得制度二者之间获得平衡。完善的登记制度,一方面可以增强登记的公信,保护善意第三人和交易秩序,另一方面又使真实权利人的利益不受无端侵害。因此该部分笔者主要从我国不动产登记制度的立法缺陷着手,提出完善不动产登记制度和救济措施的建议。