税收对收入与财富分配的调节作用越来越受到理论界与各国政府的重视，特别是对处于经济社会转型期而且贫富差距不断加大的中国而言，房地产税改革研究需要一个适当的理论与技术框架，更充分准确地阐述公平问题。本文以我国房地产税为研究对象，以公平为视角，进行理论与实证分析，同时结合我国税制发展历史经验与借鉴发达国家税制发展成果，在此基础上，提出我国房地产税公平改进的政策建议。第一部分为绪论部分。主要对论文选题背景意义、概念内涵、研究方法、逻辑框架、主要内容、创新及不足等方面进行阐述，为论文的展开提供铺垫。第二章为文献综述部分。首先，梳理了国外学者的相关研究文献，国外研究较多为纯理论研究，通过数理模型分析理想条件下的房地产税归宿、成熟经济制度环境下的房地产税福利效应等问题，并使用统计计量方法加以验证。其次，对国内学者有关研究文献进行整理，国内研究关注实践问题，倾向于对房地产税改革提出政策建议。文献研究发现，国内外研究侧重点各不相同，但对房地产税公平问题的专门研究不多，也不系统，因而印证了本文选取公平视角研究房地产税问题的重要性。第三章为房地产税公平的理论分析部分，本章为房地产税公平的理论部分，讨论了公平理念演进、税收公平内涵、衡量标准、影响因素四个方面问题，以便为以后章节的分析奠定基础。首先，讨论了国内外的公平理念，并在此基础上，分析了社会主义市场经济条件下公平观的辨证认识问题。其次，界定了房地产税公平的内涵。指出狭义房地产税公平指房地产税自身的税收公平原则；广义房地产税公平指房地产税收调节收入分配的公平。本文所指的房地产税公平主要指房地产税的广义公平，而狭义公平是实现广义公平的前提与基础。再次，讨论了房地产税公平的衡量标准问题。提出税收调节效果的衡量标准主要有结构视角、整体视角两类指标，由于我国收入分配差距的总体状况的不理想，决定了基尼系数为代表的整体视角衡量指标更为重要。最后，分析了税负转嫁、税制结构、税率设计等因素对房地产税公平产生的影响。第四章为我国房地产税公平的历史考察部分。首先，考察及评价了建国以来房地产税公平的历史沿革情况，提出我国房地产税制公平历史沿革可以划分为三个主要阶段，认为我国房地产税制变革表现出国家推进的强制性、较强的路径依赖性的特征。其次，对近年来我国沪渝房产税改革试点公平情况进行分析，总结了沪渝改革试点方案公平的制度差异、公平作用区别与改革发展趋势，认为房产税改革未来发展必须以促进公平为首要目标，需要有足够的勇气和智慧，通过系统深入的改革，转变税制模式，解决收入分配公平问题。第五章为我国房地产税公平的实证衡量部分。实证衡量结果表明，无论是房地产税，还是其中的房地产保有税，都存在逆向调节贫富差距作用，而且调节作用的程度不高，房地产税的本应具有的累进性与调节作用没有充分挖掘出来。第六章为我国房地产税公平弱化的成因分析部分，从税收公平能力与税制有效性两个角度进行分析。首先，利用“税种设计—税制结构—税收征管”的理论框架分析税收公平能力，分析发现我国现行房地产税制度远未成熟，在调节公平能力方面主要存在以下问题：一是从微观能力上看，税制设置的缺陷使房产税与城镇土地使用税偏离了税收公平的本质；二是从结构能力上看，房地产税总体规模有限，房地产税“重流轻保”格局，房地产保有税缺乏增长潜力，从而造成税系内部各税种搭配存在问题，房地产税系中调节收入分配功能的主体税种不明确，房地产流转环节中遗产税和赠予税等税种存在缺失。三是房地产税征管难度大、征管水平不高共同导致了征管能力的弱化。其次，分析房地产税制有效性发现，我国房地产税维持上一个时期形成的税种及其核心要素基本不变，现行很多法规仍然是计划经济和财政体制分税制前的产物，房地产税制与分税制财政体制改革要求不相符合、与住房产权制度改革要求不相符合、与市场经济体制发展要求不相符合。第七章为国际经验借鉴与启示部分，通过分析美英日典型国家房地产税改革具有不同的“路径”与“特色”，得出对我国房地产税制度改革具有促进作用的经验与启示。首先，分析美英日房地产税的历史演进情况，从其税收原则发展、功能适用范围变化、税制要素设计变化与征收方法演变过程来看，发现这些变化都体现出国外房地产税制改革发展趋势上越来越关注公平取向。其次，比较了美英日房地产税的异同，发现美英日房地产税公平设计存在共性之处：“重保轻流”的税制结构、灵活的浮动税率和差别税率、完善的税收减免优惠制度、明确的房地产税税款用途、严密的房地产税征管体系。再次，通过以上对美英日房地产税历史演进与税制设计的考察分析，得出了对我国房地产税制公平发展与完善的启示：从制度构建的路径看，要依据我国具体国情；从制度成长的进程看，还要有很长的路要走；从实施并推向逐步完善过程看，要注重妥善化解各种矛盾。第八章为我国房地产税公平改进的政策建议部分，主要从制度选择与发展策略两个方面进行分析与提出建议，期望可以就如何促进房地产税公平改进提供一点政策参考。首先，利用“制度目标、制度设计、实施机制、制度环境”的总体制度框架，系统考虑房地产税制选择问题，并提出具体建议。在税制目标优化方面，建议将公平作为房地产税首要目标，调控房价只能是阶段目标与次要目标；在税收设计优化方面，既要调整税制结构，建议简化税制，统一税种，整体转型，重在保有环节，又要优化主体税种，精心设计纳税义务人、税基、征税依据、税率、税收减免；在房地产税制征管强化，提出要完善税基评估体系、完善法律救济制度、建立政府数据交换和信息共享制度；在契合制度环境方面，提出要及时清理房地产税费混乱现象、适时开征遗产税和赠与税、适当协调产权制度的变化。其次，依据制度经济学“路径依赖”现象与税制改革理论有关“旧税即好税”观点，提出税制改革的“快转弯与稳步走”发展策略及其具体含义。要确保实现“快转弯”，就要多角度克服“路径依赖”，以质变突破量变，提高制度供给质量；强制性与诱致性向结合，改善制度供给方式；充分利用舆论动员，引导制度需求。“稳步走”则可以采取“试点——扩大试点范围——全国推广”的改革路径，强化中央顶层设计的作用，采用诱致性与强制性相配合的互动模式稳健推进，实行“按住房性质分类征收”的过渡政策确保短期公平。