房地产业作为国民经济的重要支柱产业,对于促进经济增长具有重要支撑作用;同时,房价的大幅波动也会对宏观经济稳定性造成冲击。房地产业属于资本密集型行业,其健康发展离不开金融业的支持,无论是房地产开发还是房地产消费都受到信贷环境的影响。从历史上看,每一次房价的高涨,背后都有宽松的信贷政策作为支撑。多次全球性金融危机均与房价的急剧下降密切相关,尤其2008年美国“次贷危机”的影响持续时间长、波及范围广、对经济影响严重,这也更加引起了学者关于信贷约束、房价波动与经济增长关系的讨论。本文的研究思路源于我国房地产和宏观经济发展现实提出的几个问题:一是如何有效阐释房价、信贷资源配置与宏观经济波动的内在传导机制,房地产是否对实体经济产生挤出效应;二是如何评价信贷约束、房价波动、宏观审慎与货币政策的协调效应,探讨最优的宏观审慎与货币政策组合具有何种特征;三是如何阐释货币政策、信贷约束与房价之间关系的非线性特征;四是如何有效度量信贷约束、房价波动与经济增长的空间联动关系及溢出效应。本文试图对这些问题进行深入探讨。第一,重点分析金融摩擦、房价与信贷资源配置及中国宏观经济波动。通过整理我国2008-2017年样本数据发现,房地产业产值与GDP比值提升,工业产值与GDP比值下降;房地产繁荣,使得房地产贷款占比提高,而实体经济贷款占比下降,更多的信贷资源配置到房地产领域,实体经济融资受到挤压。基于SVAR模型的实证分析表明,房地产贷款增加会导致房地产业生产总值增加,但同时引起工业生产总值的下降;住宅用地价格上升将推动房地产贷款增加。信贷资源配置是解释宏观经济结构变化和金融市场稳定性的重要因素,而金融摩擦是解释信贷资源配置的关键要素。鉴于房地产和宏观经济的事实特征,考虑土地、金融摩擦等因素,构建一个包含银行、房地产部门和实体经济部门、地方政府等多部门的DSGE模型,采用我国样本数据对参数进行了校准和贝叶斯估计,分析了金融摩擦、房价与信贷资源配置的内在传导机制,解释了房地产市场繁荣叠加地方政府土地市场分割为什么会促使银行信贷过多流入到房地产市场,从而挤出实体经济投资,导致国民经济的“脱实向虚”。此外,通过对比基准模型与未包含银行模型、融资约束外生反事实模型、土地价格统一反事实模型以及信贷约束放松模型的差异性,系统分析了信贷资源配置和宏观经济波动的不同特征。研究结果表明:银行部门的杠杆、房地产部门和实体经济部门金融摩擦放大机制的异质性交互作用,推动了信贷资源更多的配置到房地产领域;房地产繁荣对实体经济产生挤出效应;实体经济技术创新可以有效驱动宏观经济持续健康发展。基准模型与未包含银行模型的对比发现,银行部门的金融摩擦机制放大了信贷资源配置“脱实向虚”的幅度,增加了宏观经济的波动性。土地价格统一框架下,中长期看,并未改变房地产对实体经济存在挤出效应的事实。当关闭了抵押机制,宏观经济的波动性小于基准模型的波动。信贷市场环境越宽松,房地产对实体经济部门的挤出效应越大。第二,重点分析信贷约束、房价波动与宏观审慎及货币政策协调。考虑针对家庭的信贷约束(LTV)和针对银行的逆周期资本(CRR)两种内生化宏观审慎政策及三种货币政策规则,构建基于住房市场的DSGE模型,通过宏观审慎规则与货币政策规则不同组合的福利分析,确定最优的政策组合,探讨了主要宏观经济变量波动和福利变化的特征,分析了宏观审慎与货币政策之间的影响机制和协调效应;并结合我国样本数据进行了实证检验。研究结果表明:无论何种货币政策规则,宏观审慎工具的引入,均提高了社会福利水平。当采用审慎的货币政策,引入LTV或CRR宏观审慎规则,福利改进均相对较小。中央银行通过货币政策规则参数的适当组合,可以部分完成审慎监管机构的职能;但这也会使得中央银行在货币政策制定中考虑因素过多,影响政策实施的效果。与LTV宏观审慎规则构成最优组合的货币政策规则,是审慎的货币政策规则。与CRR宏观审慎规则构成最优组合的货币政策规则,是标准的Taylor货币政策规则。在最优的货币政策和宏观审慎“双支柱”框架中,货币政策的主要目标为稳定物价,宏观审慎则是实施针对银行的CRR宏观审慎政策;该组合可以有效促进房地产市场、金融市场和宏观经济的稳定性,同时使得社会福利改进最大。我国的实证数据表明,房地产贷款与房价、经济增长存在显著的正相关关系;房价和产出与利率、通货膨胀之间存在长期均衡关系;通过对信贷规模逆周期资本的宏观审慎可以有效促进金融市场和宏观经济的稳定性。第三,重点分析货币政策、信贷约束对房价影响的非对称性。宏观经济的复杂性、货币政策的调整以及房地产调控政策的干预等,均增加了房价波动的不确定性。房价波动表现出结构性变化特征,因此,需要建立非线性模型对不同状态下货币政策、信贷约束对房价影响的非对称性进行描述。首先分析货币政策、信贷约束与房价的传导机制;结合机制分析,并考虑信贷约束因素,建立了包含居民家庭和银行部门的局部均衡模型,从理论视角解释了货币政策、信贷约束对房价影响的非线性特征;进一步,选取我国样本数据,基于MS-VAR模型进行了实证分析。研究结果表明:当货币政策调整、利率发生变化时,均衡点移动,使得房价对信贷约束的敏感性发生变化;在不同的均衡状态下,货币政策、信贷约束与房价之间的内生性互动关系并非恒定,而是表现出非线性特征。我国房价存在波动较大和波动较小两种区制状态。两种区制状态下,贷款增加均会引起房价的上涨;且紧缩性的货币政策,利率提高,均会引起房价下降。在房价波动较高时期,采用利率工具比信贷对房价有更好的调控效果;在房价波动较小时期,采用信贷工具比利率有更好的调控效果。第四,重点分析我国信贷约束、房价波动与经济增长的关联性及空间溢出效应。首先选取我国省域面板数据,采用Moran指数、LISA集聚图等,对我国区域之间的空间相依性和聚集性特征进行了检验。然后,考虑地理距离、经济距离及非对称因素,构建了二元邻接权重、负指数距离权重、经济距离权重、万有引力权重和非对称影响权重等五种空间权重矩阵;同时,考虑五种信贷约束指标,包括狭义信贷约束、三种广义信贷约束和信贷约束结构型指标;采用空间滞后模型和空间误差模型进行估计,确定不同因素、不同权重下的最优空间计量模型,分析了信贷约束、房价波动与宏观经济的空间关联性。进一步,在房价和信贷约束溢出效应控制下,基于空间杜宾模型对信贷约束和房价影响的直接效应和间接效应进行实证分析。最后结合空间滞后模型的GMM方法进行了内生性检验;并进行了稳健性分析。研究结果表明:我国区域经济发展存在空间上显著的正相关关系,并且空间依赖性对经济发展起到显著的促进作用。不同模型和权重下空间溢出效应系数的方向和显著性具有一致性,综合考虑地理距离、经济距离及非对称影响因素的空间权重效果最好。广义信贷约束金融发展规模、金融发展水平、金融发展效率与区域经济增长之间无显著的影响关系,仅狭义信贷约束对区域经济增长存在一定的影响,反映出我国金融业的快速发展并未对经济增长产生显著的积极作用。从信贷结构视角,短期信贷与经济增长呈显著的负相关关系;中长期信贷对经济增长不存在显著的影响关系。房价上涨除了对本地区的经济增长产生促进作用,还会对其他地区的经济增长产生拉动作用,存在显著的溢出效应。