近年来,我国的房地产业迅速发展,已逐渐成为国民经济的支柱产业。2003年以来,国家出台了一系列宏观调控政策,旨在规范房地产市场,将房地产业的发展引入品牌、规模、理性的新时代。市场机制的日益健全,消费者的日益成熟,市场竞争的日益激烈都对房地产开发商提出了更高要求。房地产开发商的综合实力和企业规模是参与有效市场竞争的根本条件,而行之有效的项目前期策划则是房地产开发商赢得市场的必要条件。现今,由于大多数开发商对前期策划的重视程度不够,我国前期策划的发展水平仍处于局部的、零散的、不系统的状态。但是,随着行业竞争的加剧和市场发展的需要,其意义与重要性日益彰显。因此,研究一套系统的、科学的、操作性强的前期策划相关指导理论与方法,用以指导住宅物业开发的前期策划工作具有相当重要的实用价值。本文正是在此背景下,从房地产开发商的角度出发,以房地产业所占比重最大的住宅产业中的住宅小区开发为研究对象,运用系统工程原理的思想,依次对市场分析及定位、产品定位、价格定位和前期推广这四项关键内容及其相互关系进行了深入的探讨和研究。对于房地产项目的市场定位、住宅小区的功能评价及楼盘的价格定位,分别采用了4P-4C理论、价值工程原理和经济博弈论,通过相关理论的运用和数学模型的建立指导前期策划的有效实施,并结合实例加以论证和运用。不仅为项目前期策划各环节中相关问题的解决提供了理论依据,也为前期策划相关体系的确立奠定了初步理论基础。