在物权法对于交易安全的保障中，不动产物权的公示无疑是其核心部分，是物权法保障交易安全的集中体现。因此，研究不动产公示的相关理论，对于促进市场经济中频繁、广泛发生的交易行为及维持交易秩序均具有重要的现实意义。本文从不动产物权变动公示的必要性、方法、效力和现存问题四个方面入手，对不动产物权公示制度进行了较为详细的解读。第一章为不动产物权公示的必要性分析，包含了不动产物权公示得以确立的理论依据以及其所产生的实践价值。该章通过对支配权与请求权的特征进行对比、区分，明确支配权属于绝对权、对世权，具有排他性；而请求权属于相对权、对人权，具有平等性。从中得出支配权的变动必须有可以产生“公示”效果的现象作为表征的结论，归纳出物权变动与债权变动的法律机制存在本质上的差别并阐述了作出这种区分的意义，即物权变动的原因行为是否成立，应以该行为成立的自身要件加以判断，而不能以物权变动是否成就为判断标准。对公示必要性的分析有助于指导实践中的具体操作。首先，在合同生效而物权变动未成就的情况下发挥对保护合同当事人的债权请求权的作用。此时当事人应享有法律上的经济权，有要求违约方承担违约责任的权利。其次，在原因行为生效时，发挥确定物权变动的准确时间界限、保护第三人的正当利益的作用，如果当事人与第三人之间的物权变动已经成就，就应该保护第三人的合法利益不受原权利人追夺。第二章为不动产物权的公示方法。不动产物权的公示方法是物权法的一个根本性问题。我国现行的法律规定确立动产以交付为典型公示方法，不动产以登记为典型公示方法。登记作为不动产物权的典型公示方法，其功能在于：依据法定的严格方式规范不动产物权变动的过程，以<WP=47>直接保护变动不动产物权的当事人和间接保护处于交易过程之外的第三人。它具有四个特点：一是具有公开性，二是具有准确性，三是具有法定性，四是具有统一性。除登记之外，不动产物权变动中还存在非典型的公示方法。确认非典型的公示方法对于否定“只有不动产登记才是不动产物权变动的法律根据”的错误观点十分有益。我们说，发生物权变动的真正根据，不是不动产登记本身，而是支持不动产登记的法律行为，也就是当事人要求以不动产登记的关系，是关于物权变动的意思表示的内心真意与其表现形式之间的关系。在不动产登记之外，不论是从事实上还是立法上都不应排除还存在着其他的物权意思表示方式。比如当事人之间交付房屋、交付不动产权属证书，到公证机关办理物权变动公证等。以这种物权合意作为基本要素的非典型形式具有一个共同的特征，就是必须具备某种可以在客观上得到证明的方式、具备可以从客观上认定的形式，而且这种形式成为法律行为生效的必备条件，这就是物权公示。但是，不同的公示方式，产生的公示效果是不一样的。登记效力最强，具有充分的公信力，可以充分发挥排斥第三人的法律效果；非典型的公示却不一定都能达到登记所具有的强烈的排斥第三人的效果。第三章为不动产物权公示的效力。公示的效力取决于不同的物权变动模式，从各国看，典型的物权变动模式有两种：一种是意思主义，即物权变动仅凭当事人之间的债权合意即可完成，无须登记或支付的物权变动模式。另一种是形式主义，其下分为物权形式主义和债权形式主义。物权形式主义指物权变动依独立于债权契约而存在的物权合意及支付、登记而发生。债权形式主义指物权变动依债权合意及支付、登记而发生。不同的物权变动模式下，公示的效力是有区别的，表现为两种不同的立法主义：一是公示的成立要件主义，即将物权变动的效力系于公示行为上。二是公示的对抗要件主义，即将物权变动生效系于基础关系。我国民事立法采取的是折衷主义，即以成立要件主义为原则，对抗要件主义为例外。不动产物权变动公示的效力体现在三方面：一是对不动产物权<WP=48>变动自身的效力。鉴于物权行为和债权行为在本质上存在差异。因此，合同不能成为物权变动的根据。在公示成立要件主义下，公示决定不动产物权的变动，确定不动产权利的性质与归属，只要没有公示就没有物权变动。二是公示对不动产物上权利正确推定的效力。这是指，以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。推定公示的权利就是正确权利，可以为第三人确立一个合理、明确和可信赖的标准，同时也是证明处分人拥有处分权的客观标准。三是公示对第三人的效力，即公示公信力。公示有保护从事交易者善意第三人的机能，此种机能从法律上效果来看，即为公示的公信力。“公示的公信力”是为了适应商品经济发展的需要，在现代物权法中应运而生的。赋予公示以公信力，在于保护依赖公示的第三人，维护交易的安全与便捷。公示的公信力贯彻着交易安全的社会理念，它的产生和发展具有浓重的历史积垫，早期罗马法的“传来取得原则”，早期日耳曼法的“以手护手”原则，罗马法的“善意取得原则”，直到德国根据物权行为理论建立的“从无权利人处取得的原则”。“从无权利人处取得的原则”赋予了公示公信力，充分体现了保护交易安全的社会理念，满足了市场交易一种迅速而安全