一直以来,人口都是一个国家经济发展的核心要素,经济增长的动力源泉。经过五六十年来人口近指数化上涨和计划生育政策的执行,21世纪以来,中国人口老龄化不断加深,这使得经济社会的老年人抚养负担越来越重,中国人口和经济社会的协调发展正面临“未富先老”的状态。另外,伴着中国城市化进程的快速推进,城市当中的人口不断增加,对房屋住宅的需求也在不断扩大,尤其是从1998年所开始推行的住房分配货币化改革开始,经市场化机制来实现住宅资源更高效率的配置,进一步激发了城市居民的住房需求。由2009年开始,住房市场经历了迅猛发展,城市的整体房价均出现快速上涨。当前,人口老龄化已变为全球各国家或地区所面临的严峻问题,特别对中国这样一个人口大国而言,人口老龄化问题愈发凸显,这将导致改革开放以来长期依赖的人口红利在不断地消失殆尽,最终对社会经济可持续发展和住房市场造成非常大的影响。因此,研究人口老龄化对住房价格的影响具有十分重要的现实与政策意义。本文首先就人口老龄化与住房价格的关系的国内外相关文献和理论进行了梳理;接着结合世代交叠模型的拓展模型以及劳动力供给和居民消费视角,阐述了人口老龄化影响住房价格的作用机制;然后对中国人口老龄化与商品房市场的发展现状进行了分析。在此基础上,本文采取2005-2018年中国287个地级及以上城市的面板数据,运用面板固定效应模型、工具变量模型、分位数回归以及一系列稳健性检验考察了人口老龄化对城市住房价格的影响;在异质性分析中,本文根据城市所在地理区位的不同以及劳动市场化程度的不同进行了分组回归检验,来考察人口老龄化对城市房价的影响是否存在地区间和劳动市场间的差异性。同时,为了验证人口老龄化与城市房价关系背后的作用机制,本文就人口老龄化影响城市房价的机制进行了实证检验。本文的主要研究结论为:第一,平均而言,随着人口老龄化的加深,城市的房价会受到显著地抑制作用。在控制住其他变量不变的条件下,人口老龄化每提高10%,城市房价下降11%,表明人口老龄化的加深显著地促进了城市房价的下降。另外,本文通过工具变量法、更换变量、采用异方差标准误、剔除部分样本以及进一步控制其他相关变量等一系列稳健性检验,来确保研究结论的可靠性和稳健性。再次,本文还使用了分位数回归方法,来考察不同细分程度的人口老龄化对城市房价影响。人口老龄化对城市房价的效应具有分位异质性,随着城市房价的提高,人口老龄化对城市房价的边际抑制作用呈现出不断增强的趋势,但人口的老龄化对房价较低的城市影响并不明显。第二,由于城市所处的地理区位以及劳动市场化程度均在差异性,本文就人口老龄化对城市房价影响的异质性进行了分析,研究发现:人口老龄化不仅对东部地区城市的住房价格具有抑制作用,而且对中西部地区城市的房价也具有抑制作用,但这种负向作用在东部地区城市中更强;人口老龄化既对南方城市的住房价格具有抑制作用,也对北方城市的房价具有抑制作用,但该抑制在南方城市中表现地更强;人口老龄化对城市住房价格的抑制作用仅体现在劳动力市场化程度低的城市,并未对劳动力市场化程度高的城市房价产生明显作用。这意味着地区劳动市场化程度提高可以缓解人口老龄化所带来负面作用。第三,本文根据理论机制部分的分析,从三个方面对人口老龄化影响城市房价的作用机制进行了实证检验,分别是住房需求、居民消费率以及劳动供给,研究发现:人口老龄化显著地降低了城市住房的需求,进而促使城市房价的下降;人口老龄化显著地降低了城市居民消费,也同时降低对城市住房消费需求,进而使得房价的下降,这主要是因为人口老龄化会通过财富代际转移和遗赠动机、抵抗风险能力减弱以及预防动机倾向于减少住房消费支出,进而降低住房的价格;人口老龄程度的加深会通过退出效应和挤出效应显著地降低了城市劳动力供给,而劳动供给下降或者劳动参与率的降低会进一步导致住房需求的下滑,可能会阻碍经济发展,支撑房价上升的动力也相继减弱。最后,本文从构建养老保险制度,挖掘老年人口的消费潜力,提升劳动市场化程度,继续加大人力资本投资,协调区域发展等方面提出了若干政策建议。