近年来，由于房地产市场的活跃，房价屡创新高，土地的需求大大增加，房价带动地价大幅上涨。城市土地资产的交易所得成了地方政府的重要财政收入，但是我国的土地价格评估制度不完善，价格管理不规范，不能科学合理地实现土地价值。因此，研究城市土地价格影响因素及其作用机制具有十分重要的意义。　　 影响土地价格的因素大致可以分为宏观和微观两种，宏观是相对长期的、滞后的、一致的，比较适合纵向的城市间的研究，而微观因素是具体的、多样的、区别大的，比较适合具体城市的研究。本文从微观角度来考察城市土地价格影响因素。国外许多学者都用特征价格理论建立城市土地特征价格模型，用当地城市土地交易数据实证研究城市土地价格影响因素及其作用机制。特征价格模型相对于以往的研究方法，考虑更全面，函数形式灵活直观。我国土地市场的发展已满足模型的要求，交易数据的积累为构建我国城市土地特征价格模型创造了条件，所以本文采用特征价格模型来分析城市住宅用地价格影响因素。　　 本文共分为四部分，主要内容概括如下：　　 第一部分为绪论，主要介绍了研究的背景、目的和意义、国内外研究进展以及研究内容和方法。　　 第二部分，首先介绍了城市土地价格评估理论；接着梳理了国内外学者关于城市土地价格影响因素的研究动态，包括城市地价影响因素不同的分类体系、宏观因素对城市地价的影响和微观因素对城市地价的影响等三部分内容；继而阐述了传统地价评估方法及其局限性；最后引入特征价格模型，分析其相对于传统评估方法的优势所在。　　 第三部分为本文的核心部分，主要探讨城市土地特征价格模型的构建。从模型理论分析到模型函数形式的选择，再到影响土地价格的微观因素(即模型的自变量)的识别和量化，最后就是样本数据的采集和处理(借助Excell和SPSS软件)。其中，难点和重点在于模型变量的选取和量化。　　 对于模型变量的选择，本文以《城镇土地分等定级规程》和《城市土地估价规程》的相关内容为技术依据，在充分总结借鉴以往地价研究成果的基础上，广泛听取各方面的意见，对各种因素进行筛选，最终确定了城市住宅土地价格影响因素体系。　　 对于模型变量的量化，本文采取两种方式来进行。对于容积率、绿化率等可以直接定量观测的因素，采用影响因素本身的观测数据即可。而对于学校因素、医院因素和环境质量等不能直接观测的定性描述因素的量化，采取了一些间接的方法进行量化。　　 第四部分，实证研究，为本文的重点内容。运用SPSS软件对惠城区的样本数据进行回归分析，探究微观影响因素(自变量)与住宅土地价格(因变量)之间的关系，建立起惠城区住宅土地特征价格模型；通过对回归结果的分析，确定了各影响因素在模型中的系数，指出了影响惠城区住宅土地价格的最主要因素及各个因素的影响度。　　 通过上述研究，本文取得了如下主要成果：　　 (1)阐述了特征价格模型的基本理论，明确了模型构建的基本程序，选取了区位因素、邻里因素和个别因素三大类共10个微观因素作为模型自变量。　　 (2)以惠州市惠城区为例，建立了惠城区住宅土地特征价格模型。通过对回归分析，确定了各影响因素在模型中的系数，指出了影响惠城区住宅土地价格的最主要因素为：公共交通因素(0.599)、学校因素(0.341)、城市中心影响度(0.194)、医院因素(0.191)。