住房问题一直是世界各国政府非常关注的问题,一个国家居民居住水平的高低,充分反映了该国经济发展水平和社会文明发展进程,同时住房问题也是影响社会稳定和国家长治久安的战略性问题。随着市场经济的不断发展,居民收入水平和生活质量的不断提高,居民对住宅的消费需求也日益增加。但是近年来大中城市房价的持续上涨,使占我国总户数85%以上的中低收入家庭无力购买到属于自己的住房。为了解决广大中低收入家庭的住房困难问题,在借鉴发达国家住房保障政策的基础上,我国政府于1998年提出了新的住房供应体系——建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系:对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房;中低收入家庭购买经济适用房;其他高收入家庭购买市场价格商品房,形成了新时期我国住宅建设的政策框架。在这一制度安排下,我国的住宅市场得到了空前的发展。经济适用房政策是我国住房政策的重要组成部分,是我国政府为解决中低收入家庭居民的住房问题、实现住房商品化社会化而实施的一项住房宏观调控措施。自1998年实施以来,经济适用房政策对降低住房价格和满足中低收入家庭的住房需求起了重大作用,对于保证住房分配制度改革的顺利实施、培育居民住房消费、平抑房价过快上涨、促进危旧房改造和实现城市规划布局优化等都发挥了积极的作用。但是在经济适用房建设以及销售的实际操作过程中,它的作用并没有得到充分发挥。更重要的是,它并没有真正满足老百姓的愿望和需求。目前的现状是,经济适用房没有很好地体现出经济和适用的特点,和普通商品房没有太大的区别,且真正需要经济适用房的低收入人群并没有享受到经济适用房应给予他们的福利。在贯彻和实施经济适用住房政策的过程中出现的这些问题比较明显,引起了社会的普遍关注,如价格管制不力,中低收入家庭消费不起;建设标准控制不力,中低收入家庭无力消费;销售对象控制不力,中低收入家庭遭到排挤。这使得本来用以解决中低收入家庭住房问题的经济适用房却不能满足中低收入家庭的住房需求,偏离了经济适用住房政策的初衷,给政府和广大中低收入阶层都造成了不同程度的损失。因此,有必要对现行政策进行深刻反思。本文将以我国政府与房地产商在经济适用房建设中的博弈为主要研究对象,从经济学角度运用供求均衡理论来分析当前经济适用房建设的供给状况并说明存在的问题,结合中央政府的宏观调控政策目标来分析经济适用房政策的实施成效及缺陷,然后运用博弈论来分析经济适用房市场中存在的博弈现象及产生博弈的原因,并提出相应的政策建议,为实现“居者有其屋”的理想提供理论支持,为建设社会主义、实现和谐社会做出贡献。本文共分为五章。第1章为前言,主要介绍了以经济适用房为研究对象的研究背景,意义及国内外研究动态。此外,还对研究思路、研究内容、研究方法以及本文的贡献与不足进行了概述。第2章对全国经济适用房的发展现状与存在的问题进行了分析。经济适用房是我国政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房,具有经济性和适用性的特点。建立以经济适用房为主的住房供应体系,是适应社会主义市场经济和我国国情,实现和谐社会,加快住房建设,促进住宅产业成为新的经济增长点,不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求的客观要求,也是我国住房制度改革探索的一条重要思路。通过对历年来经济适用房的开发投资状况、竣工状况、新开工状况、交易状况的回顾,我们发现:2001年成为经济适用房供给的一个拐点,经济适用房的供给趋势由上升转为下降,经济适用房供给乏力,经济适用房的需求则长期保持旺盛状态。第3章是对中央政府关于经济适用房建设的宏观调控政策效果的评价。我国现阶段经济适用住房政策采取国家和地方政府部门在经济适用住房建设中分层分级管理的方式。国务院建设行政主管部门负责全国经济适用住房的建设管理工作,制定经济适用住房的方针、政策,根据国家住宅建设发展规划制定经济适用住房发展计划,并进行宏观指导;各地方建设行政主管部门根据国家的方针、政策,制定本行政区域的实施方案,编制经济适用住房的发展与规划,指导经济适用住房的建设,并负责该项计划的实施和管理工作。中央政府宏观调控政策的目标主要是为了扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求。另外,经济适用房建设承担了拉动城市经济增长和与城市普通商品住宅市场保持和谐发展的功能。我国经济适用住房政策兼有调节住房资源分配、调节住房供需结构、达到资源配置优化的作用。但是当前我国经济适用房政策在实施过程中与目标产生了一定的偏差。通过分析,我们总结出当前我国经济适用房建设中仍然存在以下问题:经济适用房价格偏高;单套住房面积偏大;位置偏僻加大了居民的通勤成本;销售对象失控;供求关系严重失衡。第4章是分析政府的宏观调控政策没有达到预期目标的主要原因,即中央政府和地方政府、地方政府和房地产开发商之间存在博弈。本章运用博弈论对中央政府和地方政府之间及地方政府和房地产开发商之间的博弈过程进行了描述,得出博弈结果:中央政府执行经济适用房制度而地方政府放任开发商违规操作,房产商还是主要开发商品房,而地方政府则采取“睁一只眼、闭一只眼”的态度,致使经济适用房政策迟迟达不到预期目标。造成这种博弈的原因是由于中央政府和地方政府之间存在着不同的经济利益,经济利益的不同又决定了他们的目标函数和经济行为不同,再加上中央政府下放给地方政府的“财权”与“事权”不对称,而地方政府财政的扩大需要当地企业的发展,致使地方政府为了本地区的利益而与中央政府进行博弈,有偏差地执行上级下达的政策。但是地方政府又不能完全置上级政策而不顾,并且要考虑地区长远的经济发展和社会稳定,所以地方政府还是要适当地建设经济适用房,这样房地产开发商为了自己的利益,就会与地方政府博弈。第5章是针对第3章中提出的问题及原因,结合经济适用房政策的目标对未来宏观调控提出了一些政策建议。建议如下:第一,经济适用住房应以销定产、适度确定开发建设规模;第二,严格执行认购申请和审核制度,进一步界定经济适用住房的销售对象;第三,综合分析选择建设区位,使地段与价格兼顾,促进经济适用住房的消费与开发建设;第四,改变经济适用住房的补贴方式,由“间接补贴”改为“直接补贴”;第五,建立和完善经济适用住房退出机制;第六,建立经济适用房土地储备和供应机制,确保经济适用房的可持续建设;第七,经济适用房住房实行共同产权。本文的贡献主要在于:首先,建立完善的研究体系并构建严密的逻辑框架;其次,在第三章对政府关于经济适用房的宏观调控政策进行了系统梳理,诣在为后续的研究提供清晰的依据支撑;第三,运用博弈论来分析政府宏观调控政策的失效原因,由此提出相应的政策措施来弥补已有政策的缺陷。