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我国实行土地有偿使用制度以来，城市土地市场迅速发展，地价已经成为土地市场运作的重要信息和价值判断标准。商业用地是对区位、经济规模、市场供求变化最为敏感的地类，其价格的时空动态变化最为活跃，土地的不可移动性又赋予商业地价变化显著的区域性特征。对特定区域、不同时期的商业地价的时间变化趋势和空间演变规律的研究不仅可以丰富和发展我们对地价形成规律的认知，同时也为区域产业布局、土地资源优化配置以及地价管理政策的制定提供有力的理论支持。
本文是理论与实证相结合的论文，采用了时间分析与空间分析相结合、定性分析与定量分析相结合、理论分析与实证分析相结合的方法，以商业地价的时空演变为研究对象，在理论分析的基础上对1993年以来天津中心城区商业地价的时空演变趋势及形成机制进行了探讨。文章由六部分组成，具体内容如下：
第一部分为引言，主要介绍了研究背景、研究目的与研究内容。
第二部分为理论部分，介绍了城市商业用地布局与地价形成的理论基础，旨在为后文的分析提供理论依据。
第三部分系统分析了天津中心城区商业用地的时空发展演变及其现状特征。
第四部分分析了1993年、2000年、2006年三个时期中心城区商业地价空间结构的形态特征，并在此基础上总结了1993年以来商业地价时空演变特征。
第五部分结合上一部分研究出的结论，从人口、政策、经济、历史条件、城市规划、道路交通、心里偏好七方面对影响天津中心城区商业地价时空演变的驱动因素进行了分析。
第六部分为总结与展望，总结了天津中心城区商业地价时空演变特征及驱动力，并展望了商业地价的空间发展趋势。同时也对研究中的不足和需要进一步深入研究的方面作了归纳与总结。
通过研究得出以下结论：
1．天津中心城区商业地价时空演变特征(1)从时间变化趋势来看，商业地价呈现总体上升的趋势；地价涨幅存在差异性，中心涨幅小，外围涨幅大。
(2)从空间演变特征来看，地价呈现以下三方面特点：
1)从总体上看，商业地价空间分布的向心性显著，并且在空间分布上具有一定的连续性。
2)地价衰减逆转区不断增多，覆盖范围不断扩大。
3)地价分布具有区域差异，总体表现为海河左岸高于右岸。
2．天津中心城区商业地价时空演变的主要驱动力天津中心城区商业地价空间演变，主要受人口、政策、经济、历史条件、城市规划、交通道路、心里偏好七方面因素的驱动。其中人口、政策、经济因素是宏观主导因素，是影响天津中心城区商业地价整体水平与增长速度的主要驱动力。历史条件、城市规划、道路交通、心里偏好这四方面因素是微观因素，决定了地价空间分布的区域差异与增长速度的不平衡。