停车位归属与使用的争议是建筑物区分所有制度中面临的一个难题。我国《物权法》第74条对我国车位、车库的归属与利用进行了规定,但由于法律的概括性以及现实生活的复杂性,使该条在现实的理解和适用中产生了许多问题。其中,关于第74条第1款中所使用的“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,在适用中产生了理解不一致、操作不统一的现象,造成了实践中业主合法的停车利益难以获得保护、业主与开发商之间的矛盾加剧的后果,影响了和谐社区的构建。为解决这些问题,本文在探析法律条文立法原意与现实需求的基础上,以不动产优先购买权理论为切入点,充分考虑业主在与开发商比较中存在的弱势地位的前提下,提出了业主车位(车库)优先使用权。本文除了引言和结语之外,主要包括五个部分:第一部分:业主车位(车库)优先使用权概念的缘起。首先,对《物权法》颁布以来,学者们对“首先满足业主需要”的各种解读进行归述,以梳理业主车位(车库)优先使用权概念的缘起进程;其次,通过对比民事优先权、优先购买权,结合《物权法》第74条立法原意,对业主车位(车库)优先使用权进行概括定义和特征分析。第二部分:业主车位(车库)优先使用权的性质和效力。在回顾传统优先购买权性质争议的基础上,结合立法目的,将业主车位(车库)优先使用权的性质界定为实体性权利、资格性权利以及形成权;并针对现实中关于《物权法》第74条第1款的规范性质争议,全面阐述了该权利对出卖人、业主及业主之外的第三人的效力。第三部分:业主车位(车库)优先使用权产生的合理性分析。通过立基于建筑物区分所有权原理,从专有部分和共有部分的角度分析了业主车位(车库)优先使用权产生的法理基础,并进而阐释该制度所追求的和谐秩序与保护弱者的价值目标。第四部分:业主车位(车库)优先使用权的取得条件和行使方式。从制度结构解析的角度,通过对业主资格分析、业主“需要”的界定、业主权利行使的除斥期间、权利行使的“特定条件”等方面阐述了业主车位(车库)优先使用权取得和行使的制度内涵。第五部分:业主车位(车库)优先使用权制度的立法与实践。从完善制度的角度,通过对美国、德国、日本、我国台湾地区等域外立法及我国各地相关立法实践中关于车位、车库流转使用的作法进行比较分析,在此基础上比较总结出明确车位权属、健全车位登记制度、完善信息公开制度等三点启示。