从1998年我国城镇住房制度改革以来,住房实物分配制度的取消及商品房按揭业务的开展使房地产行业步入飞速发展时期。2008年美国金融危机过后,我国实行了“四万亿”投资计划刺激经济的增长,致使社会资本大量涌向房地产市场,房价居高不下,特别是北、上、广、深等一线城市的房价远高于普通居民可接受的水平,严重影响了人们居住质量和生活水平的提高。为了抑制市场对住房的投资投机性需求,我国政府于2010年4月相继颁布了一系列与限购政策相关的房地产调控政策,此后,限购全面铺开,全国共有46个城市参与了第一轮限购。2014年,地方经济面临下行压力,房地产市场遇冷,房市调控重点由“控房价”转变为“稳增长+去库存”。从2014年7月开始,除一线城市和三亚外,其他城市陆续退出限购大军。2014年9月底的“930新政”、2015年的“3.30新政”、“831政策”和新“930政策”等放松调控的政策相继出台后,我国房地产市场开始逐步回暖。然而房地产市场于2016年年初又开始强势反弹,于是各大城市于2016年9月起陆续重新推出限购政策,且强度更大、政策密集度更高。在此背景下,本文梳理了房地产限购政策的三种理论基础,分别是市场失灵理论、供求理论和四象限模型,旨在定性分析房地产限购政策对房价的影响。随后介绍了1998年以来的房地产市场发展情况、房地产限购政策的实施概况并将房地产限购政策实施手段进行分类,包括购房数量限制、购房资格限制、购房区域限制和购房面积限制等。根据实证结论,本文选取全国70大中城市第一轮限购期间新建商品住宅和二手住宅价格的月度面板数据,采用倍差法(DID)实证研究限购政策对住宅价格的影响,以考察房地产限购政策在控制房价过快上涨中发挥的作用。在确定模型满足平行趋势假设后,本文首先运用倍差法对新建商品住宅和二手住宅限购政策的总体效果进行回归分析,随后对其进行多种稳健性检验,在此基础上,本文进一步对不同限购政策实施手段的效果、限购政策的地区差异以及限购政策的时效性进行分析。实证研究得出的结论如下:(1)限购政策可以使新建商品住宅价格和二手住宅价格分别下降1.165和个1.819百分点,这对于1998—2017年房地产平均价格7.32%的复合增长率来说,是一个相对温和但不容忽视的政策效果,限购政策能够缓解房价上涨过快的压力。(2)要求非本地户籍家庭有“个税或社保缴纳证明”、扩大限制购房区域等更大力度的限购政策实施手段可以有效增强限购政策的实施效果。(3)限购政策的效果存在地区差异:限购政策未能有效控制一线城市房价的上涨,反而使新建商品住宅价格和二手住宅价格分别上升了1.350和1.790个百分点。对于二线城市而言,限购政策可以使新建商品住宅价格和二手住宅价格分别下降1.118和1.844个百分点;对于三线城市而言,限购政策可以使新建商品住宅价格和二手住宅价格分别下降3.450和4.521个百分点,三线城市的限购政策效果优于二线城市。(4)限购政策具有一定的时滞性,在限购政策实施三个月后才开始显著地抑制房价上涨。无论长期还是短期内,限购政策均能有效地抑制房价的上涨。但是,限购政策在短期内更为有效,且随着时间的推移其对房价的抑制作用效果越来越微弱。基于本文的实证结果,本文提出应实施差异化的限购政策、引导各种资源流向三四线城市、构建房地产市场健康发展长效机制等针对性政策建议。