成功的房地产项目运作，离不开科学的房地产前期策划。房地产前期策划是指一个开发商从拿地开始，进行市场研究、目标客户分析、项目方案策划、经济性分析的全过程战略策划与战术部署工作。本文根据作者多年从事房地产行业的经验，结合南京马术场别墅小区项目前期策划，对房地产前期策划中的市场研究、目标客户分析、方案策划三个方面进行了深入的研究和探讨。 本文首先分析了项目前期策划的定义、内涵、特征及其作用，并归纳出项目前期策划在房地产开发中的实际内容与流程。然后本文从市场调查入手，在对南京宏观市场和仙林板块的中观市场的现状深入调查、掌握资料的基础上，着重对微观市场进行分析和把握。在此基础上，通过对问卷调查的汇总与分析，了解了目标客户的特征和消费心理。随后，本文以这两部分工作为基础，运用项目管理知识系统地对项目方案进行了策划。最后对外因变化时项目策划该如何面对和产品研发刚性化的问题进行了深入的讨论和反思，并结合运筹学模型，用数学方法对几种产品的决策提供了数据上的量化支持，希望从中能够得出一个具有普遍适用的决策方法，为项目前期策划打下良好的基础。