作为国家经济发展的经济支柱产业之一,房地产包括商业地产成为国家经济实力的风向标,也是国家宏观政策调整的重中之重。但由于当前的宏观环境尚未把商业地产与普通的住宅项目有所区分,商业地产甚至还会受到住宅房地产业相关负面政策的不利影响。商业地产项目投资大、回收期长,商业地产的融资成为商业地产开发商面临的难点,如何解决商业地产项目开发资金,是商业地产开发商需要解决的首要问题。本文通过以XSJ外资房地产公司及其开发的北京商业综合体融资为具体案例,从六个部分对论文的观点进行阐述。首先,分析了我国商业地产融资现状并研究了项目融资理论；在第2-4部分,对XSJ外资房地产公司开发策略、融资状况及商业地产融资存在的困难做了分析,并结合北京商业综合体具体项目的特点,提出了将项目融资模式引入商业地产融资的创新模式,设计出以项目公司为融资载体的商业地产项目融资模式,解决了投资大、期限长、有着较稳定收益的商业地产项目的资金问题,并实现项目债务有限追索；最后介绍了相应的配套措施,以实现融资—还贷—再融资的良性循环的企业目标。本文的实践意义与应用价值在于通过实践案例对商业地产项目融资模式实践流程及应用分析,提出了将项目融资模式引入到商业地产融资的这样一种创新模式,成功地解决了商业地产融资难题,这对于商业地产开发企业融资问题具有一定的借鉴意义,有利于拓展商业地产融资模式,有利于促进商业地产业发展。