随着1998年以来新一轮的房地产业的投资增长,我国的房地产业在拉动经济增长和改善居民居住水平方面起到了重要作用。房地产业作为资金密集型行业,其发展离不开金融的支持。近年来我国房地产市场迅速扩张、房地产商品供销两旺的背后是银行信贷对房地产业各环节的全面介入和大幅扩张。国内房地产信贷的快速扩张在这一经济变动中的作用及累积的金融风险也再次成为热点问题,对这一问题的研究无疑具有重要的现实意义。 本文首先分析了我国房地产发展状况,房地产开发企业的债务融资水平、资金来源结构和资金运作模式。得出了目前我国房地产持续升温的背后是银行信贷规模尤其是抵押贷款规模的迅速膨胀;而我国房地产开发企业自有资金比例过低、资金链条十分脆弱,这使得商业银行承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 接下来对我国房地产债务融资风险的成因及传导机理进行了研究。首先,从房地产金融体系的内在脆弱性、房地产金融机构的内在脆弱性以及房地产金融主体行为的有限理性分析了房地产债务融资风险形成的一般理论。其次,结合我国经济转轨时期的特殊的制度背景深入探讨我国房地产债务融资风险形成的原因:(1)金融行为主体(企业、银行、政府)在追求自身利益最大化的过程中导致信用扩张而引发债务融资风险;(2)土地市场和金融市场的权力寻租导致资源配置的扭曲,大量资金对投机性领域的渗透推动着泡沫的扩张;(3)银行对房地产开发商的预算软约束,以及政府对银行的预算软约束,导致房地产债务融资风险的不断转嫁和积累。再次,从动态角度描绘了金融风险的运行机理,并以日本为例对房地产泡沫引发金融危机的过程进行了实证分析。 最后,针对以上结论,本文对于我国现阶段房地产债务融资风险问题主要从制度修正和金融创新两个层面来提出几点对策:(1)加快土地市场化的改革、加快财政税收体制的改革、加快房地产融资体制改革;(2)引入行业风险评级制度,优化信贷资金投向;加强贷后管理,努力将风险控制在最低限度;(3)加快房地产金融机构、房地产金融制度、房地产金融市场以及房地产金融工具创新。