老龄化的加深一方面加重了社会的养老负担,另一方面也让养老产业迎来了新的发展机会。养老方式的转变,加上日益增长的养老需求催生了养老地产的快速发展,但是养老地产在我国起步较晚,加上市场的一些不确定因素,各地区之间的养老地产产品参差不齐,很难一概化去发展养老地产。养老地产如何更好的在巨大的养老产业中发挥其优势,提供什么样的产品和服务,如何发展,这些都是未来养老地产想要可持续发展需要面对的问题。本文在老龄化背景下,针对昆明市养老地产的需求状态,阐述了养老地产的内涵,结合老龄化理论、需求理论、消费者行为理论和国内外养老地产的产品形态,介绍了昆明市的老龄化状况、养老地产的发展现状和存在问题以及发展养老地产的优势与劣势、机遇与威胁。在查阅相关文献基础上,通过访谈、实地走访,从老年人的个人特征,经济特征,对养老地产认知三方面去探索养老地产需求影响因素,将昆明市主城区作为研究区域,通过实地走访了解昆明市老年人的居住需求,对昆明市老年人的养老地产需求进行问卷调查,然后运用SPSS软件的二元logistic回归模型对问卷数据进行定量分析,识别出昆明市养老地产需求影响因素,结果显示:文化程度、收入水平、居住方式、健康状况、认知度、养老地产收费水平、居住满意度对养老地产的需求具有显著影响,而性别、年龄、精神文化需求则无显著影响。在此研究结论的基础上,对昆明市养老地产的开发建设提出相关对策和建议。