自建筑物区分所有权制度为我国理论界所关注并最终在我国立法中得到确立以来,相关的研究已瀚如烟海。然而,从实务的视角观察,我国立法构建的建筑物区分所有权制度仍然无法完全解决实务关注的诸多问题,诸如存在激烈争议的停车位权属问题,会所、架空层、外墙面等建筑物的权属问题等等。这些争议甚至已引发了激烈的社会矛盾,亟需解决。笔者认为,这些争议大多是围绕区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准而产生的,而这一问题我国立法及理论恰恰重视不够,因此,笔者选取了“区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究”这一论题,对区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的相关理论、立法进行了全面的梳理与反思,对实践中出现的停车位、会所、架空层等建筑物的权属确定问题展开了深入的讨论。本文的研究路径是：首先对建筑物区分所有权的有关理论进行了梳理,并对专有部分与共有部分界定和区分标准的有关理论、立法进行深入的挖掘与剖析；其次,在借鉴现有理论及立法的合理成果,并对现有理论、立法的不足进行批判与修正的基础上,提出了区分所有建筑物专有与共有部分区分的合理标准；再次,运用判断标准,对停车位、屋顶平台、会所、架空层等建筑物的权属问题进行分析；最后,综合相关论述,提出了完善相关制度的思路与建议。除了引论及余论部分外,本文共分四章。第一章,建筑物区分所有权及专有与共有部分区分标准的制度价值。建筑物区分所有权为近现代诸多国家(地区)物权法上的一项不动产所有权形态。关于建筑物区分所有权的定义,笔者认为,“三元论说”是较妥当的,也即,建筑物区分所有权是业主对建筑物内的专有部分享有专有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的不动产物权。从建筑物区分所有权制度的演变历程观察,笔者认为,建筑物区分所有权制度的产生与发展是以土地与地上物关系理论的发展为基础的。总体而言,土地与地上物关系理论经历了由“一元主义”到“二元主义”的转变过程,而在这一过程中还出现了一些分支模式或是相应的修正理论。正是由于“二元主义”立法模式的产生,地上物的独立价值、独立法律地位得到了彰显,因而在两人或多人所有的土地上对地上物进行分别独立支配、设定单独所有权便成为可能。由此,建筑物区分所有权制度取得了相应的理论基础,最终形成一项成熟的法律制度。“二元主义”下的“一体处分”立法模式是以土地及地上物均有独立的法律地位及价值为构建基础的,只是基于立法技术的考量,才要求两者在处分上保持一体化。土地的转移引起地上物的转移,但这种转移必须以地上物的价值得到实现为前提,反之亦然。由此而言,绝不能以“一体处分原则”为名义,通过简单的推理无偿取得地上物或土地的权利,否则,只能是强取豪夺,只能是最原始的“一元主义”立法思想的体现。实践中,许多人正是没有准确把握“二元主义”立法及“一体处分原则”的实质,导致在运用这些理论判断建筑物的权属时出现谬误。建筑物区分所有权对传统不动产物权理论的冲击是巨大,而从另一种角度而言,这一冲击实质上也是对传统不动产物权理论的发展。首先,建筑物区分所有权发展了“一物一权”主义；其次,建筑物区分所有权发展了不动产物权客体“物”的范围；最后,其发展、丰富了不动产物权价值取向。从建筑物区分所有权的演变及其对传统不动产物权理论的冲击与发展角度观察,笔者认为,建筑物区分所有权制度深深植根于社会经济生活中,其脱胎于社会经济生活需要并随社会经济生活的发展而发展。为了反映社会经济生活的合理需求,其一次又一次地突破、改变传统的物权理论甚至是基础性的物权理论。我们应从建筑物区分所有权制度出现的社会土壤、社会需求中去把握这一制度的要义,解决该制度中的一些争议与存在问题。我们断不能拘泥于传统的物权法理论进行简单的推理、演绎,否则相应的制度构建或问题的解决可能便是存在不足的。由此而言,笔者认为,“尊重、满足社会经济生活需要”原则应是解决建筑物区分所有权争议与问题的重要依据。在探讨了上述基础理论问题之后,本章最后回到本文的论题。笔者认为,区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准是具有重要的制度价值的：其一,专有部分与共有部分的区分标准起到明确、区分建筑物区分所有权各种制度适用对象与边界,从而确定各种制度的运作范围的作用,是建筑物区分所有权的基础制度。其二,在实务中,停车位、会所、架空层等建筑物权属问题争议大多是由于专有部分与共有部分区分标准的不明确而产生的,专有部分与共有部分区分标准的确定具有重要的现实意义。第二章,区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的比较法考察。综观有关国家(地区)的立法、判例与理论,笔者未发现系统明确的从专有部分与共有部分区分角度而进行的立法或判例,也鲜有相应的理论研究,然而,笔者发现,有关国家(地区)有分别界定专有部分与共有部分的立法,并且,有一些国家(地区)立法还要求通过法定途径一并记载、公示专有部分与共有部分的具体内容。从另一个角度看,这些立法、判例与理论即是区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的相应立法、判例与理论。综合这些立法、判例与理论,便可发现有关国家(地区)法中关于专有部分与共有部分区分标准的线索。专有部分一般可通过“构造上的独立性”、“使用上的独立性”(或单独的“使用上的独立性”)及“以专有所有权客体的形态表现于外部”两项或三项要件来判断；共有部分则可通过“供全体或部分区分所有权人共用”及“以共有所有权客体的形态表现于外部”两项要件来判断。这即是比较法下的专有部分与共有部分区分标准。另外,各国立法还为上述各项要件的认定提供了一些标准或途径,这些内容同样是专有部分与共有部分区分标准的重要内容。这些内容包括：“构造上的独立性”以观念上具有构造上的独立性,建筑部分能够得到明确区分为满足,不必要求遮断。“使用上的独立性”一般可参考“具有独立的出入口”、“具备独立的专有设备”、“不存在着共用设备”等标准进行认定,但是这些标准的应用不应是孤立、僵化的,其应遵循“尊重、满足社会经济生活需要”原则,综合考虑该建筑物的利用目的、利用状态及其在整体建筑物中所占位置、机能如何及与整体建筑物之关联如何等加以综合判断。“供全体或部分区分所有权人共用”则是通过共用的情况来认定权属应为共有。最后,“以专有所有权客体的形态表现于外部”及“以共有所有权客体的形态表现于外部”,则一般是通过特定的法律文件明确专有部分与共有部分的内容与界限,并通过法定的途径公示、确定这些内容与界限来体现的。应当强调的是,各项构成标准的判断问题属于专有部分与共有区分的第二层次判断标准,其对于专有部分与共有部分的界定及区分同样具有重要意义,但两层面上的标准是不同的,应严格区分。本文论述的区分标准,主要是指第一层面的标准。第三章,区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的构建。对于上文归纳的区分标准,首先,其在体系上是分割的；其次,具体到专有部分与共有部分的各项判断标准；这些标准的逻辑关系是不清晰的；最后,有关国家(地区)的立法与理论甚至在专有部分与共有部分的界定及区分模式、判断标准的内容等问题上还存在争议,这些争议应如何抉择会影响专有部分与共有部分判断标准的合理确定,因而也会对合理的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准的构建产生重要影响。由此,有必要对比较法下的区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准进行全面的检讨与分析,方能构建起系统的、一体化的专有部分与共有部分区分标准。笔者认为,首先,一方面,虽然各国在界定专有部分与共有部分,尤其是共有部分的立法上存在不同的模式,但通过设立相应的标准,界定专有部分与共有部分的做法均应是必需的,这就为分析这些标准,形成相应的区分标准提供了可能。另一方面,综观各国界定专有部分与共有部分的标准,虽然关于专有部分与共有部分界定标准的设置角度各不相同,并不体现为对应关系,但由于两者存在“非此即彼”的关系,两者可以互相推定,因而,专有部分与共有部分的要件在一定程度上具有相互界定作用,由此出发,根据这一关系特征将两者的判断标准整合成统一的区分标准即是可行的。其次,经过对“构造上的独立性”与“使用上的独立性”的功能的剖析,笔者认为,“使用上的独立性”与“构造上的独立性”两者缺一不可,将两者同时作为专有部分的构成要件,进而作为确定专有部分与共有部分区分标准的基础,应是较优的选择。再次,鉴于在建筑物区分所有权理论中,虽然共有部分一定归共有人共用,但供共用的建筑部分却不一定是共有部分,也可以是约定共用部分,而从理论上而言,约定共用部分依然是专有部分,因此,经比较法归纳得到的共有部分的界定有重新明确、限定的必要。笔者认为,从使用的角度出发,共有部分的准确定义应是“在构造上或性质上应当归全体或部分区分所有权人共用的建筑部分,及其他循合法、自愿的途径设定归业主共用并希冀以共有的形态表现于外部的建筑部分”,根据专有部分与共有部分“非此即彼”的关系,此外的部分均属于专有部分。最后,笔者认为,比较法下的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准应经逻辑整合后才能形成合理的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准,而不应是简单的标准并置,这一问题的解决应从厘清、明晰专有部分与共有部分各自判断标准的性质及内部逻辑入手。在专有部分的构成要件中,“以专有所有权客体的形态表现于外部”属于终极性界定专有部分的形式要件,其确定以建筑部分是否具备“构造上的独立性”、“使用上的独立性”为基础,两部分标准本应是决定与被决定的关系。然而,在事实上,这种关系并不能成立。“构造上的独立性”及“使用上的独立性”要件仅是“以专有所有权客体的形态表现于外部”的必要条件,而非充要条件,前两者的存在并不意味着后者的当然成就。专有部分无法根据这些要件得到确切的界定。如此一来,我们也无法根据专有部分与共有部分“非此即彼”的关系界定共有部分。因此,专有部分的界定要件有必要进行完善。笔者认为,鉴于在比较法视野下,专有部分的两项基本性要件为可行性标准、必要条件,而从共有部分的要件中,却能推导出设立专有部分的合理性标准、充分条件,即“不属于在构造上或性质上应当归全体或部分区分所有权人共用的建筑部分,或其他循合法、自愿的途径设定归业主共用并希冀以共有的形态表现于外部的建筑部分”。从逻辑上而言,可行性标准与合理性标准的配合,必要条件与充分条件的联立,即可以为专有部分的设定提供充实的基础,提供充要的条件,最终形成专有部分完整的判断标准。而从另一个角度而言,由于共有部分与专有部分存在“非此即彼”的关系,因此,在界定专有部分的过程中,以专有部分的界定为主线,根据专有部分与共有部分“非此即彼”的关系对专有部分的判断标准进行适当的变通与串联,即能构建起合理的、一体化的专有部分与共有部分区分标准。通过上述问题的检讨、分析,在优化、整合专有部分与共有部分判断标准的基础上,笔者认为,专有部分与共有部分区分的合理标准应包括：第一,是否具有构造上的独立性与使用上的独立性。具备构造上的独立性与使用上的独立性的,可以成为专有部分,否则应当为共有部分；第二,是否属于在构造上或性质上应当归全体或部分区分所有权人共用的建筑部分,或其他循合法、自愿的途径设定归业主共用并希冀以共有的形态表现于外部的建筑部分。属于的应当为共有部分,不属于的则应当为专有部分；第三,是以专有所有权客体的形态表现于外部或是以共有所有权客体的形态表现于外部。以专有所有权客体的形态表现于外部的,为专有部分,以共有所有权客体的形态表现于外部的,为共有部分。在本章的最后,笔者对我国法中专有部分与共有部分的各项区分标准的判断问题进行了探讨。笔者重点指出,关于“是以专有所有权的客体抑或以共有所有权的客体的形态表现于外部”应如何判断问题,可以规划用地许可文件、土地使用权出让合同、建设工程规划许可文件、房地产第一次买卖合同、管理规约及不动产登记等若干方面的记载、公示作为认定依据。第四章,区分所有建筑物专有与共有部分区分标准下的权属确定。第一节为停车位权属的确定。该部分首先对我国停车位权属立法进行了考察及评析。笔者认为,物权法关于停车位权属的规定虽然有诸多值得赞赏的地方,然而,由于在制度设计上存在一些缺陷,导致停车位权属问题依然未得到合理的解决。为强化停车位权属规范的实践针对性与可操作性,地方立法中关于停车位权属问题的关注焦点及由此而形成的一些思路应引起国家立法的重视。其次,对我国理论界、实务界关于停车位权属判断依据问题的相关观点,包括约定说、建设成本分摊决定说、登记凭证确定说、配套说、独立价值说、区分所有说、空间权说、容积率决定说、公摊决定说、国家所有说等十种学说,笔者认为,这些理论虽然提供了某些有益的停车位权属确定视角,但却未能为问题的解决提供终极性的依据,上述各种观点与理论依然是存在不足的,我们有必要在吸取这些观点的有益成份,并剥离其不足的基础上,另行寻求我国停车位权属确定问题的答案；再次,经过对日本、美国、德国及我国台湾地区等国家(地区)停车位权属立法的考察,笔者认为,虽然我们不可能得出可以适用于我国停车位权属问题的现成、确切的答案,但在另一方面,各国(地区)立法、判例与学说充分揭示了停车位权属争议的矛盾及问题解决所应考量的因素、问题,同时也提供了相应的解决思路,这对我国停车位权属立法应能提供诸多帮助。随后,在立法与理论考察的基础上,本部分概括并分析了停车位权属确定所应关注、考量并应解决的问题,包括停车位是否具备设定专有所有权的技术可行性问题、停车位的功能与停车位权属的选择关系问题、鼓励停车位建设政策对停车位权属的影响问题、法定停车位的配置比例问题、停车位的成本承担与停车位权属的取得问题、停车位权属约定的限制问题、专用权理论的应用问题、停车位的处分问题等。进而,笔者认为,根据本文提出的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准,结合停车位问题的相关考量因素,停车位权属确定思路应是这样的：首先,停车位一般均具备“构造上的独立性”与“使用上的独立性”,具备作为专有部分的可行性,可以设置为专有部分。而对于不具备这些要求的停车位,则只能为共有部分。其次,基于停车位的配套设施属性,其应首先满足业主的需要。对于无法充分满足业主排他使用需要的停车位而言,停车位为业主生活上所必须共用,应设立为法定共有部分,然而,基于激励房地产开发商开发建设停车位,平衡房地产开发商与业主利益,同时也为满足部分排他性使用需求的考量,“业主生活上必须共用的停车位”数量宜限制在一定范围内,此外的停车位可设定为专有部分。对于停车位资源充裕的区分所有建筑物而言,由于停车位不是业主必须共用的资源,故可设立为专有部分。。最后,对于可设立为专有部分的停车位,若房地产开发商与业主协商一致,也可依买卖合同或赠与协议等合法途径设定归业主共有。第二节为其他建筑物权属的确定。根据本文提出的专有部分与共有部分区分标准,笔者认为,屋顶平台及架空层应归相关业主共有,但规划用地许可文件、土地使用权出让合同、建设工程规划许可文件中另有规定或约定的除外；区分所有建筑物的外墙面所有权归全体业主共有；会所为区分所有建筑物的专有部分,但规划用地许可文件、土地使用权出让合同、建设工程规划许可文件、房地产第一次买卖合同或业主规约另有规定或约定的除外；政府所有的学校、幼儿园、市政道路、绿地不应包含于业主所有的区分所有建筑物宗地内,区分所有建筑物宗地内的学校、幼儿园为区分所有建筑物的专有部分,但房地产第一次买卖合同或业主规约另有约定的除外。余论,完善区分所有建筑物专有与共有部分区分标准相关制度的思考。本部分根据前文的论述,归纳了完善区分所有建筑物专有与共有部分区分标准相关制度的有关理论,并提出了相应的立法建议。