2008年的金融风暴席卷全球，给中国也带来不小冲击，尤其是作为拉动中国经济高速增长三驾马车之一的外贸。由此促使从政府到普通民众不约而同的达成了一种共识:经济的持续增长要靠内需——当然，拉动内需的口号其实从上世纪90年代就已经盛嚣尘上。但这次，更加落到实处。内需的调整集中带释放农村活力的上来。因此，中央以及地方一系列的对农村的政策措施调整，都体现了这一改革思路。中国持续增长在内需，拉动内需关键在农村，在释放农民的积极性和活力。三十年的发展，改革历史的轨迹似乎又回转到了农村。再次启动中国经济，农业，农村，农民的发展将至关重要。土地流转作为农村改革的一大亮点聚焦了众人的目光，而作为最后也是最谨慎开展的流转方式——土地抵押更是众中之重。研究中国农村土地抵押现状，无论是在理论上还是实践上都是具有重大意义的。　　本文研究中国农村土地抵押现状，是基于产权理论的分析视角。产权理论研究的是合约的缔结和权利的界定。而土地抵押，明显就是一种合同，并且是权利的相互让渡。因此，从产权理论的视角出发，研究土地抵押问题是具有可行性和可操作性的。基于这样的思路，本文首先从介绍当前中国农村土地抵押现状入手，将土地抵押遇到的阻碍分为法律制度性阻碍和金融服务供给障碍。大多数论文，在写完这一部分后便开始就现实障碍问题分别从法律制度和金融制度设计上寻求突破口。本文避开前人的研究思路，以一种新的分析视角——产权理论来展开分析。对比产权理论和法权理论对“产权”定义和理解思路的不同，以中国实行土地联产承包责任制前后的对比为例，从产权角度解释了“为什么中国的土地抵押业务的实践要先于制度的推行”。之后，通过构建产权理论框架的6个分析要素，并结合土地抵押业务加以详细分析。本文在产权理论框架的分析视角下，将土地抵押分解为“两阶段、两合约”，及抵押阶段与处置阶段，资金使用合约和土地处置期权合约。另外，分析中国土地的经营权与所有权相分离的产权不完全性，区别于一般土地抵押模型，重新构建了中国土地抵押模型分析框架。随后，本文选取我国四个具有代表性的土地抵押试点案例，较详细的描述各地分别采取的抵押方式，列出各地土地抵押业务开展成果，尤其是政府在各地实行的试点规定进行了十分详细和清楚的阐述，并且将四个案例通过表格对照的形式进行了横向比较，清晰地展现了各案例的异同。在做好理论和案例的前期准备工作后，接下来本文的重点就是将案例与理论进行结合，在产权理论下重新解构中国土地抵押现状。这是本文的一大亮点也是一个创新点。将产权理论与实际案例相结合，将问题的焦点集中于土地产权的界定和权利的让渡上。通过以政府或集体行为出发点，以政府和集体在土地抵押过程中确权行为的强弱，结合产权理论的分析框架和中国土地抵押模型，构造出简单但具有有效分析性的图解模型。　　在产权理论中，产权的界定是一个演进过程，商品或资产的所有权并不完全，并且其潜在价值是不断被发掘利用的。土地，作为一项特殊的资产，同样符合产权理论的一般原理。土地的潜在价值是根据各地的经济发展情况，各所有权人相互博弈下不断发展的。故并没有一个统一的适用于各个地方的土地抵押模式。政府在这个活动过程中，对自身权利的界定也是因为当地土地开发的经济效益而表现出不同的行为方式和强度。这四个案例为成功案例，表明的是政府的行为符合当地的实际情况。而不成功的案例，在产权模型理解下就应当是政府没有理解产权理论的一般原理，导致所有权配置没有遵循最优化原则，收益无法实现最大化。部分产权被置于“公共领域”，导致不明晰产权被大量掠取。　　本文以产权理论视角为出发点，结合案例分析中国农村土地抵押现状。在归纳结论和建议时虽然并不具体，但主导原则认为是围绕产权理论而展开。尤其是对政府行为的探究，将政府的所有行为都从产权界定的角度加以阐释，期待能对今后政府在开展土地抵押业务时能从产权的角度更为明确其行为目的和对产权界定和让渡的影响。通观整篇文章，本文并不期待对中国土地抵押现状问题能有多大的指导意义，只是在从产权视角下进行一定的创新和阐释。中国土地抵押是中国城市化大发展战略下相呼应的配套政策。城市化问题本身就是一个“两头问题”，一头在城市，一头在农村。所有，土地抵押，作为土地流转最后一种开展的流转方式，其发展是大势所趋！