改革开放以来,我国社会经济稳步发展,尤其是近些年房地产市场发展迅速。房地产市场掀起一股热潮,商品房预售成为房地产市场最主要的房屋销售方式之一。商品房预售登记是预售过程中的一个重要环节,也是保障房地产市场健康有序运行的重要举措。我国的商品房预售登记制度确立于1994年,成立时间较早,是当时社会经济的产物。但是,法律对商品房预售登记的法律性质和效力没有明确的定性,面对现实情况的复杂多样,预售登记制度的缺陷逐渐显现出来。房地产是涉及民生的重要行业,完善商品房预售登记十分必要。特别是在预售合同登记制度和预告登记制度并存的情况下,存在着理论混淆,缺乏现实的操作依据。所以从理论和实践上,探讨我国的商品房预售登记制度都具有十分重要的意义。文章第一部分阐述了商品房预售登记制度的基本理论。为了更好地了解预售登记制度,首先介绍了商品房预售制度。商品房预售是房地产开发企业将正在建设的具备法定销售条件的房屋预先出售,购房者预先交付全部或者部分购房款,在未来确定的日期将房屋交付给购房者并将房屋所有权转移给购房者的一种房屋买卖行为。商品房预售具有盈利性、标的物非现实性、法律关系复杂性和国家强制性等特征。然后引出商品房预售登记是房地产开发商负有的持预售合同于法定期限内到相关行政管理部门办理的义务性登记,且具有国家强制性等特征。由于理论界对商品房预售登记和预告登记的关系有不同的看法,文章对两者的关系进行了分析,主要形成了“同一说”和“区别说”两种观点。商品房预售登记的核心问题是其性质和效力,由于我国法律、法规对预售登记的性质和效力没有明确的界定,学术界对预售登记的性质进行了探讨,主要有“预告登记说”和“备案说”两种观点,文章对这两种观点分别进行了阐释。学术界以“备案说”为主流观点,预售登记具有行政监管效力而非物权效力。第二部分是对现有预售登记制度的缺陷性分析。根据预售登记制度的现状,分析出我国现行商品房预售登记存在着立法冲突、启动原则不科学、登记申请主体不合理、登记适用范围较窄、登记效力欠缺及登记披露制度不健全等缺陷。最后一部分针对商品房预售登记制度的缺陷,从多个角度提出完善性建议。首先,理论界对预售登记的存废有两种思路——改造预售登记和废除预售登记,文章分别对两种思路进行了分析。然后,从不动产登记制度方面提出了要建立统一的不动产登记制度。接着从完善商品房预售登记立法、强化以预售资金为核心的监管体系方面提出各种主张。最后,预售登记制度的完善需要其他辅助制度的配合,如：严格的准入和退出机制、公证制度和规范的社会信誉机制等。