本文首先从成都写字楼市场、物业所属企业、业主和现实意义方面,阐述了提升成都市90年代办公物业经营管理水平的意义和必要性;然后通过大量的资料文献收集和市场调查,分析研究了成都市房地产、办公物业的发展现状,对90年代写字楼与近期写字楼的优势与劣势进行了比较;深入论述了90年代写字楼在出租率、行业发展格局、城市规划等方面存在的问题。接下来,在对总体环境、行业环境以及90年代写字楼特殊环境分析的基础上,探讨并提出了提升物业经营管理水平的方案:一、正确的定位,在合理定位的基础上,对硬件实施和服务进行改造和加强,对目标客户重新划定以及调整定价;二、调整和改进营销策略;三、提高服务水平;四、提高人员素质;五、利用政策法规调控。这在本文作为重点讨论。在研究过程中,结合了亲身参与的天祥大厦项目实际案例策划的经验,生动形象地论述了文章中的论点;在环境分析中,运用了PEST和SWOT分析工具,分析了提升经营管理水平的背景和基础;在定位和营销策略的确定中,应用了营销组合工具(4P);在研究如何提高服务水平时,运用了服务营销和管理理论,根据服务的特殊性,在营销组合中增加了3P(人员、有形展示、过程)。本文的创新之处在于,运用服务营销和管理学理论,分析写字楼的租赁与管理,提出了在合理定位的基础上,如何做到以顾客为中心,提高服务质量,加强服务管理。全文不仅对提升90年代写字楼的管理水平有积极的参考意义,同时也对加强所有的写字楼物业管理、盘活资产等方面也有一定的借鉴意义。